Dilema cumpărătorului: apartament într-un bloc vechi sau nou?

23 feb 2017

Lupta dintre vechi şi nou este una acerbă pe piaţa imobiliară, mai ales când vine vorba de preţ. Preţul însă porneşte de la diferenţa din momentul achiziţiei până la investiţiile ce trebuie realizate în imobilele vechi pentru a le aduce la un standard similar cu cele noi. În plus, cele vechi pot veni cu cheltuieli neprevăzute, determinate de instalaţii care cedează în timp în imobil.

În timp ce apartamentele vechi mizează latura practică, fiind deja amplasate într-o zonă dezvoltată din punct de vedere comercial, în proximitatea staţiilor de transport în comun şi a şcolilor, nu toate ansamblurile rezidenţiale sunt amplasate în zone care să beneficieze de toate facilităţile.

Pe de altă parte, proiectele rezidenţiale vin cu strategii de marketing şi apartamente amenajate de arhitecţi pentru a atrage clienţii, astfel încât un apartament de trei camere de 58 mp utili să pară confortabil şi modern, cu toate că este la fel de mic cu cel dintr-un bloc comunist din anii '70- '80.

Mulţi experţi din imobiliare invocă faptul că apartamentele mai mici au cheltuieli mai mici. De exemplu, în Bucureşti, pentru un apartament de 2 camere de 60 mp neizolat,  într-o lună de iarnă doar căldura de la RADET - regia de distribuţie a energiei termice - , costă 250- 300 de lei, în timp ce într-un bloc nou, izolat cu polistiren de 10 cm şi echipat cu centrală proprie pe gaz, încălzirea unui apartament de 51 mp costă cel mult 150 de lei într-o lună de iarnă. În cazul unuia de 80 mp, costurile urcă spre 200 de lei, potrivit datelor dezvoltatorilor, astfel, cu 30 mp în plus cheltuielile cresc cu numai 50 de lei lunar. Pe de altă parte, un bloc nou poate însemna şi cheltuieli suplimentare cu mentenanţa, serviciile de curăţenie şi de pază.

La capitolul cheltuieli intră şi modernizările. În timp ce blocul nou dispune de instalaţii noi, de la centrală proprie, la ţevi noi, dincolo de termopan de ultimă generaţie, gresie şi faianţă, cel vechi, în cele mai multe cazuri are nevoie de o renovare. În cazul în care nu dispune de centrală proprie, noul proprietar va depinde de regia termincă pentru apa caldă şi căldură. Instalarea unei centrale termice pe gaz poate fi deosebit de costisitoare dacă nu este instalată ţeava de gaz necesară. În plus, renunţarea la contractul cu regia termică de stat poate fi un proces anevoios.

Cele mai mari surprize le pot produce instalaţiile de apă. Ţevile de apă, în timp, cedează, iar acestea trebuie înlocuite. Dacă proprietarul nu se sincronizează cu alţii, pot exista cazuri în care să fie obligat să dea jos faianţa imediat după ce a renovat pentru a permite accesul la instalaţii.

Renovarea completă a unui apartament vechi poate fi costisitoare şi poate dura mult mai mult. Spre exemplu, atunci când se schimbă gresia, de multe ori trebuie înlocuită şi şapa de sub aceasta, iar acest lucru va creşte durata lucrărilor.

În total, renovarea unui apartament cu două camere, luând în calcul schimbarea gresiei, faianţei, parchetului, uşilor interioare dar şi a uşii exterioare, alături de noi obiecte sanitare noi în baie poate ajunge uşor la peste 10.000 de euro, potrivit datelor din piaţă. O uşă de interior, de calitate medie, poate costa circa 700-1.000 de lei, iar obiectele sanitare din baie trec uşor de 3.000 de lei. În plus, renovarea implică cheltuieli şi cu transportul resturilor rezultate.

Un alt avantaj al apartamentelor noi constă în faptul că au fost construite cu materiale de ultimă generaţie, mai ales în ceea ce priveşte sistemul de izolaţie. Dacă un bloc vechi realizat din prefabricate a fost izolat, în cel mai bun caz, cu polistiren expandat de 10 cm, blocurile noi din segmentul superior au beneficiat de izolaţie din vată bazaltică. Diferenţa constă în faptul că vata bazaltică nu arde, iar în cazul unui indendiu nu va propaga focul către celelalte apartamente. De asemenea, clădirile rezidenţiale noi vin cu noi sisteme de siguranţă şi lift nou, nu unul modernizat.

Printre avantajele indiscutabile ale blocurilor vechi sunt locurile de parcare. Acestea sunt oferite de primărie, cu numai 65 de lei pe an, însă legal, proprietarul are dreptul să parcheze pe acesta de seara până dimineaţa şi nu are voie să-l blocheze cu nimic. Desigur, dacă seara este ocupat, poate apela poliţia locală, iar cel care a parcat va fi amendat. De partea cealaltă, un loc de parcare într-un ansamblu rezidenţial, dacă nu este oferit gratuit, poate costa de la 2.500 la 7.500 de euro pentru un loc la suprafaţă, sau chiar 10.000 – 15.000 de euro dacă este amplasat în subteran. Avantajul este că locul de parcare poate fi blocat cu echipamente speciale.

Nu în ultimul rând, contează şi vecinii. În timp ce în blocurile noi majoritatea locatarilor sunt tineri, în cele vechi mulţi sunt dintre primii proprietari mutaţi acolo.

Zona este de asemenea una foarte importantă. Spre exemplu, pe bulevardul Unirii din Capitală apartamentele vechi, construite după 1985, beneficiază de cea mai bună poziţionare şi cea mai bună vedere, motiv pentru care în continuare sunt mai scumpe decât cele noi. De partea cealaltă, în zone din Bucureşti precum Berceni sau Aviaţiei, dominate de blocuri vechi, cele noi, datorită avantajelor enumerate mai sus vin cu preţuri mai mari. Mai sus de atât, sunt cartierele exclusiviste precum Dorobanţi, unde un apartament de numai trei camere, dar de 200 mp poate ajunge şi la 700.000 de euro, în timp ce unul vechi poate costa cel mult 200.000 de euro, în funcţie de amplasarea sa şi de suprafaţa utilă.

Dacă este analizată oferta din punct de vedere al sistemului de învăţământ, multe şcoli şi grădiniţe private s-au deschis în zona de nord a Capitalei, unde sunt şi locuinţele noi. De partea cealaltă, cine se mulţumeşte cu sistemul de stat, şcolile publice sunt în zone rezidenţiale cu multe blocuri vechi.

Acest articol face parte dintr-o campanie editorială de informare cu privire la achiziţia unei case, susţinută de Storia.

Storia.ro este platformă de anunţuri dedicat exclusiv sectorului imobiliar, lansată de OLX. Cu peste 90.000 de anunţuri, Storia.ro oferă peste 50 de filtre de căutare, o hartă completă a zonei alese cu puncte de interes multiple, precum şi un comparator de preţuri specifice fiecărei regiuni în parte. Platforma se poate accesa atât de pe desktop, cât şi din aplicaţiile mobile iOS şi Android

 

 

O campanie Ziarul Financiar și Storia