Cehia îşi revine cu paşi mărunţi

Proprietăţile imobiliare aflate la vânzare la sfârşitul primului trimestru din 2011 pe pieţele din Cehia, Polonia, Slovacia şi Ungaria au fost evaluate la 3,5 miliarde de euro de către analiştii companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield. Oferta este mai mare comparativ cu sfârşitul anului trecut, în condiţiile în care tranzacţiile sunt încurajate de îmbunătăţirea condiţiilor economice şi de stabilizarea preţurilor.

"Am văzut preţuri foarte mari pe piaţa imobiliară din Cehia în primul trimestru comparativ cu anul trecut, ceea ce a determinat mulţi proprietari să-şi scoată la vânzare activele. De asemenea, cum­părătorii au renunţat la o parte din condiţiile stricte impuse vânzătorilor, ceea ce arată că piaţa începe să fie inundată de capitaluri şi competiţia se intensifică. Încrederea investitorilor în potenţialul pieţei este în acelaşi timp în creştere", comentează James Chapman, director în cadrul Cushman & Wakefield.

SE VÎND MAI MULTE CASE. Praga, una dintre cele mai mari şi mai stabile pieţe rezidenţiale din Europa Centrală şi de Est, a încheiat relativ repede ciclul de scădere consemnat pe parcursul lui 2009, astfel că anul trecut s-au observat primele semne de creştere a vânzărilor de locuinţe. Tranzacţiile au fost susţinute puternic de finanţările acordate de bănci, soldul creditelor imobiliare avansând cu 15% în 2010, potrivit unui studiu al Jones Lang LaSalle. Cererea pentru locuinţe a avansat şi în contextul în care preţurile au rămas relativ stabile.

Numărul locuinţelor noi finalizate anual pe piaţa rezidenţială din capitala Cehiei s-a menţinut la 6-7.000 de unităţi în ultimii ani, un nivel care nu a fost atins în regiune decât de pieţele din Varşovia sau Budapesta.

Anul trecut, de exemplu, au fost finalizate peste 6.100 de locuinţe, potrivit statisticilor oficiale. Construcţiile finalizate în 2010 reflectă însă parţial decizi­ile luate de dezvoltatori în perioada de boom a pieţei. Dezvoltatorii sunt mult mai prudenţi în prezent, astfel că anul trecut au început lucrările de construcţie la numai 2.900 de locuinţe.

Se observă însă în ultimele luni o revenire a optimismului dezvoltatorilor, reflectată în creşterea numărului de proiecte anunţate. Analiştii Jones Lang LaSalle au contabilizat în ultimul trimestru din 2010 şi în primele trei luni din acest an nu mai puţin de 40 de proiecte noi lansate pe piaţă. Astfel, oferta de locuinţe noi pe piaţa rezidenţială din Praga s-a ridicat la peste 7.000 de unităţi, din care au fost vândute aproximativ 4.500.

Având în vedere că cererea de locuinţe a revenit treptat începând de anul trecut, susţinută puternic de cele aproximativ 50.000 de credite ipotecare noi acordate de bănci în întreaga ţară, analiştii se aşteaptă ca interesul investitorilor şi al dezvoltatorilor să crească în continuare pentru această piaţă.

Totuşi, un obstacol pentru dezvoltatorii care vor să se extindă în Cehia îl reprezintă preţul încă ridicat al terenurilor.

PIAŢA DE RETAIL, ANEMICĂ. Pe piaţa de retail din Cehia sunt aşteptate să fie finalizate între opt şi zece proiecte de retail anul acesta, cu o suprafaţă totală de 50.000 de metri pătraţi, potrivit datelor Cushman & Wakefield.

Unul dintre cele mai mari proiecte aflate în construcţie este Ostrava Retail Point, cu o suprafaţă de 10.700 de metri pătraţi. Centrul comercial urmează să fie deschis în trimestrul al treilea, fiind semnate deja contracte de închiriere pentru 70% din suprafaţă. Ostrava Retail Point se află într-unul din oraşele mari ale ţării (Ostrava) şi va fi al cincilea centru comercial deschis aici.

Aproximativ 4.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale stradale situate în piaţa Wenceslas din Praga şi-au găsit chiriaşi noi în această primăvară, ceea ce arată o revigorare a tranzacţiilor şi pe acest segment. Alte câteva mii de metri pătraţi de spaţii stradale situate în centrul oraşului şi-ar putea găsi noi chiriaşi anul acesta pe măsură ce tot mai multe mărci străine încearcă să-şi facă loc pe această piaţă, apreciază analiştii imobiliari. Preţul chiriilor pe piaţa de retail din Praga variază între 65 şi 85 de euro/metru pătrat lunar în zonele centrale.

MAI MULTE BIROURI. Primele semne de revenire încep să apară şi în sectorul spaţiilor de birouri din Praga, unde în perioada ianuarie-martie au fost finalizaţi aproape 20.000 de metri pătraţi. Cu toate că volumul proiectelor finalizate în primul trimestru rămâne scăzut comparativ cu anii de boom, cei 20.000 de metri pătraţi reprezintă mai mult de jumătate din suprafaţa totală a spaţiilor de birouri finalizate anul trecut. Cel mai mare proiect finalizat în 2011 este Harfa Office Park-Amadeus.

În următoarele trei trimestre vor fi finalizate clădiri de birouri cu o suprafaţă totală de aproximativ 85.000 de metri pătraţi, potrivit estimărilor companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis. Tot­odată, spaţii de birouri cu o suprafaţă însumată de 93.000 de metri pătraţi aflate în prezent în construcţie urmează să fie finalizate anul viitor.

Rata de ocupare a crescut uşor în primul trimestru şi a ajuns la 87%, în timp ce chiria medie lunară a rămas stabilă la circa 20-21 euro/metru pătrat în centrul oraşului şi 13-14,5 euro/metru pătrat la periferie. Stocul total al spaţiilor de birouri de pe piaţa din Praga ajunge la aproape 2,7 milioane de metri pătraţi.

EFERVESCENŢĂ PE LOGISTICĂ. O activitate mai intensă se înregistrează pe piaţa imobiliară industrială, unde cererea a crescut şi acelaşi lucru s-a în­tâm­plat cu rata de ocupare a spaţiilor moderne.

Spaţiile industriale care şi-au găsit chiriaşi noi în primele trei luni din acest an au însumat aproape 147.000 metri pătraţi, potrivit datelor CB Richard Ellis. Totodată, în primul trimestru au fost finalizate spaţii cu o suprafaţă totală de 18.500 de metri pătraţi, iar la sfârşitul lunii martie se aflau în construcţie 15 proiecte cu o suprafaţă totală de 204.000 metri pătraţi.

Rata de ocupare a spaţiilor industriale a crescut cu 1,5 puncte procentuale în intervalul ianuarie-martie 2011 şi a ajuns la 91%. Spaţii de circa 320.000 de metri pătraţi erau neocupate la sfârşitul primului trimestru.

Companiile care nu sunt mulţumite de oferta curentă existentă pe piaţă vor trebui să mai aştepte până la finalizarea unor volume semnificative de spaţii industriale.

De exemplu, în locaţii precum Praga, Brno sau Plzen companiile au cele mai puţine alternative, iar cei ce nu pot alege din oferta curentă trebuie să aştepte în medie 5-6 luni pentru ca pe piaţă să apară spaţii noi. În aceste regiuni se înregistrează şi cea mai mare cerere pentru spaţii industriale: 40% din spaţiile închiriate în primul trimestru sunt situate în Plzen, iar 30% în Praga. Rata de ocupare ajunge la 95% în Brno şi Praga.

IMPACT MINIM ÎN CONSTRUCŢII. Revenirea pie­ţei imobiliare din Cehia se concentrează mai mult în zona tranzacţiilor înregistrate decât a spaţiilor nou-construite, astfel că impactul asupra pieţei de construcţii rămâne limitat.

Industria construcţiilor s-a contractat cu aproape 10% anul trecut, estimările pentru 2011 indicând o reluare a creşterii pieţei. Avansul de anul acesta nu va fi însă mai mare de o singură cifră, consideră analiştii. Multe proiecte de infrastructură au fost îngheţate sau decalate anul trecut din cauza problemelor financiare, iar reducerile de fonduri vor continua şi în 2011.

lnvestiţiile în infrastructură sunt aşteptate însă începând de anul viitor, când urmează să fie reluate progamele îngheţate în 2009 şi 2010 pe fondul crizei economice mondiale şi a problemelor cu deficitul public.

Foto: Shutterstock