Şeful NEPI, cel mai activ jucător din imobiliare: Care criză în real estate? Este doar o criză financiară

Cu lichidităţi de circa 70 de milioane de euro în conturi şi un portofoliu de 20 de proiecte în analiză pentru posibile achiziţii, sud-africanul Martin Slabbert, CEO-ul fondului de investiţii NEPI, răspunde relaxat la întrebarea "când va trece criza din imobiliare?". "Care criză? Nu este o criză imobiliară, ci una financiară", afirmă Slabbert, cel care a convins în ultimii trei ani investitorii să îi lase pe mână peste 300 de milioane de euro pentru investiţii în România.

Situaţia nu i-a afectat prea tare pe sud-africani, ba din contră, în condiţiile în care NEPI a cumpărat, dezvoltat şi administrat în această perioadă un portofoliu de peste 400 de milioane de euro, iar în următorul an va ajunge la active de jumătate de miliard de euro.

"Avem în prezent fonduri proprii de 70 de milioane de euro, preţul acţiunii este foarte puternic şi putem ridica uşor alţi bani de pe bursă. În ceea ce priveşte randamentele, în momentul de faţă NEPI este una dintre cele mai bune companii imobiliare din lume", afirmă Martin Slabbert, sud-africanul de 41 de ani ce a pus bazele NEPI după doi ani petrecuţi în biroul din Bucureşti al firmei de consultanţă Deloitte.

În primii doi ani de existenţă - 2007 şi 2008 - cei de la NEPI au fost prudenţi în achiziţii, preluând doar un portofoliu de clădiri de birouri de la Avrig 35, câteva spaţii comerciale, printre care şi cel al actualului restaurant KFC din apropierea parcului Cişmigiu din Bucureşti sau un proiect logistic.

La acea vreme, NEPI părea doar un alt fond care strângea bani de pe pieţele financiare pentru a încerca să îi înmulţească în România, fiind listat şi la bursa de la Londra, de unde proveneau numeroase fonduri care şi-au încercat norocul la Bucureşti, iar în prezent nu mai au niciun fel de activitate.

NEPI a cumpărat anul acesta cel mai mare parc de afaceri din afara Bucureştiului, proiectul City Business Center din Timişoara

NEPI s-a dovedit a fi un investitor diferit, care nu s-a rezumat să cumpere proprietăţi şi să aştepte creşterea preţurilor, ci a extins proiectele sau a realizat dezvoltări "de la zero". "Investitorii din Arfica de Sud înţeleg mai bine pieţele emergente decât cei din Londra, spre exemplu", spune Slabbert referitor la motivul pentru care acţionarii NEPI, majoritatea fonduri sud-africane, nu s-au speriat de criza din România, ci au continuat să aloce bani pentru această piaţă.

De altfel, una dintre cele mai importante tran­zac­ţii din piaţa de fuziuni şi achiziţii din acest an, achi­ziţia producătorului de acumulatori Rombat Bistriţia, a fost realizată tot de către o companie din Africa de Sud, Metair, care prin această tranzacţie şi-a deschis accesul către pieţele europene.

"De două ori pe an realizăm o prezentare a companiei către diverse grupuri de profesionişti. Aştep­tăm acum (la jumătatea lunii iunie - n.red.) zece investitori instituţionali, inclusiv reprezentanţi ai fondului guvernamental de pensii din Africa de Sud, pentru a le prezenta compania şi oportunităţile locale".

"Am văzut tot". Oportunităţi a căutat şi NEPI în aceşti ani, în care a fost singurul cumpărător cu ade­vărat activ de proprietăţi imobiliare: în 2009 şi-au

trecut în portofoliu centrul comercial Promenada Brăila, în 2010 a fost cumpărat proiectul de birouri Floreasca Business Park, iar la începutul acestui an au fost preluate primele trei clădiri ale parcului de afaceri City Business Center din Timişoara. Trei tranzacţii care au costat peste 300 mil. euro, iar proiectul de la Brăila a fost deja extins, în timp ce la Timişoara se lucrează la a patra clădire de birouri, care de asemenea va intra în portofoliul sud-africanilor.

"Suntem de cinci ani în România şi cred că am văzut aproape toate proiectele imobiliare importante de pe piaţă. Le ştiu atât slăbiciunile, cât şi punctele forte", spune Slabbert, a cărui strategie de achiziţie exclude "clădirile trofeu".

Cu toate acestea, NEPI a plătit peste 100 de milioane de euro pentru a-şi trece în portofoliu unul dintre cele mai importante proiecte de birouri din Bucureşti, Floreasca Business Park, închiriat integral către companii precum Oracle, Holcim, DHL sau Honeywell.

NEPI s-a asociat cu francezii de la Carrefour pentru dezvoltarea centrului comercial Ploieşti Shopping City, o investiţie de 65 mil. euro care ar trebui finalizată în noiembrie 2012

"În 2014 expiră majoritatea contractelor cu actualii chiriaşi, astfel că vom renegocia. Avem un proiect foarte bun, chiria medie este de 17,5 euro/metrul pătrat, iar dacă Oracle va decide să se relocheze va elibera spaţiul pentru care încasăm în prezent cea mai redusă chirie. Floreasca Business Park este plasat bine, are acces la transport public, astfel că nu cred că vom avea dificultăţi să închiriem acest proiect. Pot spune chiar că avem o listă de aşteptare", afirmă Slabbert.

Retail în Ploieşti, Braşov şi Bucureşti. În timp ce la Timişoara se află în construcţie cea de-a patra clădire a proiectului City Business Center, NEPI îşi concentrează mai mult atenţia spre zona comercială, unde lucrează la un mall în Ploieşti şi pre­găteşte alte două proiecte în Bucureşti şi Braşov, unde a plătit recent circa patru milioane de euro, potrivit informaţiilor ZF, pentru terenul magazinului Mobexpert din oraş.

"Proiectul din Braşov va fi similar celui din Ploieşti, urmând a cuprinde spaţii comerciale de peste 50.000 de metri pătraţi, incluzând magazinul Carrefour şi galeria existentă", explică reprezentantul fondului sud-african.

Actualul magazin Mobexpert de pe terenul din Braşov ar urma să fie relocat într-un spaţiu al viitorului centru comercial. "Achiziţia terenului de la Dan Şucu a fost o discuţie de 10 minute. Şucu înţelege fundamentele economice, mai negociasem şi pentru terenul din Ploieşti şi i-a surâs şi lui ideea de a fi parte dintr-un proiect mai amplu".

La poalele Tâmpei competiţia pentru dezvoltarea primului mall de peste 20.000 de metri pătraţi din oraş este acerbă, în condiţiile în care Auchan şi Cora au de asemenea terenuri în Braşov pentru astfel de proiecte.

"În Braşov consider că avem un teren mai bun, avem un hipermarket care funcţionează şi alţi retaileri în zonă. În plus, avem o experienţă mai mare pe dezvoltare decât retailerii".

De la un proiect la altul, în câteva luni. NEPI nu are deocamdată un centru comercial în Bucureşti, dar după ce în iarnă a anunţat o asociere cu Michael Topolinski pentru dezvoltarea mallului Victoria City Center din Bucureştii Noi, între timp sud-africanii au ieşit din acest proiect, dar s-au asociat cu canadienii pentru a dezvolta un parc comercial pe platforma Vulcan.

"Valoarea creditului depăşeşte valoarea terenului în proiectul Victoria City", explică Slabbert unul dintre motivele pentru care asocierea de la Bucureştii Noi a căzut. Alpha Bank finanţase cu circa 30 mil. euro achiziţia terenului de cinci hectare de sub fosta platformă Textila Dacia, dar între timp n-a mai fost dezvoltat niciun proiect pe acel lot.

Slabbert pare însă hotărât să dezvolte în schimb parcul comercial de la Vulcan, din cartierul Rahova, o zonă destul de ocolită de retaileri de-a lungul timpului. "Avem o reputaţie de protejat în faţa chiriaşilor, am redesenat proiectul de la Vulcan şi am agreat cu cei de la Carrefour un head of terms (acord de principiu - n.red.), astfel că ne propunem să deschidem proiectul până în luna aprilie a anului viitor. NEPI va susţine acest proiect chiar dacă va trebui să investească şi ultimul cent în dezvoltarea lui".

Până să înceapă lucrările în Bucureşti, NEPI lucrează intens la mallul din Ploieşti pe care îşi propune să îl deschidă în luna noiembrie a acestui an.

"Proiectul de la Ploieşti se schimbă în fiecare zi şi sunt sub-antreprenori care lucrează non-stop", spune NEPI, companie a cărei strategie prevede dezvoltarea proiectelor fără desemnarea unui antreprenor general.

"Ideea de a lucra cu un antreprenor general considerăm că nu este cea mai bună, ţinând cont că riscul este al dezvoltatorilor şi nu sunt puţine cazurile în care constructorul te încetineşte, nu face proiectul bine şi mai şi cere bani în plus la sfârşit. Pe de altă parte, finanţarea bancară şi dezvoltarea nu funcţionează bine împreună în această perioadă. Noi ne putem plăti constructorii. Altfel, te împuşti singur în picior în această perioadă", afirmă Slabbert, care şi-a creat o echipă cu aproximativ 50 de angajaţi prin care gestionează dezvoltarea, închirierea şi administrarea proiectelor din portofoliu.

În primăvara anului 2011 NEPI a finali­zat o investiţie de 7,2 mil. euro în extinderea proiectului Promenada din Brăila, în care din acest an a atras printre chtiriaşi companiile H&M şi C&A

O nouă direcţie: achiziţiile "distressed". Băncile au ajuns în ultimii ani printre cei mai mari proprietari de active imobiliare, de la apartamente şi spaţii comerciale până la terenuri şi chiar malluri, iar aceste portofolii au toate şansele să crească în următoarea perioadă, consideră Martin Slabbert.

"Numărul de împrumuturi neperformante, pentru care valoarea creditului o depăşeşte pe cea a activelor imobiliare, este incredibil de mare. Sunt numeroase terenuri a căror achiziţie a fost finanţată prin credite şi cred că vom începe să cumpărăm propri­etăţi executate de bănci, cu precădere terenuri. Băncile nu vor rostogoli împrumuturile la nesfârşit, deşi încă mai ascund din creditele neperformante", afirmă sud-africanul.

Şeful NEPI consideră totodată că vor avea probleme în următorii ani şi dezvoltatorii care au realizat proiecte prea costisitoare şi ineficiente, care generează un randament scăzut.

"Este stupid să faci proiecte care nu sunt fezabile economic. În Ploieşti vom construi un centru comercial regional, dar nu un «monument». Vom avea chirii bune, taxe de administrare mici, astfel încât să putem oferi condiţii bune retailerilor. La Vulcan vom construi un strip mall asemănător celui din Braşov (unde NEPI are un proiect mai mic închiriat către retaileri precum C&A, New Yorker sau Flanco - n.red.) deoarece considerăm că acest gen de proiect este potrivit pentru zona respectivă. Monumentele nu fac bani, drept urmare nu ne interesează".

Citiţi mai multe detalii pe www.zfcorporate.ro