"Prima casă" 4 a ajuns la start. Ce aduce nou faţă de ediţiile anterioare?

Băncile ar putea începe să primească cereri de finanţare pentru credite ipotecare prin "Prima casă" 4 în numai câteva zile, în condiţiile în care normele de aplicare a programului au fost publicate deja în Monitorul Oficial.

"În momentul de faţă, discutăm protocolul cu Fondul de Garantare. Sperăm să începem să dăm credite cât mai curând posibil", au declarat reprezentanţii BCR, banca cu cel mai mare portofoliu de credite "Prima casă" vândute până acum, de peste 550 mil. euro.

Bancherii care decid să participe la această ediţie a programului "Prima casă" mai au la dispoziţie aproximativ două luni pentru a notifica Fondul de Garantare. Numai cinci bănci au anunţat până acum că sunt interesate să vândă în continuare credite "Prima casă", având în vedere că statul nu va mai prelua integral riscul de nerambursare, ci doar în proporţie de 50%.

Guvernul nu a mai alocat garanţii suplimentare pentru această etapă a programului, astfel că băncile interesate trebuie să-şi reducă la jumătate garanţia pentru împrumuturile vândute în anii trecuţi pentru a acorda în continuare credite garantate tot în proporţie de 50%.

Astfel, băncile ar putea să dubleze în noua formulă volumul creditelor acordate până acum, de aproximativ 1,5 mld. euro. Cele cinci bănci care au anunţat deocamdată că sunt interesate să participe - BCR, BRD, Banca Transilvania, Bancpost şi Millennium - au acordat credite cumulate de peste un miliard de euro.

Băncile care nu vor să participe în continuare la program îşi pot vinde portofoliile de credite garantate acordate până acum către alţi jucători, chiar dacă aceştia din urmă nu au participat la ediţiile precedente ale programului. Transferul de portofoliu va avea loc prin negocieri individuale între bănci, dar acordurile trebuie notificate Fondului de Garantare.

Ştefan Coroianu, director de produse în cadrul BCR, declara însă recent că vânzarea portofoliilor de garanţii nu va fi un proces foarte uşor, nici foarte rapid, date fiind marjele mici. El apreciază că nu vom asista pe termen mediu la asemenea tranzacţii, cu excepţia unor bănci care vor să iasă de pe piaţă sau să fuzioneze.

Guvernul a aprobat la sfârşitul lunii martie ordonanţa de urgenţă prin care sunt stabilite condiţiile pentru a patra etapă a programului "Prima casă", băncile având la dispoziţie 90 de zile pentru a decide dacă intră sau nu în program. Premierul Emil Boc anunţa în momentul respectiv că băncile vor putea începe să dea credite prin noua variantă imediat după Sărbătorile de Paşte.

Unii bancheri spun însă că deocamdată mai sunt câteva elemente de pus la punct înainte de a începe să vând din nou finanţări.

"Mai sunt câteva detalii tehnice care trebuie puse la punct. Finanţatorii au la dispoziţie 90 de zile de la data intrării în vigoare a acesteia pentru a-şi exprima în scris opţiunea către Ministerul de Finanţe şi Fondul de Garantare. Ne vom încadra bineînţeles în acest termen", a precizat Adrian Jantea, director de promovare şi distribuţie persoane fizice în cazul BRD.

Guvernul a menţinut avansul de 5% din valoarea bunului finanţat şi costul maxim pe care băncile îl pot percepe la aceste împrumuturi, de 4% peste Euribor la trei luni şi 2,5% peste Robor la trei luni. În schimb, vor putea solicita credite prin "Prima casă" persoanele cu vârsta peste 35 de ani sau care deţin deja în proprietate o locuinţă cu suprafaţa utilă mai mică de 50 de metri pătraţi.

Nu toate băncile se încadrează în noile condiţii

Având în vedere că statul mai oferă garanţii doar pentru jumătate din creditul acordat, băncile va trebui să aplice pentru cealaltă jumătate normele standard de creditare, aprobate de BNR. Cum Guvernul cere păstrarea condiţiei privind avansul de 5%, doar băncile care au primit din partea BNR aprobarea de a da credite cu un avans de 10% vor putea să participe în continuare la "Prima casă".

Preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor, Radu Gheţea, preciza recent că băncile comerciale care au avut aprobat prin norme un avans minim de peste 10% şi vor să participe la noul program "Prima casă" pot solicita băncii centrale modificarea normelor interne. Această acţiune ar fi necesară nu doar pentru creditele noi, cât şi pentru creditele deja acordate în programul "Prima casă", pentru care garanţia suverană va fi redusă la jumătate.

Bancherii se aşteaptă însă ca discuţiile cu BNR să aibă şi puncte tensionate, întrucât menţinerea avansului la 5% şi reducerea garanţiei de stat la jumătate reprezintă o abatare de la uzanţele de prudenţialitate. Majoritatea băncilor, inclusiv patru dintre cele care şi-au anunţat intenţia de a participa la ediţia a patra din "Prima casă", cer în prezent un avans minim de 15% la creditele imo­biliare.Un singur jucător de mici dimensiuni, Millennium Bank, a anunţat recent că reduce nivelul avansului minim cerut clienţilor, de la 15% la 10% la creditele standard.

Credite concurente cu "Prima casă"

Programul "Prima casă" a fost o veritabilă gură de oxigen pentru bancheri în ultimii doi ani. Din cele 50.000 de credite ipotecare vândute de la sfârşitul lui 2008 şi până în prezent, 40.000 au fost garantate de stat. Acum, bancherii încearcă să îi tenteze şi pe clienţii care nu se califică în program, cu credite în condiţii cât mai apropiate.

Raiffeisen, CEC Bank, Bancpost, BCR şi Millennium au anunţat în ultimele săptămâni credite ipotecare construite ca alternativă la "Prima casă", adresate în primul rând clienţilor care au depus dosarul pentru a lua împrumut în cadrul programului guvernamental, însă nu au mai prins plafonul de garanţii.

Creditele au însă cerinţe pentru un avans mai mare, iar costurile sunt de asemenea în general mai mari, bancherii justificând că riscul asumat este mai mare.

Varianta oferită de BCR vine la costuri similare cu cele ale creditului "Prima casă", însă avansul cerut este 15%, faţă de 5%. Portughezii de la Millennium oferă posibilitatea de a aduce un avans de numai 10%, însă marja aplicată peste Euribor este de cel puţin 5 puncte procentuale.

CEC Bank vinde promoţional credite ipotecare cu avans de 10% şi dobândă calculată în funcţie de Euribor la şase luni plus o marjă de patru puncte. Banca percepe şi un comision lunar de administrare, de 0,04% din sold.

Raiffeisen cere un avans de 15%, iar marja aplicată peste Euribor este de 4,7 puncte procentuale.

Ce se întâmplă în caz de default?

Dacă un client nu mai rambursează creditul obţinut prin programul "Prima casă", intră în aplicare etapele de executare silită prevăzute de Codul de procedură fiscală, executarea fiind făcută de către ANAF. În noua formulă, banca va primi despăgubirea proporţional cu procentul de garantare.

O variantă la care se poate apela atunci când clientul nu mai poate achita creditul este ca banca să decidă dacă un alt solicitant poate prelua imobilul finanţat şi creditul aferent, încadrându-se în condiţiile programului şi în cerinţele băncii. Până la sfârşitul lunii martie 2011, numărul clienţilor care nu şi-au mai plătit ratele la creditele luate prin "Prima casa" ajunsese la 21 de persoane, ceea ce înseamnă o rată de default de 0,06%. În cazul acestora băncile au formulat ce­reri de plată de la Fondul de Garantare a Cre­ditelor pentru IMM-uri, insti­tuţia care ges­tio­nează garanţiile acordate de stat prin acest program.

Ce aduce nou a patra ediţie a programului "Prima casă"

• Statul nu va mai garanta integral creditele acordate prin "Prima casă", iar băncile participante îşi vor asuma în proporţie de 50% riscul de nerambursare.

• Nu vor mai fi acordate garanţii noi, astfel că băncile vor reduce la jumătate garanţia pentru împrumuturile vândute prin acest program în anii trecuţi pentru a putea da în continuare credite garantate în proporţie de 50%.

• Proprietarii care deţin o locuinţă cu o suprafaţă utilă mai mică de 50 de metri pătraţi pot accesa un credit ipotecar garantat de stat pentru a cumpăra o locuinţă cu o suprafaţă mai mare.

• Guvernul a eliminat restricţiile privind vârsta maximă a solicitanţilor şi vor putea aplica pentru un credit "Prima casă" şi persoanele de peste 35 de ani.

• Clienţii care deţin cote-părţi dintr-o locuinţă vor putea beneficia de credite garantate de stat pentru a achiziţiona diferenţa de cote-părţi.

• Băncile pot transfera portofoliile de credite acordate în etapele precedente ale programului către alte instituţii de credit, care să acorde în continuare împrumuturi garantare de stat în proporţie de 50%.

• Cesiunea se negociază direct de către băncile implicate, dar acestea trebuie să notifice acordul încheiat către Fondul de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, instituţia care administrează garanţiile acordate de stat prin acest program.

• Inclusiv băncile care nu au participat la "Prima casă" vor putea să intre în program prin achiziţia unor portofolii de credite de la alţi jucători.

• Drepturile şi obligaţiile debitorilor transferaţi către altă bancă nu vor putea fi modificate, astfel că vor rămâne în vigoare contractele de credit iniţiale.

• Se menţine avansul de 5% din valoarea bunului finanţat şi marjele de dobândă aplicate peste indicatorii pieţei monetare, de 2,5% la lei şi 4% la euro.

• Băncile mai au la dispoziţie aproximativ două luni pentru a decide dacă participă sau nu la următoarea ediţie a programului guvernamental. Numai cinci bănci şi-au anunţat până acum intenţia de a vinde în continuare credite garantate de stat.

Ce documente trebuie depuse la dosarul de credit?

• Cerere de credit;

• Declaraţie pe propria răspundere conform căreia solicitantul îndeplineşte condiţiile stabilite pentru acest program;

• Documente care să ateste veniturile realizate;

• Fişa fiscală sau declaraţia de venit pe anul anterior solicitării creditului;

• Precontract de vânzare/cumpărare pentru imobilul finanţat;

• Actele de proprietate ale imobilului ce urmează să fie finanţat;

• Raportul de evaluare pentru imobilul ce urmează să fie finanţat;

• Dovada constituirii avansului;

• Extras de carte funciară privind înscrierea proprietăţii;

• Certificatul de eficienţă energetică;

• Poliţa de asigurare a imobilului finanţat.

Bilanţul programului "Prima casă"

• Statul a emis în cele trei etape precedente garanţii de peste 1,5 mld. euro pentru aproximativ 38.000 de beneficiari;

• Aproape jumătate din credite au fost acordate în prima etapă a programului, din iulie 2009 până în martie 2010;

• Valoarea medie a unui credit acordat prin "Prima casă" este de circa 40.000 de euro, comparativ cu o valoare maximă a garanţiei de 57.000 de euro;

• 51% din credite au fost acordate pentru locuinţe cu două camere, iar un sfert pentru locuinţe cu trei camere;

• O treime din garanţiile acordate au fost pentru locuinţe construite între 2008 şi 2010;

• 21 de clienţi intraseră în default până la sfârşitul lunii martie, adică 0,06% din numărul total;

• Cea mai mare parte a creditelor au fost acordate în euro, mai puţin de 0,5% fiind finanţări în lei.