Centrele de afaceri nu sunt deocamdata pentru firmele din apartamente

Aparitia companiilor multinationale in economia romaneasca a dus dezvoltarea unei piete autohtone a centrelor de afaceri. Inca modesta in comparatie cu cea a tarilor din jur (vezi tabelul), ea poate fi descrisa drept dinamica in anul 2002, cand numarul important de tranzactii pe piata a dus treptat la o descrestere a ratei locurilor vacante.
Conform principalilor jucatori pe aceasta piata, un aspect major este lipsa de spatii de calitate. "Datorita faptului ca exista un numar redus de oferte de cladiri de clasa A, cei care au nevoie de un astfel de spatiu prefera fie sa se mute provizoriu intr-un sediu de clasa B, fie sa astepte dezvoltarea de noi proiecte de clasa A", spune Bogdan Georgescu, managing director la agentia imobiliara Colliers International.
In acelasi timp, nici cererea nu este prea mare, deoarece nu au aparut noi clienti pe piata. "Speram ca, o data cu intrarea Romaniei in NATO, numarul investitorilor straini sa creasca si astfel sa apara noi companii pe piata care, evident, vor avea nevoie de sedii", spune Ionut Dumitrescu, managing director al companiei imobiliare Eurisko.
Cu toate acestea, in Romania exista numeroase firme care isi au inca sediul in apartamente de bloc. "Intrebarea este daca aceste companii isi pot permite un sediu de nivelul clasei A", spune Ghenadie Bobeica, director financiar si reprezentant al Portland Management, dezvoltator al Opera Center. "In Romania s-a construit pana acum cat s-a construit in Polonia intr-un an. Daca aceste companii care isi au sediul in apartamente vor beneficia de o dezvoltare sanatoasa, in timp isi vor permite sa-si transfere activitatea in centre de afaceri, ceea ce va duce la dezvoltarea pietei".

Trei ani pentru o cladire
Pentru ca depinde doar de cresterea economica, se poate spune ca in general cererea este mult mai flexibila decat oferta. "Piata se misca incet, pentru ca in general este nevoie de cel putin trei ani ca o idee sa se transforme intr-o cladire", spune Gerogescu.
Acest proces include identificarea unui teren, obtinerea finantarii si a aprobarilor necesare inceperii constructiei, care dureaza in jur de noua luni. Urmeaza constructia in sine, care poate dura pana la un si jumatate, apoi finisarile si inchirierea cladirii. "Si acesta este un motiv pentru care schimbarile sunt lente pe aceasta piata. In parte, lipsa de acum de spatii libere pe piata este o urmare a faptului ca acum trei ani nu s-a inceput nimic. Nu se poate spune insa cu certitudine cum va fi piata peste cativa ani, deoarece proiecte in discutie exista tot timpul. De exemplu, numai in zona Piata Victoriei exista vreo sase discutii, din care maxim doua sunt realiste", spune Georgescu.
Si in 2001, si in 2002 au fost incepute destul de putine proiecte, ceea ce va avea un efect negativ asupra pietei peste doi ani, deoarece oferta va fi in continuare redusa. In afara de Europe House si Opera Center II, nici un alt spatiu pentru birouri nu a fost terminat in 2002. Conform Colliers International, la sfarsitul celui de-al treilea trimestru din 2002, totalul spatiilor pentru birouri de clasa A din Bucuresti era de 155.000 metri patrati, in vreme ce spatiul de clasa B era de 180.000 metri patrati. In categoria de clasa B au fost introduse si cladirile rezidentiale mai mici care au fost convertite in spatii pentru birouri.

Avantajele centrelor de afaceri
Ceea ce conteaza la un centru de afaceri este, in afara de locatie, si spatiul pentru parcare. Este ideal sa existe un loc de parcare la 60 metri patrati spati de birouri. In Bucuresti sunt si centre de afaceri cu un loc de parcare la 200 metri patrati.
De asemenea, spatiul ideal al unui etaj este ideal sa fie de peste 1.000 metri patrati, deoarece, din motive de comunicare, fimele prefera sa nu se extinda pe mai mult de doua-trei etaje. Exista firme care se intind si pe sapte etaje, cum ar fi Alpha Bank in cladirea NeoCity. In plus, serviciile de administrare si intretinere sunt asigurate de proprietar.
Un alt avantaj este eliminarea spatiilor inutile. De exemplu, intr-un apartament exista bai, holuri, scari interioare care sunt platite de chirias, dar care nu sunt folosite.
Daca acum cinci ani pretul de inchiriere a unui spatiu era de 40 de dolari metrul patrat pe luna, acum acesta este sub 20 dolari pe luna. Exista inca pe piata firme care platesc peste acest pret, dar acesta in cazul in care este vorba de contracte mai vechi, ceea ce conduce la o alta tendinta a pietei: relocarea.

Pentru cele mari, banii vin din strainatate
Ghenadie Bobeica de la Portland Management sustine ca pe piata romaneasca exista doua tipuri de investitii in centrele de afaceri. Prima categorie este cea a centrelor mici, valorand in general 2-3 milioane de dolari, dar care pot urca pana la 5 milioane dolari. Acestea sunt sunt, de regula, initiative ale investitorilor autohtoni si au pana la 2-3.000 metri patrati.
Investitiile in aceste cazuri constau fie in renovari, fie in constructii noi. "Constructiile de acest tip ating rareori standarde internationale, pe de o parte din cauza lipsei spatiului, pe de alta parte din cauza lipsei de experienta in constructia, proiectarea si eficientizarea spatiului", spune Bobeica. "Astfel apar uneori constructii cilindrice sau conice, care creeaza probleme in aranjarea mobilierului si duc la aparitia unor spatii care nu pot fi folosite".

Rolul chiriasilor "ancora"
A doua categorie o reprezinta proiectele mari, de peste 8.000 metri patrati, reprezentand investitii de peste 10 milioane de dolari. Nici un astfel de proiect de pe piata romaneasca nu s-a dezvoltat fara un chirias "ancora" care se angajeaza sa inchirieze un spatiu reprezentand intre 40 si 60% din cladire. De exemplu, la Opera Center, chiriasii "ancora" sunt ING Nederlanden si PriceWaterhouseCoopers, care impreuna detin aproape 60% din primul corp al cladirii, iar la Europe House chiriasul "ancora" este Orange, care detine aproximativ 60%.
In cazul investitiilor din prima categorie, banii sunt de obicei ai clientilor care foarte rar pot obtine finantare din credite. In cazul proiectelor mari, finantarea se face doar cu bani imprumutati, pentru ca altfel nu este rentabil, sustine Bobeica.
Finantarile pentru proiectele mari dezvoltate pe piata romaneasca au fost obtinute exclusiv de la banci din afara tarii. "Acesta deoarece nici bancile de pe piata locala nu au o experienta in acest sector si nici developerii locali nu au o istorie cu banca respectiva", spune Georgescu. Proiectele locale, care in mare parte au constat in modernizarea unor cladiri existente deja, au fost facute cu bani din fondurile proprii ale developerilor autohtoni (IBC Modern, City Business Center, Unirea Shopping Center).
Cladirile care sunt construite pentru un anumit proprietar, cum este cea a Bancii Romane de Dezvoltare din Piata Victoriei, nu se incadreaza in piata activa.
Reprezentantul Portland Management afirma ca piata a primit o lovitura prin legea impozitului pe profit care a intrat in vigoare in iulie 2002. "Legea va face anevoios orice proces de dezvoltare imobiliara, intrucat impiedica finantarea prin faptul ca limiteaza deductibilitatea dobanzilor ", considera Bobeica.
In afara de finantare, un alt factor de care depinde evolutia acestei piete este starea juridica a terenurilor. "Majoritatea terenurilor situate in centrul Capitalei au o istorie complicata, cu multi proprietari care se judeca intre ei. Mai este importanta si marimea terenului, care de cele mai multe ori este fragmentat", spune Bobeica.

Ce se pregateste acum
In acest moment, un proiect cert este cel din piata Charles de Gaulle, dezvoltat de compania Avrig 35, unde va fi viitorul sediu Mobifon si care va fi cea mai mare cladire de sedii din Bucuresti. Va avea 39.000 metri patrati, din care 23.000 vor fi suprafata utila. Cladirea va fi data in folosinta in 2004. In afara de Mobifon, care va ocupa putin mai putin de jumatate din cladire, exista discutiii avansate cu banca HVB.
Surse din piata spun ca, in afara de acest proiect, developeri ca Globe Trade Center (Europe House), Immoconsult (Baneasa Business Center si Budisteanu) si Luxembourg Real Estate (Neocity) au in vedere noi proiecte, din care doua sunt in faza de aprobari in acest moment.