"Sprijinim prin garanţii de stat procesul de relansare acreditării şi deblocarea unui domeniu economic important - cel alconstrucţiilor", afirma în iulie 2009 premierul Emil Boc, cu ocaziaacordării primului împrumut prin programul Prima casă, văzut dreptuna dintre măsurile active de relansare a economiei.
În iulie 2009 doi tineri bucureşteni cumpărau un apartament cudouă camere în Colentina pentru 54.500 de euro de la o doamnă de50-60 de ani. Ziarul Financiar realiza o analiză despre efecteleacestor tranzacţii şi nota: "Dacă banii se întorc la bancă, efectule zero".
În intervalul iulie 2009 - februarie 2011 depozitelepopulaţiei au crescut cu circa 2,7 miliarde de euro. Câţi dinbanii garantaţi în Prima casă s-au întors la bănci? Nu există date,dar în timp ce băncile acordau prin Prima casă credite fără niciunrisc la o dobândă de 5,5-6%, în funcţie de valoarea EURIBOR, pentrudepozite dobânzile în euro au ajuns la o medie 3,3%.
Cu alte cuvinte, un program bun pentru bănci, cu atât mai multcu cât creditarea imobiliară/ipotecară din ultimii doi ani s-abazat în primul rând pe acest program: în ultimii doi ani numărultotal de astfel de credite a crescut cu circa 40.000-50.000, pânăla 210.000 de împrumuturi, potrivit datelor Biroului de Credit, încondiţiile în care prin programul Prima casă au fost acordateaproape 40.000 de împrumuturi.
Pe cine a mai ajutat programul?
Agenţii imobiliari care au supravieţuit prăbuşirii pieţei, darşi o serie de dezvoltatori imobiliari care au fost prinşi de crizăpe picior greşit, în condiţiile în care 27% din garanţiileimobiliare acordate au fost pentru apartamente finalizate înintervalul 2008-2010, adică ceva mai mult de 10.000 delocuinţe.
Pentru locuinţe noi sau nefinalizate însă au fost acordate maipuţin de 500 de credite garantate (1 din 80), astfel că impulsuldat pieţei construcţiilor a fost slab.
În aceste condiţii, şi-a atins Prima casă ţintele? "Scopulprimordial al programului a fost de la bun început unul social",spune acum Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional deGarantare a Creditelor (FNGCIMM), instituţia prin intemediulcăreia statul acordă garanţiile.
"40.000 de oameni au reuşit să-şi cumpere locuinţe în plinăcriză. În aceste condiţii, cred că programul şi-a atins scopul",afirmă Şaramet. Program social, dar în care Guvernul a obţinutcosturi aflate la acelaşi nivel cu cele negociate de o serie decompanii multinaţionale prezente în România. Spre exemplu,angajaţii Vodafone pot accesa credite la costuri similare sau chiarmai mici decât prin Prima casă, fără comisioane, dar plătind unavans mai mare decât cel de minimum 5% perceput prin program.
"Compania la care lucrez are un acord cu mai multe bănci,printre care şi Emporiki, cea de la care am luat eu creditul.Dobânda a fost formată din Euribor plus 4%, însă avansul cerut erade 25%. Mie mi-a convenit mai mult faţă de Prima casă pentru căoricum voiam să dau un avans mai mare, iar pentru creditul acestanu erau percepute alte comisioane", spune o angajată a companiei detelecomunicaţii care a cumpărat anul trecut un apartament cu douăcamere în Bucureşti fără a apela la Prima casă, deşi ar fiîndeplinit criteriile.
În aceste condiţii, cât timp va mai gira Guvernul achiziţia unorapartamente vechi, de 30-40 de ani, a căror valoare de piaţă întimp cel mai probabil se va deprecia? "În opinia mea cred caaceasta ar putea fi ultima etapă. Dacă ieşim din criză şi serelansează economia, veniturile populaţiei vor creşte şi nu cred căva mai fi nevoie de o altă etapă", apreciază Şaramet.
Numărul "default"-urilor a depăşit uşor 20 de cazuri în Primacasă, adică doar un cumpărător din 2.000 a ajuns să nu maiplătească ratele. Una dintre explicaţiile numărului mic dedefault-uri poate fi dată şi de faptul că perioada desfăşurăriiprogramului coincide pe piaţa imobiliară cu o frânare a declinuluipreţurilor.
Dezvoltatorii nu au curaj şi bani
Analizele portalurilor imobiliare realizate pe baza anunţurilorde vânzare indică o scădere de circa 40% a preţurilor în intervalulmartie 2008 - martie 2009, iar de atunci preţurile s-au stabilizat,înregistrând o nouă pantă descendentă, de circa 100 de euro/metrulpătrat (5-10%), doar în vara anului 2010, când Guvernul a tăiatsalariile bugetarilor şi a majorat cota generală de TVA de la 19%la 24%.
Preţurile au ajuns astfel să se învârtă în jurul a 1.000 deeuro/metrul pătrat în Bucureşti şi marile oraşe, dar dezvoltatoriiimobiliari par a nu-şi fi adaptat încă proiectele pentru a reîncepeconstrucţia unor noi ansambluri.
"Cine îţi garantează că tu vei vinde? În prezent nu se vindenimic off-plan, iar condiţiile de finanţare pentru dezvoltatorisunt foarte dificile, este nevoie de mult equity pentru a porni unproiect. Eu nu ştiu vreun proiect care să înceapă special pentruPrima casă, ci doar câteva ansambluri în care a mai fost construitcâte un bloc la preţuri prin care să poată fi atraşi potenţialiibeneficiari ai programului", explică Valentin Ilie, CEO al firmeide consultanţă imobiliară Coldwell Banker.
Dezvoltatorii unor proiecte rezidenţiale precum Răsărit de Soaredin Titan, realizat de Valentin Vişoiu, sau Confort City, alfraţilor Negoiţă, au vândut câteva sute de locuinţe prin acestprogram, iar pe agenţii imobiliari care s-au poziţionat pe Primacasă finanţarea guvernamentală i-a ţinut practic în viaţă.Consultantul vorbeşte de necesitatea ca Guvernul să se impliceactiv în sprijinirea dezvoltatorilor imobiliari, dar nu prin măsurifinanciare, ci prin oferirea unor facilităţi de genul "ai cumpăratun teren, într-o lună îţi oferim autorizaţia de construire dacă neoferi un pachet de locuinţe la un preţ mai mic, pentru anumiteclase sociale, cum se întâmplă în SUA, spre exemplu. Nu costăpe nimeni nimic".
Citiţimaterialul completîn revista BusinessConstruct sau pewww.zf.ro/business-construct
Portretul-robot al clientului de Prima casă
vârstă între 21 şi 45 de ani;
locuieşte în mediul urban;
locuieşte într-un apartament închiriat;
are un loc de muncă stabil, o experienţă minimă de 12 luni;
deţine un venit de minimum 400-500 de euro/familie;
dornic să achiziţioneze o locuinţă situată în marile oraşe;
deţine o sumă de bani necesară avansului.
Sursă:Bancpost
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
