Rata de neocupare a clădirilor de birouri din Bucureşti a scăzut pe parcursul anului trecut spre nivelul de 13-14%, dar spaţii de aproximativ 300.000 de metri pătraţi continuă să fie goale, provocând pierderi din neîncasarea chiriilor de circa 100.000 de euro pe zi sau 35 de milioane de euro pe an, potrivit unei analize a ZF.
La finalul anului trecut, rata de neocupare în clădirile de clasa A şi B din Capitală era de 13,3%, ceea ce înseamnă că spaţii cu o suprafaţă de 288.000 de metri pătraţi nu aveau chiriaşi, potrivit datelor firmei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox, care mai arată că situaţia cea mai complicată este în zona Pipera-Tunari, unde 44% din spaţii sunt neocupate.
Chiriile clădirilor de birouri din Bucureşti variază între 6 euro/mp lunar pentru anumite clădiri din zona Pipera-Tunari şi pot ajunge la 18 euro/mp lunar în Piaţa Victoriei sau Piaţa Charles de Gaulle, astfel că o chirie mediană poate fi estimată la circa 10 euro/mp lunar.
Situaţia este însă diferită de la o zonă la alta, de la un proprietar la altul şi de la o clădire la alta. Astfel, în timp ce proprietari ca NEPI, Genesis Development, AFI Europe, Portland Trust sau CA Immo au rate de ocupare de peste 95%, alţi investitori se luptă din greu să atragă chiriaşi, iar o serie de proiecte stau goale de patru-cinci ani.
„Campionii“ birourilor goale
Potrivit datelor ZF, aproape jumătate din spaţiile de birouri goale din Bucureşti sunt situate în cinci proiecte – Platinum Business & Convention Center, Global City, Twin Towers Barba Center, IRIDE Business Park şi City Offices, dezvoltări care fie au fost construite în zone mai greu accesibile, fie sunt depăşite din punct de vedere tehnic.
Un caz mai aparte este cel al proiectului City Offices, dezvoltat de omul de afaceri Ioannis Papalekas pe structura fostului centru comercial City Mall. Papalekas a plătit în octombrie 2011 circa 17,3 mil. euro pentru proiectul din apropierea staţiei de metrou Eroii Revoluţiei aflat în faliment, iar în urmă cu doi ani a început transformarea mallului într-o clădire de birouri. Datele din cel mai recent raport al Globalworth, compania prin intermediul căreia Papalekas îşi administrează portofoliul imobiliar, arată că investiţia totală în City Offices s-a ridicat la 51 de milioane de euro, dar proiectul generează încasări anuale de doar 0,9 mil. euro, având o rată de ocupare de 9%.
Mai exact, chiriaşii proiectului sunt în spaţiile comerciale de la parter, unde au magazine Mega Image şi Billa, iar o serie de bănci au agenţii, dar reprezentanţii companiei speră ca în următoarea perioadă să anunţe chiriaşi şi pentru spaţiile de birouri.
„În ultimul trimestru al anului 2014, Globalworth a finalizat lucrările la repoziţionarea proiectului City Offices, proprietate formată din două clădiri conectate care oferă în prezent o suprafaţă închiriabilă de 36.000 de metri pătraţi şi 1.019 locuri de parcare. (...) Compania participă la mai multe licitaţii şi se află în negocieri directe cu mai multe grupuri; concretizarea acestor discuţii ar duce la ocuparea integrală a proiectului“, au menţionat reprezentanţii Globalworth.
Atragerea unui contract de mari dimensiuni poate schimba radical datele financiare ale unui proiect.
Spre exemplu, tranzacţia recentă prin care grupul Oracle a închiriat un spaţiu de 10.400 de metri pătraţi în turnul Sky Tower a dus gradul de ocupare al proiectului de la 60% la 85%, săltând totodată rata de ocupare a întregii regiuni Barbu Văcărescu – Floreasca.
Dezvoltatorii de birouri vor mai livra în acest an în Bucureşti clădiri noi cu o suprafaţă de aproximativ 120.000 de metri pătraţi, iar pentru 2016 se anunţă livrarea unui stoc de circa 200.000 de metri pătraţi.
Investitorii sunt impulsionaţi de creşterea numărului de tranzacţii din ultimii doi ani, dar deocamdată nu sunt suficienţi chiriaşi pentru toate proiectele, astfel că proprietarii cu imobile în zone secundare sau depăşite de vremuri vor continua să sufere.
Cinci dintre proiectele de birouri din Bucureşti cu cele mai multe spaţii disponibile
City Offices (Eroii Revoluţiei)
IRIDE Business Park (Pipera – D. Pompeiu)
Global City (Pipera-Tunari)
Platinum Business & Convention Center (Băneasa)
Twin Towers Barba Center (Pipera-Tunari)
