Analiză

Patronul de la Semanatoarea isi muta combinele ca sa faca loc mall-urilor si birourilor

Patronul de la Semanatoarea isi muta combinele ca sa faca loc mall-urilor si birourilor
08.03.2006, 00:00 706

Compania Semanatoarea, detinuta de grupul MYO-O ce activeaza pe piata utilajelor agricole, isi va muta capacitatile de productie in afara Bucurestiului pentru a face loc celui mai mare proiect imobiliar anuntat pe piata de la inceputul acestui an.

"Tot ce se afla acolo va fi demolat, iar atat fabrica noastra, cat si chiriasii se vor reloca", a spus Ion Radulea, presedintele si actionarul majoritar al MYO-O. Proiectul Sema Parc, care va necesita investitii estimate la 700 de milioane de euro, va fi dezvoltat de vehiculul investitional River Invest, care este controlat de o serie de investitori printre care si Ion Radulea.

"Nu m-am gandit la Semanatoarea ca la o afacere imobiliara in momentul cand am achizitionat activele companiei. La acel moment societatea era in faliment, iar MYO-O era un distribuitor de utilaje agricole", a sustinut presedintele MYO-O.

Costurile legate de mutarea capacitatilor de productie in extravilanul Capitalei sunt estimate de proprietarul producatorului de utilaje agricole la aproximativ 5 milioane de euro.

"Avem in vedere trei locatii diferite in afara Bucurestiului, iar in perioada urmatoare vom analiza cea mai buna oferta si vom demara procedurile. Relocarea productiei se va face pana in a doua jumatate a anului urmator", a mai spus Radulea.

Una dintre posibilitatile de transferare a productiei de utilaje agricole este si orasul Brasov. MYO-O si-a manifestat interesul in trecut pentru preluarea uzinei Tractorul Brasov, participand la licitatiile pentru privatizarea companiei aflata in portofoliul Agentiei pentru Valorificarea Activelor Statului.

MYO-O a devenit, in anul 2000, actionar majoritar la Semanatoarea Bucuresti, dupa tentativa esuata a statului de privatizare a acesteia in favoarea firmei italiene New Holland, detinuta de grupul Fiat. MYO-O a fost infiintata in anul 1993 si are ca obiect de activitate comertul cu masini si utilaje agricole produse de Semanatoarea Bucuresti, dar si alti producatori locali si internationali.

"MYO-O a cumparat pachetul de 56,7% din actiunile Semanatoarea in 1999 pentru

1,1 mil. dolari, asumandu-si in acelasi timp si realizarea unor investitii de 7,1 milioane de dolari, efectuate in proportie de 100% in prezent. In primii doi ani de la preluare, grupul MYO-O a achitat si datorii istorice ale Semanatoarea de 5 milioane de euro", a afirmat Larisa Dinu, marketing manager al River Invest.

Cifra de afaceri la nivel de grup (MYO-O, Semanatoarea si Sema Parc) a fost de aproximativ 11,5 milioane de euro (415 mld. lei) anul trecut, potrivit reprezentantilor companiei.

Vehiculul investitional River Invest este controlat de societatile MYO-O, Agroprest, Intermed Consulting & Management si Sema Parc, si de Adrian Coralevici, potrivit datelor Registrului Comertului.

Intermed Consulting & Management este controlata de Ion Radulea, presedintele MYO-O, actionarul majoritar al Semanatoarea.

Ion Radulea spune ca finantarea proiectului va fi asigurata in proportie de 70% de banci, restul reprezentand aportul actionarilor River Invest.

River Invest negociaza cu trei banci obtinerea unei finantari de aproximativ 500 de milioane de euro.

"Pentru finantarea proiectului Sema Parc discutam cu trei banci, dintre care doua de pe piata romaneasca si una din exterior, care se afla in block-start-uri pentru asigurarea de finantare. Aproximativ 70% din suma totala va proveni din credite bancare, iar restul de 30% va fi acoperit din sursele noastre proprii", a precizat Radulea.

Terenul aferent acestei dezvoltari imobiliare, care va cuprinde birouri, spatii comerciale, spatii rezidentiale si un hotel, are o suprafata de 420.000 de metri patrati (42 de hectare). Pretul terenurilor din zona Semanatoarea variaza in jurul valorii de 500 de euro/mp, ceea ce ar face ca valoarea de piata estimativa a terenului sa depaseasca 200 de milioane de euro.

In general pe piata imobiliara terenul reprezinta o pondere de pana la 25%-30% din valoarea unui proiect.

Proiectul Sema Parc va fi amplasat pe platforma industriala a companiei Semanatoarea, in apropierea complexului studentesc Regie din Bucuresti. In zona respectiva se afla mai multe constructii apartinand Semanatoarea, inclusiv unitatea de productie, precum si un parc industrial. Spatiile de birouri vor totaliza 364.000 de metri patrati si vor respecta standardele A si A plus. Zona comerciala va acoperi aproape 180.000 de metri patrati si va include un mall cu o suprafata de 105.000 metri patrati si un hotel clasificat la patru stele, dispus pe 18 etaje, cu o suprafata construita de 18.000 de metri patrati.

Proiectul va fi completat cu constructia a peste 1.200 de locuinte, cu suprafete cuprinse intre 80 si 260 de metri patrati, in imobile cu 4-5 niveluri. Pretul locuintelor este estimat de dezvoltatori la 1.000-1.200 de euro pe metru patrat, in functie de dotari.

"Zona comerciala va reprezenta o investitie in valoare de 175-190 de milioane de euro, cea rezidentiala - circa 150 de milioane de euro, iar restul sumei va fi alocat pentru spatiile de birouri, cea mai importanta parte a proiectului", a spus Radulea. De asemenea, vor fi construite aproape 15.000 de locuri de parcare.

Radulea a apreciat ca randamentul investitiei atinge in acest moment o valoare anuala de 8,5% in euro, fiind posibila o scadere a ratei de recuperare in anii urmatori.

"Atat preturile imobilelor din cadrul proiectului Sema Parc, cat si randamentul investitiei vor fi dictate de evolutia de la momentul respectiv al pietei imobiliare", a mai spus Radulea. Prima etapa a proiectului, constand in dezvoltarea integrala a spatiilor comerciale si rezidentiale si in constructia a 50% din spatiile de birouri, va fi finalizata in 2010. Celelalte cladiri de birouri vor fi finalizate in anul 2015.

"In perioada urmatoare urmeaza sa desemnam si societatile care vor incepe lucrarile de constructie in cadrul Sema Parc", potrivit presedintelui MYO-O.

Compania Eurisko a fost desemnata broker exclusiv al primei etape de dezvoltare a proiectului de birouri, cu termen de livrare al doilea semestru al anului 2007.

Potentialul dezvoltarii unor proiecte imobiliare pe amplasamentul fostelor unitati industriale din Bucuresti este ridicat, potrivit reprezentantilor Eurisko.

"In prezent, avem in interiorul orasului patru locatiii industriale, fiecare masurand peste 20 de hectare, si alte 17 cu suprafete intre 5 si 15 hectare", a precizat Radu Lucianu, partener in cadrul Eurisko.

Lucrarile la primele cladiri de birouri, cu o suprafata totala de aproape 50.000 de metri patrati, vor fi initiate in luna aprilie. Constructia centrului comercial va debuta in luna august, iar pentru octombrie este programata initierea lucrarilor la zona rezidentiala.

Prima etapa a zonei de birouri va fi dezvoltata de compania austriaca Credo Real Estate, in timp ce societatea ECE ProjektManagement Romania, controlata de investitori germani, a fost selectata pentru dezvoltarea zonei comerciale.

Consultanta juridica a proiectului imobiliar a fost realizata de biroul local al casei de avocatura Salans.

Anul trecut, omul de afaceri Ion Tiriac a discutat cu patronul Semanatoarea dezvoltarea unui proiect comun in aceasta zona impreuna cu o firma spaniola. Asocierea cu Tiriac a cazut, conform informatiilor disponibile din piata. Omul de afaceri are un parteneriat cu Riofisa pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare pe piata romaneasca.

Actionarii producatorului de combine au decis la inceputul acestei saptamani retragerea de la tranzactionare de la Bursa de Valori Bucuresti a titlurilor emise de societate. Compania ofera un pret de 5,065 lei pentru fiecare actiune rascumparata. Capitalizarea bursiera a societatii este de aproximativ 3,8 milioane de euro.



Cate proiecte de amploare poate absorbi piata imobiliara din Capitala?

Proiectul Sema Parc este in topul primelor patru proiecte imobiliare integrate din Bucuresti, din punctul de vedere al investitiilor anuntate de dezvoltatori.

Problema dezvoltatorilor si a brokerilor deopotriva devine, in conditiile in care se anunta livrarea pe piata a unor proiecte a caror valoare cumulata va depasi cu mult 3 miliarde de euro in anii urmatori, capacitatea pietei de a absorbi toate aceste proiecte.

"O simpla analiza a pietei imobiliare bucurestene, comparativ cu a altor capitale din regiune, releva o oferta foarte scazuta la noi, pe toate segmentele. In timp ce in Bucuresti stocul spatiilor moderne de birouri este de 250.000 de metri patrati, in Varsovia acesta este de zece ori mai mare, iar in Budapesta si Praga de patru ori mai mare", a explicat Radu Lucianu, partener in cadrul Eurisko.

Potrivit acestuia, si in privinta mall-urilor oferta este la fel de slaba. Bucurestiul are la ora actuala doar 3 mall-uri, in timp ce Budapesta are 22 de mall-uri, la un numar relativ similar de locuitori.

"Estimam ca piata bucuresteana mai suporta cel putin zece mall-uri. Cat despre segmentul rezidential, statisticile autoritatilor locale arata ca necesarul actual de locuinte este de 300.000 de unitati", a mai spus Lucianu. Rata de neocupare a spatiilor de birouri din Bucuresti a fost de aproximativ 5% la sfarsitul primelor trei trimestre ale anului trecut, arata compania imobiliara CB Richard Ellis intr-un raport asupra pietei birourilor din Europa Centrala si de Est.

Valoarea indicatorului este cea mai scazuta de pe pietele din regiune, ceea ce arata nivelul mare al cererii in raport cu oferta.

Capitala Rusiei, cu 4,9 milioane de metri patrati de birouri, si cea a Poloniei, cu 2,3 milioane de metri patrati, ocupa locurile fruntase in ceea ce priveste stocul de birouri pe pietele din regiune, potrivit CBRE.

"Calitatea locuirii in Bucuresti este departe de cea din alte capitale europene. Locuim in blocuri construite in perioada comunismului, blocuri vechi si cu aspect urat, fara spatii de parcare, spatii verzi sau locuri de joaca pentru copii. Cu toate acestea, preturile apartamentelor sunt extrem de mari pentru ca cererea este mai mare decat oferta, tocmai pentru ca nu exista proiecte rezidentiale dezvoltate pe scara larga", a spus Ludovic Orban, viceprimar al Bucurestiului.

Terenul implicat in cadrul proiectului Sema Parc, de circa 42 de hectare, este cel mai extins dintre toate proiectele aflate in dezvoltare in interiorul orasului.

Pentru comparatie, suprafata terenului pe care va fi dezvoltat proiectul imobiliar Esplanada (cel mai mare anuntat pana acum in interiorul Capitalei, dezvoltat de compania TriGranit) este de aproximativ 100.000 de metri patrati, iar investitiile necesare pentru realizarea acestui proiect sunt estimate la peste 1 miliard de euro la momentul finalizarii.

Pe de alta parte, compania Baneasa Investments, detinuta de un grup de firme controlat de oamenii de afaceri Gabriel Popoviciu si Radu Dimofte, a anuntat ca va investi 1,2 miliarde de euro intr-un proiect ce include spatii de birouri, comerciale si rezidentiale. Proiectul ocupa o suprafata de peste 200 de hectare si este situat in zona de nord a Capitalei.

Atat Sema Parc, cat si restul proiectelor urmeaza sa fie realizate in mai multe etape.

Baneasa va fi finalizat in anul 2015, pe un teren cu o suprafata de 224 hectare si va include birouri (cu o suprafata de 120.000 de metri patrati), centre comerciale (mall, hypermarket, magazin de mobila, bricolaj, articole sport, galerii de mobila etc, pe o arie de 170.000 de metri patrati) si 3.000 de case individuale, colective sau apartamente in vile.

Esplanada City Center va fi un centru multifunctional cu o suprafata totala de 700.000 de metri patrati, ce va cuprinde spatii de birouri, comerciale sau rezidentiale.

La aceste proiecte ample se adauga si Dambovita Center, amplasat pe cheiul Dambovitei, in imediata apropiere de zona centrala a Bucurestiului.

Chiar daca in cazul proiectului Dambovita Center situatia nu este inca clarificata, se asteapta ca lucrarile la ansamblul imobiliar de mari dimensiuni (cu hotel de lux, centru comercial si de distractii, cinematografe, sali de expozitii, zona rezidentiala si un spital), situat pe amplasamentul cunoscut sub denumirea Casa Radio, sa fie reluate in perioada urmatoare.

Acest proiect ar atrage investitii estimate la 130 milioane de dolari (circa 110 mil.euro), va fi amplasat pe structura fostei Case Radio si ar putea cuprinde spatii comerciale, de birouri, rezidentiale precum si hoteluri.

Investitiile in proprietati imobiliare din Europa Centrala si de Est (n.r.-tranzactiile cu proprietati) au totalizat aproximativ 2 miliarde de euro in primul semestru al anului, din care circa 50% au reprezentat investitii in imobile de birouri, potrivit studiului CBRE. Din aceasta suma, aproape 90% au avut ca destinatie principalele piete din regiune, Cehia, Polonia si Ungaria, Romania reusind sa atraga doar o mica parte din aceste fonduri.

In prima jumatate a anului trecut, in Europa Centrala si de Est au fost construiti peste 650.000 de metri patrati de spatii de birouri noi, mai putin cu 7% fata de aceeasi perioada a anului trecut. alexandru.cerchez@zf.ro

AFACERI DE LA ZERO