Analiza de luni. Harta imobiliară a României. În jumătate din ţară piaţa de locuinţe se rezumă la reşedinţa de judeţ: „O pondere foarte mare a oraşului reşedinţă de judeţ în totalul tranzacţiilor este sinonimă cu o dezvoltare economică mai slabă a localităţilor din respectivul judeţ“

Analiza tranzacţiilor imobiliare din 2025 relevă o Românie profund polarizată: în timp ce în judeţele Brăila, Arad şi Giurgiu peste 90% din vânzările de locuinţe se concentrează în municipiul reşedinţă, în alte zone precum Hunedoara, Sibiu şi Cluj piaţa este mult mai echilibrată, cu o activitate imobiliară semnificativă şi în afara centrelor urbane principale. Această distribuţie reflectă în mare măsură şi gradul de dezvoltare economică al fiecărui judeţ, măsurat prin numărul de salariaţi raportat la populaţie.

Piaţa imobiliară româ­nească a încheiat anul 2025 cu un număr de 159.879 de unităţi indi­viduale tranzacţionate, în scădere cu 5,4% comparativ cu cele 168.960 de locuinţe vândute în 2024, potrivit statisticilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). Dincolo de cifrele agregate însă, realităţile locale variază enorm de la un judeţ la altul.

În fruntea clasamentului jude­ţelor în care reşedinţa domină complet piaţa imobiliară se află Brăila, 95,9%. Din cele 879 de tran­zacţii înregistrate la nivelul întregului judeţ în perioada mai-decembrie 2025, nu mai puţin de 843 au avut loc în municipiul Brăila.

Practic, localităţile din jurul oraşului au generat împreună doar 36 de vânzări de locuinţe.

Situaţia este similară în Arad (90,9%), Giurgiu (90,8%), Galaţi (89,7%) şi Bistriţa-Năsăud (88,1%). În toate aceste judeţe, piaţa imobiliară este în esenţă sinonimă cu cea din municipiul reşedinţă de judeţ. La Arad, de exemplu, din cele 1.729 de tranzacţii înregistrate la nivel de judeţ, 1.572 au fost în municipiu, în timp ce la Galaţi proporţia este de 1.887 din 2.103.

„Un judeţ în care reşedinţa deţine o pondere mai redusă din totalul locuinţelor tranzacţionate, de sub două treimi, este un judeţ mult mai puternic dezvoltat economic, în care există oraşe secundare, cu mari angajatori din diferite industrii, în care există pieţe rezidenţiale şi în care se încheie tranzacţii. De asemenea, sunt judeţe cu o conexiune bună atât la nivel judeţean, cât şi cu vestul Europei – iar această conexiune face ca locuitorii să nu fie dependenţi de oraşul reşedinţă de judeţ pentru a locui în apropierea locului de muncă, naveta zilnică – cu automobilul perso­nal sau cu companii specializate – fiind o soluţie larg aplicată. Implicit, aceşti angajaţi tranzacţionează proprietăţi în afara reşedinţei de judeţ“, a spus Victor Vremera, COO la SVN România, companie de consultanţă imobiliară.

În plus, aproape toate marile oraşe au ajuns să aibă localităţi limi­trofe puternic dezvoltate din punct de vedere rezidenţial – atât din consi-derente administrative şi economice, preţuri ridicate şi terenuri mai puţine disponibile în oraş, cât şi din punctul de vedere al geografiei locale.

„Acest fapt implică o pondere mai redusă a reşedinţei de judeţ în totalul tranzacţiilor rezidenţiale la nivel judeţean – Cluj-Napoca, Sibiul şi Timişoara sunt trei exemple de mari oraşe unde numărul locuinţelor finalizate anual este, de regulă, mai redus decât în unele localităţi limitrofe – Floreşti, Cisnădie şi Giroc. De altfel, dintre cele mai mari pieţe rezidenţiale regionale, atât după numărul de livrări, cât şi după tranzacţii, şi anume Timişoara, Cluj – Napoca, Constanţa, Braşov, Iaşi, Sibiu, doar Iaşiul are o pondere mai mare de 67% în numărul de locuinţe vândute la nivel judeţean“, a subliniat Victor Vremera.

Pe de altă parte, de regulă, o pondere foarte mare a oraşului reşe­dinţă de judeţ în totalul tranzacţiilor este sinonimă cu o dezvoltare economică mai slabă a localităţilor din respectivul judeţ, de un specific monoindustrial şi de o activitate socială şi economică concentrată în special în jurul reşedinţei de judeţ. „În judeţele în care ponderea reşedinţei este foarte ridicată nu întâlnim suburbii dezvoltate“.

Piaţa rezidenţială mass market, care se baza într-o proporţie covâr-şitoare pe tranzacţii cu TVA de 9%, a frânat puternic după luna iulie, a explicat anterior Andrei Sârbu, CEO al SVN România. Această încetinire s-a resimţit cel mai puternic tocmai în judeţele cu pieţe concentrate, unde oferta limitată din afara reşedinţei de judeţ face piaţa şi mai vulnerabilă la şocurile legislative.

Cazul Ilfov este unul aparte şi trebuie tratat separat, întrucât aici reşedinţa oficială de judeţ nu este centrul economic real al zonei. Dacă excludem Ilfov, judeţul cu cea mai echilibrată distribuţie a tranzacţiilor este Hunedoara, unde Deva concentrează doar 25,6% din totalul vânzărilor. Restul de aproape 75% din tranzacţii au loc în alte oraşe ale judeţului - Petroşani, Lupeni, Vulcan şi Brad - ori în comune. Hunedoara este un judeţ cu o structură urbană policentrică, moş­tenire a indus­trializării din perioada comunistă. Deşi mineritul s-a pră­bu­şit, oraşele din Valea Jiului îşi păs­trează o anumită activitate imobiliară, iar oraşul Hunedoara (nu judeţul) bene­ficiază de proximitatea Devei. Judeţul are 306 salariaţi la mia de lo­cuitori, peste media naţională de 271.

Harghita urmează în clasament cu 36,4% (Miercurea Ciuc), apoi Vaslui cu 48,6% şi Sibiu cu 50,7%. În cazul Sibiului, explicaţia ţine de prezenţa unor localităţi satelit cu acti-vitate imobiliară proprie - Cisnădie, Şelimbăr şi Tălmaciu - care bene­ficiază de proximitatea munici-piului dar au dezvoltat şi pieţe locale.

O analiză a datelor despre forţa de muncă relevă o corelaţie intere­santă între gradul de concentrare a pieţei imobiliare şi numărul de salariaţi raportat la populaţie. Judeţele cu pieţe dispersate tind să aibă economii mai diversificate şi un număr mai mare de angajaţi la mia de locuitori.

Clujul conduce detaşat acest clasament, cu 414 salariaţi la 1.000 de locuitori, şi are o piaţă imobiliară relativ echilibrată – Cluj-Napoca concentrează 54% din tranzacţii. Sibiu urmează cu 371 salariaţi la mia de locuitori şi 50,7% concentrare, iar Timiş are 406 salariaţi la mia de locuitori cu 61,3% în Timişoara. Braşov completează topul judeţelor dezvoltate, cu 358 de salariaţi la mia de locuitori.

La polul opus, judeţele Giurgiu (164 salariaţi la mia de locuitori, 90,8% concentrare), Botoşani (160 salariaţi la mia de locuitori, 77,7% concentrare) şi Vaslui (163 salariaţi la mia de locuitori, dar cu o concentrare mai mică de 48,6%) ilustrează de regulă o economie mai puţin dezvoltată. Vaslui face excepţie de la corelaţie, sugerând că structura teritorială şi istorică a judeţului contează şi ea.

Timiş rămâne cea mai impor-tantă piaţă regională din România după regiunea Bucureşti-Ilfov, cu 9.902 de unităţi vândute în 2025, urmată de Cluj (9.811), Constanţa (9.415), Ilfov (8.976) şi Braşov (8.066). Aceste judeţe au atras în ultimii ani mari dezvoltatori imobiliari şi continuă să fie motoarele pieţei rezidenţiale regionale, chiar dacă majoritatea au înregistrat scăderi anul trecut.

Cluj a fost singura piaţă majoră care a reuşit o creştere în 2025, de 1,8%, în timp ce Constanţa s-a menţinut practic la ace­laşi nivel (-0,1%). Timiş a înregistrat o scădere de 6,4%, Braşov a suferit un minus de 13,9%, iar Iaşi a raportat cel mai slab rezultat dintre pieţele importante, cu o prăbuşire de 23,5% a numărului de tranzacţii.

Interesant, chiar şi în aceste judeţe dezvoltate există diferenţe notabile în ceea ce priveşte concentrarea: în timp ce la Cluj 54% din tranzacţii sunt în municipiu, la Braşov acestea urcă la 67%, iar la Iaşi la aproape 73%. Constanţa se situează la mijloc, cu 54,5% din tranzacţii în municipiul reşedinţă.

La polul opus al clasamentului se află Teleorman, care a raportat doar 110 tranzacţii în tot anul 2025, în scădere cu 17,9% faţă de 2024. În aceste zone nu există dezvoltatori imobiliari activi, cererea pentru locuinţe noi este aproape inexistentă, iar orice vânzare durează foarte mult. Situaţia este similară în Călăraşi (404 tranzacţii, -21,6%), Ialomiţa (407 tranzacţii, -15,2%) şi Giurgiu (417 tranzacţii, 2,2%).

În Teleorman, Alexandria con­centrează aproape 70% din puţinele tranzacţii ale judeţului, în timp ce în Călăraşi urcă la peste 80%. Paradoxal, chiar dacă în termeni procentuali reşedinţa domină piaţa, în cifre absolute vorbim de volume extrem de mici - 199 de tranzacţii în Călăraşi-municipiu sau 55 în Alexandria pe parcursul a opt luni.

Georgian Marcu, consultant imobiliar, a explicat anterior că în următoarele luni numărul tran­zacţiilor raportate ar putea scădea şi mai mult, din cauza faptului că începând din luna august numărul promisiunilor de vânzare pentru apartamentele care se încadrau în cota de TVA redusă a scăzut semnificativ.

Acesta a adăugat că preţurile locuinţelor au crescut cu 30-35% în ultimii doi ani, iar această tendinţă va continua în 2026, pe fondul ofertei reduse de locuinţe noi.

Vânzările pe segmentul middle market sunt în continuare foarte bune, creşterea TVA pentru aceste locuinţe fiind una marginală, iar acest lucru arată că nevoia de locuire este reală, iar cererea era solidă în ansamblul său. Însă accesibilitatea la locuinţe noi a fost îngreunată semnificativ pe segmentul mass market, ceea ce va duce la creşterea chiriilor pe termen scurt şi mediu, a mai spus anterior Andrei Sârbu, CEO SVN Romania.

Consecinţele acestor tendinţe se vor resimţi diferit în funcţie de tipul de judeţ. În cele cu pieţe concentrate, dependenţa de reşedinţa de judeţ face întreaga economie locală vulnerabilă la evoluţia unui singur centru urban. În schimb, judeţele cu pieţe dispersate - precum Hunedoara sau Sibiu - au o rezilienţă mai mare, chiar dacă volumele totale pot fi mai mici.

Oraşele vor deveni din ce în ce mai inaccesibile pentru oamenii cu venituri medii, a avertizat Georgian Marcu. Această prognoză este cu atât mai îngrijorătoare în judeţele unde alternativele la reşedinţa de judeţ sunt practic inexistente pe piaţa imobiliară.