"Debaraua" de jumătate de miliard de euro de pe A1

Până să ajungă pe rafturile hipermarketurilor sau în ma­ga­zinele din malluri, cel puţin jumătate din produsele vân­dute în magazinele din Bu­cureşti ajung măcar pentru câteva ore în depozitele situate la intrarea în Capitală dinspre Piteşti.

În prezent, în Bucureşti sunt circa 150 de supermarketuri, mobila nu se mai cumpără doar de la depozite, ci mai mult din IKEA şi Mobexpert, iar casele au fost împânzite de LCD-uri, calculatoare şi electrocasnice moderne.

Întregul retail modern a ajuns la circa 22 mld. euro, fapt ce a determinat apariţia şi dezvoltarea pieţei logistice, polul cel mai important fiind localizat la kilometrii 14 şi 23 ai autostrăzii spre Piteşti, principala ieşire din oraş spre vestul ţării şi al Europei. Supermarketuri precum Carrefour, Cora, Metro şi miniMax, apoi Domo, Flanco şi Altex pe segmentul de electrocasnice, Mobexpert şi IKEA, în mobilier, dar şi Interbrands, liderul firmelor de distribuţie, toţi au depozite în zonă din care apro­vizionează piaţa Capitalei, care reprezintă circa 40% din consumul de produse FMCG la nivel naţional.

Ce înseamnă asta? Afaceri de circa jumătate de miliard de euro anual, potrivit calculelor revistei Business Construct, pentru logisticieni în primul rând, un grup de 20-30 de firme care manevrează marfă pentru venituri de 10-30 de mil. euro anual, dar şi pentru proprietarii de hale indus­triale şi depozite, pentru a lăsa la urmă cele câteva zeci de firme care şi-au instalat hale de producţie, mai mici sau mai mari, în aceeaşi zonă.

Pe piaţa forţei de muncă această zonă nu are o importanţă strategică, ţinând cont că în depozitele superspecializate lucrează doar unu sau doi oameni la 1.000 de metri pă­traţi, explică Marius Ştefănescu, senior associate în cadrul departamentului indus­trial al firmei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Astfel, în toate acele hale şi depozite lucrează doar în jur de 2.000 de oameni, echivalentul personalului dintr-un mall de mari dimensiuni, dar prin "mâinile" şi motostivuitoarele lor trec anual 80% din piaţa bunurilor de larg consum a Capitalei.

Italienii şi chinezii au intrat primii

În prezent, circa 80% din depozitele mo­derne ale Capitalei sunt condensate la primele două ieşiri de pe autostrada Bucureşti - Piteşti (A1) şi la intersecţia cu şoseaua de centură.

De altfel, prin această zonă trec zilnic cele mai multe tir-uri din România, circa 6.500 de autocamioane în medie, potrivit celor mai recente date ale CNADNR, adică unu la fiecare 15 secunde pe parcursul întregii zile. Ceea ce înseamnă de ase­me­nea business pentru transportatori. Cum a început dezvoltarea zonei?

"Primul depozit din zonă a fost Mega Distribution Center, construit de o firmă americană (deţinută de familia Chang, cu origini în China - n.red.), care a construit în 1997 un depozit de 3.000 de metri pătraţi pentru anvelope. Nu era încă nici Carrefour aici, terenul era 10 cenţi metrul pătrat şi au continuat să se extindă. Era perioa­da în care Metro cumpăra teren în Militari pentru magazine cu 5 euro/metrul pătrat. Ulterior, în 2000-2001 Cefin (gru­pul italian controlat de familia Albarosa - n.red.) a fost primul care a început să asambleze terenuri pentru realizarea unui parc logistic de mari dimensiuni", îşi aminteşte Gabriel Chimişliu, partener în cadrul firmei de consultanţă imobiliară The Advisers Knight Frank şi unul dintre primii consultanţi de pe acest segment al pieţei imobiliare.

În acea zonă nu existau "latifundiari", astfel că pentru realizarea unui lot compact de câteva zeci de hectare erau necesare negocieri şi tranzacţii chiar şi cu 200 de proprietari, proces ce putea dura cu anii. Cefin a profitat de poziţia "primului venit" şi a realizat două dintre cele mai mari proiecte din zonă - Cefin Logistic Park şi A1 Business Park -, vândute ulterior către austriecii de la Europolis (cumpăraţi de CA Immo de la începutul anului), respectiv către grupul australian Valad.

Afaceri "în familie"

CA Immo deţine astfel cel mai mare proiect, cu o suprafaţă de circa 215.000 de metri pătraţi, în care sunt închiriate spaţii către Carrefour, Altex, Macromex sau FM Logistic, companie care numără printre clienţi şi reţeaua de hipermarketuri Cora.

Deşi este chiriaş în Europolis Logistic Park, şi Carrefour are externalizat serviciul de logistică în favoarea firmei Transcon­dor, subsidiara grupului Norbert Den­tressan­gle, afacere ce poate fi considerată "în familie", între francezi.

Gradul de neocupare a parcului logistic este în media pieţei, spun reprezentanţii CA Immo, respectiv 14-18%, adică în cadrul proiectului sunt disponibile spaţii de circa 30.000 de metri pătraţi după ce şi acest segment a fost lovit de scăderea consumului. Compania ar mai avea teren pentru construirea unor hale cu o suprafaţă de 170.000 de metri pătraţi, dar în ultima perioadă a atras un singur chiriaş nou în cadrul proiectului, respectiv operatorul logistic Gebruder Weiss, astfel că planurile sunt deocamdată în stand-by.

Gebruder Weiss a închiriat spaţiu după ce a câştigat în primăvară un contract cu OMV Petrom. Afacerea este practic 100% austriacă, deoarece atât OMV, cât şi Gebruder Weiss şi CA Immo au sediile companiilor-mamă la Viena. Gebruder Weiss e unul dintre primii operatori logistici de pe piaţă, intraţi în urmă cu 10 ani printr-o achiziţie.

Ulterior, în 2009 austriecii au finalizat o investiţie de 15 mil. euro într-un centru propriu cu o suprafaţă de 11.000 de metri pătraţi în apropierea ieşirii de pe A1 la kilometrul 23, dar în prezent au rămas din nou fără spaţii libere, astfel că au fost nevoiţi să închirieze circa 6.000 mp în proiectul Europolis.

Cine a mai mizat pe kilometrul 23

Tot în apropierea ieşirii de la kilometrul 23 de pe autostradă se află cel de-al doilea proiect logistic ca dimensiune, dezvoltat de americanii de la ProLogis. Acesta are 110.000 de metri pătraţi şi este închiriat aproape exclusiv unor mari operatori logistici, precum Geodis Calberson, Kuehne & Nagel, H. Essers sau Cargo Partners, companii cu afaceri de peste 50 mil. lei fiecare şi clienţi puternici.

"Peste drum" se află un alt proiect important, Mercury Logistics Park, aflat în portofoliul fondului de investiţii Heitman şi în care fiecare dintre cele trei hale are câte un alt chiriaş: miniMax, reţeaua de supermarketuri deţi­nută de Dinu Patriciu, transpor­ta­torul Dumagas şi operatorul logistic Tibbett Logistics. Dezvoltările din zonă au fost "facilitate" de o serie de oameni de afaceri care au început să com­pacteze tere­nurile încă de dinain­tea dezvolta­to­rilor de proiecte logistice.

De-a lungul autostrăzii, pe mai multe panouri cu alb şi roşu este promo­vată firma Kassianos, deţinută de omul de afaceri elen Ioannis Kassia­nos, 63 de ani, care a vândut de-a lungul timpului zeci de hectare în zonă şi mai deţine alte câteva zeci, dacă nu sute, de hectare, potrivit informaţiilor din piaţă.

Teren mai au însă şi cei de la ProLogis, după ce au cumpărat în urmă cu mai mulţi ani parcele mari de la firma Universal Property, controlată de omul de afaceri Nicolae Raţiu, dar şi de la Nicholas Abaco, cel care a dezvoltat şi clădirea de birouri Astoria Center din centrul Capitalei, vândută anul acesta pentru 10 mil. euro către grupul elen Bluehouse. Atât Raţiu, cât şi Abaco mai au terenuri pentru proiecte logistice, iar Universal Property chiar a început dezvoltarea unei hale, din care au fost realizaţi până în prezent doar stâlpii de susţinere, lucrările fiind abandonate.

Curentul, o miză importantă

Consultanţii spun că infrastructura ridică probleme însă la cea de-a doua ieşire de pe autostradă, în special în ceea ce priveşte legarea la curent, care poate ajunge la un cost de un milion de euro pentru şase megawaţi. Astfel, proiectul cu cea mai bună dotare din punctul de vedere al infrastructurii este Bucharest West, deţinut de compania Portland Trust a omului de afaceri Robert Neale, care este partener în afacerile imobiliare cu fondul american Apollo.

Neale şi-a construit proiectul de circa 104.000 mp la kilometrul 14, are staţie proprie de furnizare a energiei electrice şi acces la canalizarea Capi­ta­lei. La fel ca afacerile cu birouri pe care le-a dezvoltat (Opera Center, Bucha­rest Business Park şi Flo­reasca Bu­siness Park) şi vândut pentru aproape 200 mil. euro, şi acest proiect este destinat vânzării, dar britani­cul nu a găsit deocamdată clien­tul potrivit.

El a vândut în urmă cu cinci ani 11 hectare din terenul său fondului de in­vestiţii britanic East Balkan Properties (fostul Equest Balkan), care de ase­menea este interesat să vândă proiectul de 56.600 de metri pătraţi realizat pe acel lot. "Proiectul Equest Logistics Center este în curs de vânzare. Aceasta a fost strategia firmei de la început: de a cum­păra, dezvolta, închiria spaţiile şi vinde ulterior. Considerăm că zona indus­tria­lă a fost cel mai puţin afectată pe piaţa imobiliară şi există interes", spune George Teleman, cel care conduce la Bu­cureşti operaţiunile East Balkan Pro­per­ties.

Compania are printre chiriaşi firme precum Domo, Delamode, Ger­manos sau La­ger­maxx, dar şi circa 8.000 mp dispo­ni­bili. "Ultima eva­luare a proiectului, din 2010, a fost de 25,7 mil. euro. Între timp, gra­dul de ocupare a mai crescut şi s-a stabilizat", mai spune Teleman. Proiectele logis­tice sunt evaluate, la fel ca alte active imo­biliare, în funcţie de ran­damentul obţinut din închiriere, coeficientul luat în calcul în prezent pentru evaluări fiind de 9-9,5% în euro pe an.

Depozite sunt, dar producţie?

Cea mai importantă activitate în halele de la ieşirea din Bucureşti este cea de lo­gis­tică. Cu toate acestea, sunt şi companii care au dezvoltat capacităţi de producţie în zonă. Cea mai importantă este de departe investiţia realizată de americanii de la Pepsi în Dragomireşti, lângă proiectul A1 Business Park, unde este produs ice tea-ul Lipton, dar în care ar urma să fie instalate şi alte linii de producţie care ar trebui să transforme unitatea în cea mai mare fabrică Pepsi din Europa.

Pe de altă parte, finlandezii de la Ruukki au la kilometrul 23, în localitatea Bolintin, o unitate de producţie de profiluri, panouri şi structuri metalice în care au investit 35 mil. euro. Şi atunci, Bucureştiul ce mai produce, după ce marea majoritate a fabricilor din interiorul ora­şului au fost demolate pentru a reduce po­luarea?

"La ora actuală se formează trei poli mari de industrie, bazaţi pe automotive, respectiv Renault la Piteşti, Ford la Craiova şi investiţia Mercedes-Benz din Ungaria, în mijlocul cărora vor fi realizate multe investiţii ale componentiştilor, dar în oraşe secundare, foarte mici. Investitorii se vor îndrepta spre acele oraşe deoarece pentru ei este foarte importantă şi o diferenţă salarială de 50 de euro, motiv pentru care Bucureştiul va rămâne doar o destinaţie pentru producţie uşoară, cu cerere în zona Capitalei", apreciază Ştefănescu de la Colliers.

Un proiect de acest gen este A1 Business Park, o dezvoltare de 108.000 de metri pătraţi, dar în care spaţii de circa 40.000 de metri pătraţi sunt goale.

"A1 Business Park este un proiect de microproducţie industrială, ţinând cont că în proiectul nostru cea mai înaltă unitate are opt metri, faţă de 9-11 metri la logistică, iar cea mai mare hală are o suprafaţă de doar 6.000 de metri pătraţi (în proiectele logistice halele pot avea suprafeţe de peste 40.000 mp - n.red.).

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels