Viaţa în bloc nou

După ce vizitezi mai multe proiecte cu apartamente noi din Bucureşti poţi rămâne cu impresia lucrului neterminat. Apartamentele sunt de cele mai multe ori gata, dar în multe cazuri vecinii lipsesc. Iar când după nişte pereţi de câţiva centimetri urmează să locuiască alte familii, este cu atât mai important să ştii lângă cine vei trăi probabil pentru următorii 20-30 de ani.

În prezent, la bloc locuiesc doar circa o treime dintre români. Dintr-un total de peste 8,4 milioane de locuinţe, doar ceva mai mult de trei milioane se află în blocuri, restul fiind case "pe pământ", cea mai mare parte aflându-se în mediul rural.

Lucrurile se pot schimba însă în următorii ani: aglomerarea oraşelor şi dorinţa de a fi cât mai aproape de punctele de interes fac ca investitorii să exploateze terenurile disponibile la maximum, astfel că ajung să construiască blocuri înalte inclusiv în zone în care infrastructura nu poate absorbi traficul generat.

Lipsa infrastructurii, preţurile nesustenabile pentru clasa medie şi în unele cazuri calitatea proastă a construcţiilor fac ca majoritatea proiectelor finalizate în ultimii ani să aibă un grad redus de ocupare, în ciuda faptului că, statistic, românii trăiesc aglomeraţi în locuinţe, având în medie un spaţiu de doar 15 metri pătraţi pentru fiecare persoană. Cu alte cuvinte, într-un apartament cu două camere de 45 de metri pătraţi trăiesc trei persoane.

În aceste condiţii, cum se prezintă patru proiecte rezidenţiale vizitate în ultimele săptămâni cu un număr total de aproape 3.000 de apartamente noi? Calitatea vecinilor nu o putem evalua, dar am obţinut informaţii referitoare la preţuri şi gradul de locuire.

Doamna Ghica Plaza. Ansamblul rezidenţial Doamna Ghica Plaza din cartierul bucureştean Colentina, finalizat în urmă cu un an, era locuit la sfârşitul lunii februarie de circa 70 de familii, în condiţiile în care proiectul format din nouă blocuri cuprinde 616 apartamente, de la garsoniere la patru camere.

"În proiect sunt vândute în jur de 200 de apartamente, dar până în prezent s-au mutat circa 70 de familii. Evident că volumul de vânzări nu mai este la fel de mare, dar tranzacţii există în fiecare lună, fie că vorbim de vânzări sau închirieri", spunea Corina Dordoi, sales manager al proiectului.

Circa 70% din apartamentele disponibile sunt cu trei camere şi au preţuri pornind de la 110.000 de euro, fără TVA.

Locuinţele sunt dotate cu aer condiţionat Acson în fiecare cameră, tâmplărie exterioară din aluminiu Brokelmann şi uşi Vertical Design, cea de la intrare fiind armată.

Reprezentanţii de vânzări spun că zilnic au circa opt contacte cu potenţiali clienţi, fie că este vorba de apeluri telefonice, pe internet, prin intermediul paginii de facebook sau vizite în cadrul complexului, dar oamenii sunt mult mai atenţi la felul în care cheltuie banii, astfel că "după ce întreabă de preţ nu îi mai interesează detaliile şi avantajele apartamentelor".

Doamna Ghica Plaza este un proiect dezvoltat de firma Romfelt Real Estate, controlată de fondul Aktiva din Slovenia, în timp ce Dan Pascariu, Cristian Sima, Adrian Lustig, Călin Andrei Zamfirescu şi Stan Tîrnoveanu sunt acţionari minoritari, cei cinci controlând 36% din firmă.

Citadella Titan. În ansamblul de lângă centrul comercial Iris din Titan locuiesc aproximativ 50 de familii, în condiţiile în care proiectul este format din două blocuri cu 224 de apartamente.

Locuinţele au uşi Porta Doors şi tâmplărie PVC Rehau. Balcoanele sunt spaţioase, dar locuinţele au suprafeţe mici faţă de alte proiecte construite în ultimii ani, fapt ce poate reprezenta un avantaj pentru actuala perioadă.

"De trei luni avem 600 de clienţi intraţi, dar rata de convertire este destul de mică. Acum este în jur de 1%, dar era de 3-5%", explicau în urmă cu câteva săptămâni reprezentanţii de vânzări ai proiectului.

O garsonieră de 40 de metri pătraţi utili costă 47.400 de euro plus TVA (adică 1.170 euro/mp), în timp ce un apartament cu trei camere şi 80 de metri pătraţi utili ajunge la 93.900 de euro cu tot cu loc de parcare. În 2008, preţul mediu pe metru pătrat construit în Citadella era de 1.500 de euro, potrivit catalogului de Ansambluri rezidentiale realizat de revista Business Magazin.

Titanul a fost în ultimii ani printre cele mai vizate cartiere bucureştene de către dezvoltatorii imobiliari. Adama, Hercesa, Conarg şi Gigant Construct, alături de dezvoltatorii proiectului Citadella, au finalizat în jur de 3.000 de apartamente noi în ultimii ani.

Dintre acestea mai sunt disponibile în jur de 700, potrivit unei analize a ZF. Circa 140 de apartamente mai sunt de vânzare în Citadella, în timp ce un grup de 40 de locuinţe au fost vândute către investitori speculativi, care nu au finalizat încă achiziţia, astfel că şi apartamentele au o situaţie incertă, nefiind achitate integral.

Monaco Berceni. Nici în ansamblul Monaco din Berceni nu era prea multă agitaţie la sfârşitul lunii ianuarie. În cele două blocuri cu 20 de etaje erau trecute pe tabelul de la întreţinere 42 de familii, în condiţi­ile în care firma cu acţionariat libanez Marble House a construit 304 apartamente. Directorul de vânzări al proiectului spunea că au fost cumpărate 33% dintre apartamente, dar nu toţi clienţii s-au mutat, astfel că un bloc nu este utilizat deloc, în timp ce la al doilea este suficientă folosirea unui singur lift din trei pentru transportul locatarilor.

"Apartamentele cu două camere au preţ fix. La trei camere se negociază", spunea directorul de vânzări al complexului situat în apropierea staţiei de metrou Dimitrie Leonida (IMGB) şi finalizat în decembrie 2009. Preţurile? 80.000 de euro cu tot cu TVA pentru apartamentele cu două camere, 137.000 de euro la trei camere, în timp ce duplex-urile se apropie de 300.000 de euro.

Dezvoltatorii au "umblat" la preţuri, astfel că apartamentele cu două camere, care costau şi 118.000 de euro, au acum un preţ de 80.000 de euro cu tot cu TVA, locuinţele având 84 de metri pătraţi construiţi, din care 63 de metri pătraţi reprezintă suprafaţa utilă.

"50% dintre clienţi sunt foarte agresivi. Vin cu 40.000 de euro şi vor să cumpere apartamente cu două camere. Alţii vor să facă schimburi de proprietăţi. După ce a fost o ştire într-un ziar despre un dezvoltator care acceptă schimburi, am fost sunat de şase persoane care ar fi vrut să dea la schimb terenuri sau apartamente. Dacă găsesc apartamente ca acesta, la 40.000 de euro, să mă sune şi pe mine. Vreau şi eu", spunea reprezentantul de vânzări din Monaco Towers.

Confort City. Cele şase tronsoane cu 12 blocuri şi 1.680 de apartamente din proiectul Confort City din sudul Capitalei găzduiesc în prezent circa 1.000 de familii, în condiţiile în care ultimele 280 de apartamente sunt la stadiul de finisaje, urmând a fi date în folosinţă în vară.

Garsonierele cu suprafeţe utile de 35 sau 36 de metri pătraţi utili au un preţ standard de 39.500 de euro plus TVA, în timp ce preţurile standard pentru apartamentele cu două camere pleacă de la 45.000 de euro plus TVA, locuinţele având suprafeţe utile mai mici de 39 de metri pătraţi.

"Avem spre vânzare apartamente şi la un standard de finisare "semiroşu", respectiv apartamente fără gresie faianţă, parchet, zugrăveală şi obiecte sanitare în baie", spun reprezentanţii de vânzări ai proiectului.

Pentru cei care optează pentru această variantă, preţurile sunt cu 5-10% mai mici. În momentul de faţă mai sunt disponibile circa 300 de apartamente la care se vor adăuga în curând cele 280 de locuinţe din ultimele două tronsoane, care ar trebui să fie gata în vara aceasta.

"În primele zece blocuri mai sunt disponibile 20% din apartamente, iar până în prezent sunt cam 1.000 de familii mutate. Mai sunt apartamente din toate tipurile, dar preponderent cu două camere. În ceea ce priveşte întreţinerea, totul este individualizat în funcţie de consum. Există şi o parte fixă, între 45 şi 65 de lei, pentru pază, curăţenia spaţiilor comune, lift şi deszăpezire iarna, când este cazul", adaugă reprezentanţii de vânzări.

Deşi reprezentanţii de vânzări spun că preţul a devenit principalul criteriu de alegere a unei locuinţe, vecinii sunt un element pe care clienţii îl iau în calcul tot mai mult.