Ghid de Finanţare: Prima Casă sau credit imobiliar standard? Care sunt avantajele şi costurile fiecărui tip de finanţare

27 feb 2017

Alegerea între un credit imobiliar standard şi unul contractat prin programul Prima casă poate părea simplă la prima vedere, în condiţiile în care pentru mulţi români principalul criteriu este nivelul avansului minim solicitat de bancă. Totuşi, pe lângă avans, mai există o serie de factori sau condiţii care pot înclina balanţa către un tip de credit ipotecar sau altul.

Avansul minim în cazul creditelor achiziţionate prin programul guvernamental Prima casă porneşte de la numai 5% din valoarea locuinţei, în timp ce în cazul creditelor standard avansul se situează între 15% şi 25% în cazul împrumuturilor în lei. Un avans mai mic poate părea un avantaj, însă un nivel mai mare al avansului şi implicit un efort fiananciar mai mare depus la început înseamnă o sumă împrumutată mai mică şi implicit o valoare mai mică a sumei plătite de client cu titlul de dobândă către bancă pe perioada contractului de credit.

Pe de altă parte, mulţi români nu-şi permit să economisească 10.000-15.000 euro înainte de a achiziţiona o locuinţă, drept pentru care recurg la contractarea unui credit Prima casă, care le oferă posibilitatea achiziţionării unei locuinţe cu un avans de cel puţin trei ori mai mic decât standardul.

Preţul plătit pentru un avans mai mic se regăşeşte însă în timpul de aprobare mai mare decât în cazul unui împrumut standard, în comisionul anual plătit Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijloci (FNGCIMM), în depozitul colateral constituit, în limitele de creditare, dar şi în restricţiile care vin la pachet cu garanţia statului, cum este inderdicţia de a vinde imobilul în primii cinci ani de la achiziţie.

Perioadă de aşteptare mai mare în cazul creditului Prima casă

Perioada de aprobare a unui credit Prima casă este mai mare decât cea a unui împrumut standard, întrucât dosarul de creditare trebuie să primească şi avizul FNGCIMM, nu doar pe cel al băncii creditoare. Perioada de aşteptare se poate prelungi dacă dosarul nu este întocmit corect de către banca, iar Fondul de Garantare îl retrimite pentru completări, ceea ce poate conduce la noi întârzieri.

„Aprobarea unui credit ipotecar Prima Casa durează în medie între 45 zile şi 60 zile, în timp ce în cazul unui un dosar ipotecar standard timpul de aprobare este de aproximativ 3 săptămâni”, a explicat Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance.

Depozit colateral pentru Prima casă

Un alt dezavantaj al programului Prima casă constă în obligativitatea constituirii unui depozit colateral cu valoare egală cu trei rate de dobândă. Clientul îşi recuperează banii abia la scadenţă, respectiv după 30 de ani în cele mai multe cazuri, iar banca nu plăteşte dobândă pentru suma depusă. La un credit maxim de 66.500 euro, echivalentul a 300.000 de lei, pe o perioadă de 30 de ani, în cazul achiziţiei unei imobil nou primele trei rate de dobândă însumează circa 4.200 de lei. Astfel, în cazul unui credit mai mare prin programul Prima Casă, impactul avansului mic este diminuat de efortul financiar al constituirii depozitului colateral. Spre comparaţie, în cazul unui credit imobiliar standard nu există obligaţia constituirii unui depozit colateral.

Comision de gestiune a garanţiei

În cazul unui credit „Prima casă” se percepe şi un comision de gestiune a garanţiei acordate de stat prin Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Acesta este de 0,49% sau 0,45% pe an în funcţie de bancă, aplicat la valoarea garanţiei – adică 50% din soldul finanţării, exclusiv dobânzile şi comisioanele percepute de bancă şi alte sume datorate în baza contractului de credit. În cazul creditului imobiliar standard nu se percepe acest comision, însă este posibil ca în funcţie de bancă să se perceapă alte comisioane.

„În cazul creditelor standard în general costurile creditului sunt compuse din marja băncii (fixă pe toată perioada creditului) plus Robor. Unele bănci percep un comision de analiză a dosarului de credit (care se plăteşte o singură dată, la semnarea contractului) cuprins între 500-900 de lei. Foarte puţine bănci au un comision lunar de administrare aplicat la soldul creditului, dar în acest caz marja băncii este mai mică decât media pieţei, astfel încât costul total rămâne în aceeaşi plajă”, a precizat Anca Bidian.

Există şi costuri comune pentru cele două tipuri de credit cum ar taxele notariale, costurile cu evaluarea imobilului şi costul cu asigurarea locuinţei şi a poliţei de viaţă.

Restricţii şi condiţii

Pe lista dezavantajelor achiziţiei unei locuinţe prin programul Prima casă se găseşte şi interdicţia de a vinde sau de a închiria imobilul achiziţionat pe o perioadă de cinci ani din momentul achiziţiei, iar una din condiţiile de eligibilitate este aceea de a nu deţine în proprietate o locuinţă mai mare de 50 de metri pătraţi. Spre comparaţie, în cazul creditelor standard nu există astfel de condiţionări. Totodată, un credit Prima casă nu poate fi refinanţat printr-un credit ipotecar standard.

„Un credit Prima casă nu poate fi refinanţat printr-un credit ipotecar standard. Cele mai frecvente situaţii în care avem astfel de solicitări sunt în cazul divorţurilor/partajelor. Indiferent de înţelegerea amiabilă între părţi sau urmare a hotărârilor judecătoreşti, părţile rămân solidare în contractul de credit”, a spus Anca Bidian.

În plus, creditele Prima casă setează nişte limite maxime ale valorii creditului, de echivalentul în lei a 66.500 euro în cazul unui imobil nou şi 57.000 euro în cazul unui imobil vechi. În cazul creditelor standard nu există astfel de limitări, însă va exista şi aici o valoarea maximă a creditului stabilită de bancă prin raportare la venitul clientului.

În ceea ce priveşte costul cu dobânda diferenţele dintre cele două tipuri de credite s-au estompat în ultima perioadă, iar în prezent dobânda a unui credit standard casă ajunge la un nivel similar cu cea a unui împrumut Prima casă. Dobânda pentru Prima casă se cal­culează în funcţie de indicatorul Robor la trei luni, referinţa pentru cre­di­tele în lei, plus o marjă de 2%. În prezent indicatorul Robor la trei luni este  de 0,83%, ceea ce înseamnă că dobânda anuală ajunge la sub 3%. În cazul creditelor standard băncile percep o marjă începând cu 2% până la 5% peste Robor la 3 sau 6 luni.

Mai multe documente necesare la Prima casă

Pentru creditele Prima casă există în plus obligativitatea încheierii unui antecontract notarial anterior analizei juridice şi trimiterii dosarului la Fondul de Garantare, declaraţie notarială de Prima casa, mai multe extrase de carte funciară recente (nu mai vechi de 15 zile).

Creditul Prima Casă nu poate fi dat în plată

Creditele Prima casa nu intră sub incidenţa legii dării în plată şi nici sub incidenţa OUG 52/2016 care prevede ca băncile să găsească soluţii pentru reducerea poverii financiare în cazul debitorilor cu probleme înainte de a recurge la executarea silită.

Acest articol face parte dintr-o campanie editorială de informare cu privire la achiziţia unei case, susţinută de Storia

Storia.ro este platformă de anunţuri dedicat exclusiv sectorului imobiliar, lansată de OLX. Cu peste 90.000 de anunţuri, Storia.ro oferă peste 50 de filtre de căutare, o hartă completă a zonei alese cu puncte de interes multiple, precum şi un comparator de preţuri specifice fiecărei regiuni în parte. Platforma se poate accesa atât de pe desktop, cât şi din aplicaţiile mobile iOS şi Android

O campanie Storia în parteneriat cu Ziarul Financiar