Analiza de luni. Ce faci cu 5 milioane de euro în imobiliare: cum poţi cumpăra active de 10-15 milioane, unde găseşti cele mai bune randamente şi de ce retailul bate birourile în 2026. Nimeni nu mai recomandă investiţiile în rezidenţial, iar România este destinaţia favorită

♦ Andrei Văcaru, iO Partners: „Un investitor cu 5 milioane de euro poate aştepta un randament total anual realist între 10 şi 15% pe capitalul propriu“ ♦ Mihaela Pană, C&W Echinox: „Sectorul care oferă cel mai bun raport randament-risc este retailul. Dacă identifici un spaţiu bun, cu un chiriaş solid, riscurile sunt relativ reduse“ ♦ România oferă cele mai atractive randamente din imobiliarele comerciale dintre ţările UE, cu yield-uri prime de 7,25-8%, faţă de 5-6% în Cehia sau Polonia ♦ Volumul investiţiilor imobiliare din România a scăzut cu 31% în 2025, la circa 500 milioane de euro, dar premisele pentru 2026 sunt de revenire către pragul de 1 miliard de euro.

Piaţa investiţiilor imobiliare din România a închis anul 2025 cu un volum de circa 500 de milioa­ne de euro - în scădere cu 31% faţă de anul anterior şi al doilea cel mai scăzut nivel din 2013 încoace.

În acest context, cifrele brute ascund o realitate mai nuanţată: pentru un investitor privat cu 5 milioane de euro cash, această con­junctură poate fi, paradoxal, un moment excelent de intrare pe piaţă. Yield-urile pri­me româneşti sunt cele mai ridicate din spa­ţiul UE, băncile finanţează proiecte cu fun­da­mente solide, iar prin efectul de levier, cei 5 milioane pot debloca achiziţii de 10-15 mili­oane de euro.

Consultanţii de la iO Partners şi Cushman & Wakefield Echinox explică pas cu pas cum ar trebui să gândească un astfel de investitor.

Datele publicate în rapoarte de către con­sultanţi arată o piaţă care a funcţionat în 2025 cu frâna de mână trasă. Volumul total de tranzacţii a fost de aproximativ 502-514 mi­lioane de euro (502 milioane conform iO Partners, 514 milioane conform C&W Echi­nox), în cadrul a 51 de proprietăţi vândute. Segmentele de birouri şi retail au dominat activitatea, cumulând împreună aproape 80% din total - deşi raporturile variază uşor în funcţie de sursa citatată: iO Partners plasează birourile pe primul loc (40%), urmate de retail (38%), în timp ce C&W Echinox indică retailul ca lider (39%), urmat de birouri (30%). Capitalul internaţional a reprezentat 64% din volum, în timp ce investiţiile domestice au crescut ca pondere. Cele mai mari tranzacţii ale anului - achiziţia clădirii Equilibrium 1 de către Granit Asset Management de la Skanska (52 milioane de euro), portofoliul de 7 parcuri de retail cum­părat de M Core de la MAS REI (55-60 mili­oane de euro) şi achiziţia parţială a plat­formei IRIDE de către Alfa Group de la CPI (55-60 milioane de euro) - nu au depăşit niciunul 60 de milioane de euro, spre deose­bire de Cehia, unde s-au închis 9 tranzacţii peste 100 de milioane de euro.

„Volumele mai reduse din 2025 nu re­flectă pe deplin apetitul investitorilor pentru România. Activitatea a existat, dar câteva tranzacţii mari au avut dificultăţi şi au fost amânate. Rigoarea în execuţie şi creativita­tea în structurarea tranzacţiilor sunt foarte importante în această perioadă“, spune Andrei Văcaru, managing director România & head of capital markets CEE, iO Partners.

Perspectiva pentru 2026 este mai con­struc­tivă: mai multe tranzacţii de tip porto­foliu sunt în negociere şi ar putea aduce volumul investiţional relativ aproape de pra­gul de 1 miliard de euro, conform esti­mărilor Cushman & Wakefield Echinox.

La nivel regional, imaginea este diferită. Volumul investiţiilor din Europa Centrală şi de Est a crescut cu circa 30% în 2025, ajun­gând la aproximativ 11 miliarde de euro, conform raportului CEE Invest­ment Market Perspective reali­zat de iO Partners în parte­neriat cu JLL. Cehia a atins un record de 4,2 miliar­de de euro, Ungaria s-a du­blat la 910 milioane de euro, iar Slovacia a cres­cut cu 84%, la 935 milioa­ne de euro. România a ră­mas singura piaţă majoră din regiune cu scăderi sem­ni­ficative - ceea ce înseamnă şi că există un potenţial de recuperare.

Prima întrebare: ce vrei să faci cu banii?

Primul pas pe care îl face un consultant imobiliar atunci când un investitor privat vine cu 5 milioane de euro cash nu este să îi arate proprietăţi, ci să îi înţeleagă profilul. Care sunt aşteptările de randament? Care este apetitul la risc? Pe ce orizont de timp gândeşte? Are experienţă anterioară în imobiliare?

„Primul lucru pe care îl întrebăm este dacă a mai investit în imobiliare şi, dacă da, ce tip de proprietăţi are deja în portofoliu. Struc­tura investiţiilor existente este esenţi­ală, pentru că recomandările noastre depind foarte mult de acest context. Dacă vorbim despre un investitor care are deja expunere în real estate, prima recomandare generală este diversificarea portofoliului - fie pe tipuri de active, fie pe chiriaşi sau zone geografice“, explică Mihaela Pană, partner, private in­vest­ment capital markets, Cushman & Wake­field Echinox. „În ambele situaţii, con­siderăm esenţial ca inves­ti­to­rul să lucreze cu un con­sul­tant bine conectat la pia­ţă, care să îi ofe­re in­for­maţii re­levante şi ac­tuale, pen­tru a pu­tea pla­sa cât mai efi­cient ce­le 5 mi­lioa­ne de euro“, adau­gă con­sultantul.

Andrei Văcaru, managing director România & head of capital markets CEE, iO Partners

„Primele în­tre­bări ar fi: care sunt aştep­tă­rile de ran­da­ment, care este a­pe­titul la risc şi orizon­tul de timp? Un inves­ti­tor care vi­zea­ză un ran­da­ment anual moderat, dar stabil, va avea un profil complet diferit faţă de unul dispus să îşi asume un risc mai ridicat pentru un potenţial de câştig superior“, com­pletează Andrei Văca­ru. Diferen­ţele de ran­dament între sectoa­rele comerciale şi cel re­zidenţial pot fi semni­ficative, la fel cum există o distanţă impor­tantă între achiziţia unei clădiri care generea­ză deja venituri re­cu­rente şi dezvoltarea unui proiect nou, unde randamentul potenţial este mai mare, dar vine la pachet cu un nivel superior de risc.

Ce poţi cumpăra concret cu 5 milioane de euro

Cu un buget propriu de 5 mil. euro, un investitor se poate uita la proprietăţi cu va­lori în jurul a 10 milioane de euro, bazân­du-se pe o finanţare bancară de aproximativ 50%. Gama de active accesibile este sur­prinzător de largă.

„Pentru investitorii care nu vor să fie im­plicaţi activ în managementul activelor, ci doar să încaseze o chirie stabilă, pe segmen­tul industrial sau în retail există proprietăţi închiriate pe termen lung către un singur chi­riaş, precum magazine ale unor discounteri sau fabrici“, spune Andrei Văcaru. „Pentru in­vestitorii dispuşi să îşi asume un rol mai activ, în zona de birouri există în Bucureşti clădiri închiriate cu suprafeţe de 3.000-5.000 mp. La fel şi parcuri de retail mai mici în provincie. Cei în căutare de randamente mai mari pot investi în clădiri cu o ve­chime mai mare care prin inves­tiţii suplimentare în mo­derni­zare sau repoziţionare pot fi readuse în piaţă la un ni­vel su­perior de chirie sau pot fi re­vândute la o valoare sem­ni­fi­ca­tiv mai mare“, adaugă acesta.

Mihaela Pană detaliază spectrul de opţi­uni - „Cu un buget de aproxi­mativ 5 mi­lioane de euro, investitorul are acces la o plajă destul de largă de active imobiliare. Vorbim de clădiri rezidenţiale de mici dimensiuni, cu funcţionalitate de aparthotel, cu spaţii de retail la parter şi 15-20 de unităţi reziden­ţiale la etaj, amplasate în zone centrale sau semi­centrale. O altă oportunitate pot fi spaţiile co­mer­ciale stradale sau unităţi de retail în zone cu trafic ridicat, care pot genera venit stabil încă din prima zi. Sau mici parcuri de retail în oraşe terţiare cu potenţial, unde com­petiţia este mai redusă. O altă opţiune: clădiri mici de birouri sau mixte, în special în zone ultracentrale sau în zona Centru-Nord a Bucureştiului, care pot fi renovate, repo­zi­ţio­nate şi ulterior fie închiriate, fie revândute“.

Mihaela Pană, partner, private invest­ment capital markets, Cushman & Wakefield Echinox

De ce retailul bate toate sectoarele în 2026

Consultanţii recomandă că în contextul actual, retailul oferă cel mai bun raport ran­da­ment-risc. Yield-urile prime se situează între 7% şi 8,5%, în funcţie de locaţie, supra­fa­ţă şi calitatea chiriaşului, în timp ce birou­rile se tranzacţionează la 7,25-7,75%, industrialul la 7,5-8%, iar rezidenţialul la doar 4-6%.

„În acest moment, sectorul care oferă cel mai bun raport randament-risc este retailul. Avantajul major este că, dacă identifici un spaţiu bun, cu un chiriaş solid, riscurile sunt relativ reduse. Chiriaşi precum farmaciile, băncile sau alţi operatori esenţiali semnează, de regulă, contracte de închiriere pe termen lung, ceea ce asigură vizibilitate şi stabilitate a cash-flow-ului“, spune Mihaela Pană. „În plus, amenajările sunt, în cele mai multe ca­zuri, realizate de chiriaş, deci investiţiile su­plimentare ale proprietarului sunt limitate. Este un segment în care cererea depăşeşte o­ferta, mai ales pentru spaţii bine poziţionate, iar lichiditatea este bună“, adaugă aceasta.

„Credem că există oportunităţi în toate sectoarele comerciale. Dar, în actualul con­text de piaţă, investitorii par să prefere retailul. Cererea este solidă şi constantă, în special pentru parcurile de retail. Acestea beneficiază de un model operaţional eficient, ancorat de chiriaşi puternici şi de un trafic susţinut, în special în oraşele secundare şi terţiare“, confirmă Andrei Văcaru.

Ajutorul băncii: cum 5 milioane de euro devin 10 sau chiar 15

Recomandarea unanimă a consultanţilor este ca investitorul să nu se limiteze la cei 5 mi­li­oane de euro proprii, ci să acceseze şi un credit bancar, astfel încât fondurile proprii să ge­nereze un randment şi mai mare. În con­tex­tul actual, băncile cu prezenţă locală sunt des­chise să finanţeze proiecte cu funda­mente solide.

„Pentru o clădire închiriată, cu chiriaşi buni şi amplasament favorabil, un investitor poate obţine un leverage până la 65%. În funcţie de bonitatea investitorului şi de ca­litatea activului, marja poate fi între 2 şi 3%, ceea ce conduce la un cost total al finanţării potenţial sub 5% pe an în euro“, explică Andrei Văcaru. „Recomandarea noastră este ca pentru un randament optim, investi­to­rul să ia în considerare accesarea unui cre­dit bancar. Această abordare permite deblo­ca­rea unui portofoliu mai mare de proiecte. Astfel, randamentul capitalului propriu poate depăşi cu uşurinţă 10%“, adaugă consultantul.

Dacă activul generează un randament de 7,75% pe întreaga valoare, iar creditul costă sub 5%, diferenţa se cumulează integral la randamentul capitalului propriu. Un activ de 10 milioane de euro, finanţat 50% cu credit, care generează un yield de 7,75%, produce un randament pe capitalul propriu de peste 10%, la care se adaugă potenţiala apreciere a valorii activului. „În general, dacă investi­to­rul are o relaţie bună cu banca şi poate obţi­ne condiţii de finanţare competitive, reco­man­darea noastră este să ia în calcul şi acce­sarea unui credit. Leverage-ul folosit corect îi permite să îşi mărească bugetul de investiţii şi, implicit, să aibă acces la mai multe opţiuni din piaţă“, subliniază Mihaela Pană.

România: cele mai atractive yield-uri din UE

La nivelul pieţelor din Europa Centrală şi de Est, România se remarcă prin yield-urile ridicate: 7,75% pentru birouri şi 8% pentru industrial conform iO Partners (7,25% birouri şi 7,5% industrial conform raportului C&W Echinox), faţă de 5,25% pentru birouri în Cehia, 6% în Polonia sau 6,75% în Ungaria, conform datelor iO Partners şi JLL. Diferenţa de 150-250 de puncte de bază faţă de pieţele mai mature din regiune reprezintă atât o primă de risc, cât şi o oportunitate pentru capital dispus să accepte un profil de risc ceva mai ridicat.

„În momentul de faţă, România oferă cele mai atractive randamente dintre ţările membre UE. Aceasta face ca piaţa locală să fie foarte tentantă pentru investitori, mai ales pentru genul acesta de sume“, spune Andrei Văcaru. „Dintre oraşele româneşti, Bucu­reştiul rămâne cel mai lichid, ceea ce poate fi important pentru un investitor interesat de un potenţial exit facil. Cu toate acestea, atunci când vorbim de retail şi industrial, oportunităţile sunt răspândite la nivel naţional, inclusiv în localităţi cu mai puţin de 100.000 de locuitori“, adaugă acesta.

Mihaela Pană explică faptul că „Româ­nia este o piaţă bună pentru creştere şi ran­da­ment, dar nu ar trebui să fie singura expu­nere. Diversificarea geografică este reco­man­dată - România oferă un yield atractiv, iar pieţele externe oferă stabilitate şi predic­tibilitate. Această abordare reflectă un management matur al riscului şi o viziune pe termen mediu şi lung, nu o simplă opor­tunitate punctuală“.

Un singur activ sau mai multe mici?

iO Partners consideră că la un buget de 5 milioane de euro, diversificarea este limitată. „Suma este relativ mică pentru a construi un portofoliu complex de proprietăţi comer­ciale. În acest context, investiţia în unul sau câteva active bine selectate poate fi mai eficientă, permiţând concentrarea resurselor şi managementul optim“, argumentează Andrei Văcaru.

Mihaela Pană de partea cealaltă explică faptul că „la un buget de 5 milioane de euro, strategia considerată mai inteligentă este di­versificarea. În practică, acest lucru înseam­nă lichiditate mai bună - activele mai mici se vând mai uşor; risc mai scăzut la revânzare - nu depinzi de un singur cumpărător; adapta­bilitate - poţi ajusta portofoliul în timp, vân­zând sau refinanţând doar o parte din inves­tiţii. Un portofoliu diversificat la 5 milioane de euro ar însemna produse mai mici, dar multiple: spaţii comerciale de dimensiuni reduse, o clădire mică de birouri sau mixtă, eventual apartamente, combinate în funcţie de profilul investitorului“.

Orizont de investiţie, riscuri şi greşeli clasice

Orizontul de timp recomandat este între 5 şi 10 ani, însă strategia depinde de tipul activului. Proiectele „core“, care nu necesită investiţii suplimentare, sunt preferate de cei care au în vedere o perioadă de detenţie mai lungă. În schimb, oportunităţile care necesită modernizare permit un exit mai rapid, deoa­rece valoarea adăugată poate fi reali­zată în 3-5 ani.

„Majoritatea investitorilor văd aceste achiziţii ca investiţii pe termen mediu, spre lung, nu ca tranzacţii speculative. Pentru această piaţă, lichiditatea este bună, mai ales dacă portofoliul este diversificat, iar piaţa de revânzare este activă“, spune Mihaela Pană.

În ceea ce priveşte riscurile, ambii con­sultanti pun pe primul loc impredictibilitatea fiscală. „Pentru un investitor cu acest buget, principalul risc rămâne impredictibilitatea fiscală, care continuă să fie un element de incertitudine pe piaţa locală. Un alt risc im­por­tant este cel operaţional, asociat investi­ţiilor concentrate într-un singur activ cu un singur chiriaş. Atunci când 100% din venit depinde de un singur contract de închiriere, plecarea chiriaşului poate avea un impact temporar semnificativ“, avertizează Mihaela Pana. „Lichiditatea nu reprezintă, în mod real, o problemă, atâta timp cât investiţia este făcută corect, într-un activ bine poziţio­nat şi cu chiriaşi potriviţi“, adaugă aceasta.

Cât despre greşelile clasice, ambii con­sultanti identifică două erori frecvente. „Cea mai frecventă greşeală este să nu colaborezi cu specialişti în domeniu şi să te concentrezi excesiv asupra pieţei rezidenţiale. Deşi acce­si­bilitatea acestui sector îi atrage pe mulţi, în prezent randamentele în rezidenţial sunt printre cele mai scăzute, având în vedere aşteptările noastre că dinamica preţurilor din acest segment din ultimii ani nu mai poate continua în acelaşi ritm“, spune Andrei Văcaru. Mihaela Pană C&W Echinox: „Investitorii nu studiază piaţa în profunzime şi îşi asumă riscul de a lua decizii nedo­cu­mentate“.

Randament total: 10-15% pe capitalul propriu

Punând totul cap la cap - yield din chirii, aprecierea de capital şi efectul de levier ban­car - un investitor cu 5 milioane de euro poate aştepta un randament total anual realist între 10 şi 15% pe capitalul propriu, pentru proprietăţi cu un profil de risc scăzut sau mediu, conform estimărilor iO Partners. Activele care permit dezvoltări, modernizări sau repoziţionări strategice pot depăşi partea superioară a intervalului.

Volumele scăzute din 2025 au creat un mediu în care activele de calitate pot fi achi­ziţionate la yield-uri atractive, în timp ce premisele pentru 2026 sunt mai optimiste. Pentru un investitor privat cu 5 milioane de euro, această conjunctură reprezintă o fe­reastră de oportunitate: randamente ridicate în context european, acces la finanţare bancară în condiţii rezonabile şi o piaţă care, deşi nu este cea mai lichidă din regiune, oferă suficiente variante de exit pentru active bine poziţionate. Condiţia, subliniază ambii consultanti, este una singură: să nu intri pe piaţă fără să o studiezi în profunzime şi fără specialişti alături.