In ultimii doi ani, oferta de spatii de biroruri de calitate este in crestere, ceea ce a dus scaderea chiriilor, din cauza cererii care nu a putut tine pasul, in conditii economice inca incerte. Constructorii internationali vin cu noi proiecte, ceea ce apropie din ce in ce mai mult Bucurestiul de celelate capitale din Europa Centrala si de Est.
Incepand cu 1996, piata imobiliara din Bucuresti a fost caracterizata de un risc crescut pentru investitii si de rate de capitalizare foarte inalte. Istoric vorbind, oferta de spatii de birouri de clasa A a fost mult mai mica decat cererea si astfel investitorii s-au aflat in pozitia in care puteau dicta nivelul - in general inalt - al chiriei, asigurandu-si astfel recuperarea rapida a investitiei.
Incepand cu cea de-a doua jumatate a anului 2000, cresterea continua a ofertei a depasit cererea. Piata a devenit mult mai activa, chiriile scazand cu 20-25% in ultimele 12 luni si stabilizandu-se in jurul a 20-22$/mp/luna pentru cladirile de clasa A, spune directorul general al reprezentantei in Romania a agentiei Colliers International.
Peste 130.000 mp de spatii de birouri clasa A
Statisticile aratau la inceputul lunii iulie a acestui an ca stocul total se spatii de birouri moderne este de aproximativ 280.000 mp, din care 130.000 mp reprezinta birouri de clasa A, in timp ce 150.000 mp reprezinta birouri de clasa B, a precizat Bogdan Georgescu.
"?inand cont de faptul ca, in ultimii doi ani, cresterea cererii de spatii de biroruri nu a fost comparabila cu cresterea ofertei, in primul rand din cauza situatiei economice inca instabile, atat in plan intern, cat si international, nivelul chiriilor a scazut dramatic", spune reprezentantul agentiei Colliers. in comparatie cu 1997 si 1998, chiriile pentru birourile clasa A si B sunt in prezent cu 40% mai mici.
Nivelul ridicat al chiriilor in combinatie cu cresterea ofertei de spatii de calitate a dus la cresterea ratei de neocupare, care, anul trecut era in medie de 29,18%, cu o rata de 18,62 pentru clasa A si de 37,55% pentru clasa B.
Constructorii internationali au ridicat oferta de calitate
Unul din motivele care au dus la cresterea ofertei si, implicit, a gradului de neocupare a fost cererea in crestere venita din partea companiilor internationale, care s-a accelerat in ultimii ani, dupa o perioada in care nu au intrat pe piata imobile la standarde ridicate.
In acest context, constructorii internationali au inceput noi proiecte in Bucuresti. Astfel, oferta a inregistrat o crestere constanta incepand cu anul 2000, care a avut drept consecinta o scadere a chiriilor.
"Majoritatea spatiilor care raman neocupate sunt ori in cladiri ridicate fara sa se tina seama de necesitatile clientilor sau in imobile in care chiria, termenii contractului si garantiile cerute sunt nerealiste", explica Bogdan Georgescu.
In plus, investitorii nu sunt dispusi sa faca investitii speculative si, majoritatea astepta sa incheie contracte de preinchiriere chiar inainte sa fi inceput lucarile de constructie. Cum finantarea proiectelor imobiliare se obtine greu de la bancile locale, iar cerintele bancilor straine depasesc posibilitatile constructorilor, multe dintre proiecte raman pe hartie.
Chiriasii vor sa determine scaderea in continuare a chiriilor
In prezent, inca mai exista o discrepanta intre cerintele potentialilor clienti si ofertele proprietarilor. Majoritatea clientilor prefera locatiile de clasa A, care ofera o suprafata pe nivel cuprinsa intre 800 si 1.000 mp si cu cel putin un loc de parcare pus la dispozitie pentru 60 mp de spatiu inchiriat; de asemenea, se tine cont de pozitionarea fata de aeroport si fata de centrul orasului, precum si de accesul la mijloacele de transport in comun, arata statisticile intocmite de reprezentatii agentiei Colliers.
"Geografic vorbind, aria cuprinsa intre Piata Aviatorilor si Piata Presei Libere ramane cea mai cautata datorita accesibilitatii ei, a invecinarii cu zonele rezidentiale, cu locuri de parcare si cu o buna infrastructura.
In special bancile si institutiile financiare care doresc sa aiba o mare vizibilitate si acces facil al institutiile guvernamentale se orienteaza catre locatiile centrale", mai spune directorul general al Colliers International.
Piata din Bucuresti incearca sa se ridice la standarde europene
"Nu poate fi dat nici un raspuns in ceea ce priveste castigatorul bataliei dintre chiriasi si proprietari pe piata actuala. Din moment ce evolutiile economice nu dau semne de imbunatatiri rapide, cererea pa piata de biroruri nu poate creste foarte mult in urmatorii doi ani.
Acest fapt poate determina companiile multinationale sa incerce sa se restranga sau sa se mute in locatii mai mici sau sa-si reduca costurile chiriei pentru a contribui la eficienta activitatii lor", spune Bogdan Georgescu. In acelasi timp insa, oferta va continua sa creasca.
Chiar daca nivelul chiriilor in Bucuresti a scazut cu aproximativ 50% din 1997, inca este mai ridicat fata de cel din Praga si Budapesta.
Cum este de asteptat ca evolutiile de pe piata sa-si continue trendul actual in urmatorii doi ani, chiriile pentru birorurile clasa A pot continua sa scada si sa se stabilizeze in jurul valorilor de 18 - 20 dolari/mp/luna, cifra cea mai scazuta pentru pre-inchirire.
Din perspectiva evolutiilor din ultima perioada si a previziunilor care se pot face in prezent, activitatea de construire de biroruri in Bucuresti va inregistra o crestere in urmatorii doi ani, intr-un ritm mai rapid decat cererea, ceea ce va duce la stabilizarea chiriilor la niveluri comparabile cu cele din alte capitale central-europene, a concluzionat directorul general al agentiei Colliers International.
Inchirierile tin piata rezidentiala din Bucuresti
Chiriile practicate pe piata rezidentiala de lux din Bucuresti au scazut in ultimul an cu 15%, datorita unei oferte din ce in ce mai bogate, insa raman mai ridicate comparativ cu cele de piata occidentala, se arata intr-u studiu al agentiei Eurisko Real Estate Consulting.
"Din discutiile purtate cu clientii nostri, am constatat ca cererea de pe piata rezidenatiala este indreptata cu precadere catre inchirieri, locatiile preferate fiind cele din nordul Bucurestiului, in defavoarea spatiilor rezidentiale situate in centru si in alte zone", spune directorul general al Eurisko, Ionut Dumitrescu.
El a explicat ca tranzactiile de vanzare cumparare sunt putine, din cauza puterii de cumparare scazute a romanilor, care nu le permite sa cumpere case si a prudentei cetatenilor straini de a face investitii pe termen lung.
In acest moment, piata se confrunta cu doua tipuri de cerere: pe de o parte pentru apartamente in blocurile situate in zonele Piata Unirii si Dorobanti, unde pot fi inchiriate pentru preturi mai mici si pe perioade mai scurte, iar pe de alta parte, pentru vile sau apartamente in vile, care ofera spatii mai mari, la standarde occidentale si care sunt situate in aria nordica sau in cartierul Cotroceni.
"Cererea vine in special din partea cetatenilor straini, care lucreaza in cadrul reprezentantelor companiilor multinationale sau la ambasade. Cererea inregistrata a scazut atat din cauza conditiilor economice, cat si a reducerii numarului de expatriati", a mai spus directorul general al Eurisko.
In ceea ce priveste oferta, aceasta a crescut in anul 2000 in compartie cu anii precedenti. Cele mai multe proiecte puse in aplicare constau in construirea unor complexe de vile, situate langa Padurea Baneasa sau Parcul Herastrau.
Pe langa acest tip de resedinte, anul trecut au fost livrate pe piata si blocuri, in general cu cate un apartament pe fiecare nivel, situate in Piata Aviatorilor, Dorobanti sau in cartierul Primaverii.
- Baneasa este o zona cu resedinte de lux, in care chiriile practicate se inscriu intre 2.000 si 7.000 de dolari per luna. Pentru achizitioanarea imobilelor situate in aceasta zona , preturile sunt cuprinse intre 250.000 si 600.000 dolari, in functie de facilitatile oferite; ceea ce inseamna ca indiferent de suprafata construita pretul cerut pe mp construit variaza inter 550 - 1000$. Pretul platit pentru un metru patrat de teren este de 30 - 80 de dolari. Cele mai importante complexe rezidentiale sunt: Arbore, North Star, Padurea Baneasa,Clima, Impact, Imobiliara Baneasa, Bayindir.
- Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff sunt considerate cele mai cautate zone rezidentiale din Bucuresti pentru vile si apartamente. Preturile sunt cuprinse intre 2.000 si 3.500 de dolari pe luna pentru apartamente cu doua dormitoare, intre 3.500 si 4.500 de dolari pentru apartamente cu trei dormitoare si intre 4.500 si 5.000 de dolari pentru partamente cu patru camere. Numarul vilelor care pot fi inchiariate in aceasta zona nu este foarte mare. Pretul de vanzare este cuprins intre 500 si 1.000 de dolari per metru patrat, iar pentru un metru mpatrat de teren se poate plati intre 300 si 700 de dolari.
- Piata Domenii - B-dul Ion Mihalache (fost 1 Mai) este considerata cea de-a treia zona in ordinea preferintelor in ceea ce priveste locatiile situate in oras. Tranzactiile au ca obiect in special vilele vechi, iar preturile variaza intre 2.500 si 7.500 de dolari pe luna pentru vile si intre 1.500 si 3.500 de dolari pe luna pentru apartamente. La cumparare, pretul pentru un metru patrat de suprafata construita este cuprins intre 500 si 700 de dolari, iar pentru un metru patrat de teren, intre 100 si 450 de dolari.
- In Centrul Bucurestiului, chiriile pentru apartamente, folosite in special pentru sedii de firme sau inchiriate ca resedinte pe perioade scurte, preturile variaza intre 500 si 2.000 de dolari pe luna. Preturile de vanzare sunt cuprinse intre 300 si 700 de dolari pe metru patrat; terenurile sunt vandute pentru 300-600 de dolari pe metru patrat.
- In zonele Dorobanti si Floreasca, preturile practicate la inchirierea apartamentelor din blocuri sunt cuprinse intre 500 si 2.000 de dolari per luna. La tranzactiile de vanzare cumparare, preturile variaza intre 500 si 800 de dolari pentru metrul patrat construit si intre 200 si 400 de dolari pentru metrul patrat de teren.
- Cartierul Cotroceni - standardele sunt comparabile cu cele ale resedintelor din nordul Bucurestiului . Chiriile se situeaza intre 1.500 si 3.000 de dolari per luna pentru apartamente situate in vile si intre 3.000 si 5.000 de dolari per luna pentru vile. Preturile de vanzare variaza intre 500 si 800 de dolari pe mentru patrat construit si intre 150 si 300 de dolari pentru metru patrat de teren.
Spatiile comerciale de retail se dezvolta in orasele mai mici din Cehia si Slovacia
Praga nu mai este centrul atentiei pe piata spatiilor comerciale, lanturile de hipermagazine incercad sa prinda in prezent orasele de importanta regionala.
In plus, se cauta spatiile de depozitare situate in parcurile industriale. Slovacia este urmatoarea tinta a companiilor internationale de retail - comert cu amanuntul.
In ultimii cinci ani, piata spatiilor comerciale cu amanuntul din Cehia si Slovacia a cunoscut o schimbare dramatica, trecand de la micile centre comerciale cu putine servicii la centre comerciale mari, in care produsele alimentare detin o pondere scazuta, se arata intr-un studiu al agentiei Jones Lang laSalle, preluat de revista Estate News, care ofera informatii din domeniul imobiliar din Europa Centrala si de Est.
Studiul arata ca Praga nu mai este punctul de interes maxim, deoarece aparitia lanturilor de hipermagazine i-a determinat pe investitori si pe comercianti sa se orienteze catre spre orasele mai importante in plan regional, cum ar Brno, Ostrava, Plzen, precum si spre majoritatea oraselor cu aproximativ 100.000 de locuitori.
Se constata de asemenea o crestere a cererii pentru spatii de depozitare pentru firmele de retail - comert cu amanuntul, din ce in ce mai multe firme solicitand cladiri separate, situate in perimetrul unui parc industrial. Prima companie care a introdus acest sistem in Cehia este Ikea, care a construit Shopping Park la Praga, se mai arata in studiul agentiei Jones Lang LaSalle.
"ai alti jucatori, fie ca activeaza pe piata de retail sau nu si care detin terenuri mari castiga din afacerea cu spatii de depozitare pentru firmele de comert en-detail, care atrag companii importante de pe piata pentru a imbunatati si consolida oferta lor in domeniu", spune responsabilul cu piata de spatii comerciale din cadrul agentiei.
Cererea pentru astfel de spatii vine mai ales din partea marilor firme care activeaza in cadrul unor parcuri de retail din Praga, dar oferta este mai mare in orasele de importanta regionala.
"Constructorii nu ar trebui sa-si indrepte atentia exclusiv asupra construirii unor centre comerciale mari, ci sa se orienteze si spre parcuri de retail care sa vina in intampinarea cererii de spatii de depozitare a firmelor din acest sector", sugereaza studiul facut de Jones Lang LaSalle.
Studiul mai arata ca a treia zona cu potential de dezvoltare este Slovacia, care, la fel ca si celelalte tari din Europa Centrala este dominata de hipermagazine.
Desi nu este o tara mare, Slovacia reprezinta, in mod logic, urmatoarea destinatie pentru companiile internationale de retail prezente deja in zona. Sectorul din acesta tara se dezvolta repede, atat in Bratislava, cat si in orase de importanta regionala ca Zilina sau Kosice.
"In plus, desi puterea de cumparare a slovacilor nu este la fel de mare ca a cehilor, consumatorii din Slovacia au adoptat si ei moda cumparaturilor si preferintele pentru anumite marci, pe baza experientei dobandite pe vremea cand mergeau la cumparaturi in Austria", apreciaza reprezentanul Jones Lang LaSalle.
Rata de neocupare a spatiilor de birouri, in usoara scadere in Ungaria
Rata de ocupare a spatiilor de birouri din Budapesta a inregistrat o evolutie exceptionala pe primul trimestru al acestui an, dupa cum arata datele facute publice de Budapest Research Forum (BRF), preluate de revista lunara "Estate News", care ofera informatii din domeniul imobiliar pentru Europa Centrala si de Est.
Ocuparea in Budapesta a 36.644 mp de birouri in primul trimestru al 2001 reprezinta cel mai mare record inregistrat pe piata imobiliara din aceasta capitala. La aceasta concluzie s-a ajuns in urma datelor facute publice de mai multe agentii imobiliare internationale: CB Richard Ellis, DTZ, Healey & Baker si Jones Lang LaSalle.
Pe de alta parte, din totalul de peste 50.000 mp care au fost finalizati si au intrat pe piata imobiliara, numai 30.500 mp au fost disponibili pentru inchiriere.
Conform datelor prezentate, rata de neocupare este in prezent de 22,7%, inregistrand o usoara scadere in acest trimestru. In 2000, in Budapesta au fost livrati pe piata 188.500 mp de birouri, din care au fost ocupati 137.000 mp.
"BRF a decis sa-si coreleze cateva din datele despre activitatile deja desfasurate pe piata din Ungaria pentru a pune la dispozitia clientilor si a presei informatii consistente. In cursul ultimilor ani, membrii BRF au facut publice datele despre piata imobiliara in formare din Ungaria inmod independent, ceea ce a produs o oarecare confuzie si a dus la aparitia unor statistici contradictorii despre piata imbiliara", se arata in raportul grupului.
Cererea si oferta se echilibreaza la Varsovia
Piata spatiilor de birouri din Varsovia a ramas la fel de activa in primul trimestru al anului 2001, desi nu au fost date in folosinta decat un numar mic de cladiri noi.
Rata de neocupare a scazut fata de sfarsitul anului 2000, atat in zona centrala cat si in cea periferica a capitalei poloneze, arata datele facute publice de Warsaw Research Forum, preluate de revista Estate News, care ofera informatii din domeniul imobiliar pentru Europa Centrala si de Est.
Warsaw Researcf Forum reuneste agentiile CB Richard Ellis, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Healey & Baker si Jones Lang LaSalle si a fost creat in vara anului trecut.
Studiul de piata pu la dispozitie de acest gurp ofera date asupra stocului de spatii de birou, asupra cladirilor programate a fi date in folosinta, asupra spatiului total ocupat si asupra ratei de neocupare din zona centrala si periferica din Varsovia.
"Rezultatele din primul trimestru arata o scadere a ratei de neocupare din zona centrala fata de ultimul trimestru al anului trecut si se anticipeaza o mentinere a acestei tendinte, datorita faptului ca oferta de spatii de calitate va fi si ea mai scazuta, fiind posibil sa se rasfranga si asupra spatiilor care nu sunt situate in zona centrala", spune Anna Jaworska de la Healey & Baker.
Directorul DTZ Polonia, Alan Colquhoun afirma ca totalul spatiului ocupat a inregistrat o scadere fata de perioada similara a anului trecut, astfel incat cresterea va fi mai lenta.
"Cel mai imbucurator lucru este ca rezultatele arata ca rata de neocupare va scadea, deoarece cladirile disponibile pe piata inchirierilor de mai multa vreme incep sa-si gaseasca clienti, iar numarul de cladiri preconizate a fi date in folosinta este si el in scadere.
Roadele unor afaceri in domeniu nu se vad imediat, dar cred ca in curand se va anunta incheierea unor contracte importante, astfel incat spatiul total ocupat va inregistra o crestere sanatoasa in trimestrul al doilea. De altfel, si cererea este destul de mare", a apreciat directorul DTZ Polonia, citat de Estate News.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
