• Leu / EUR4.7315
  • Leu / GBP5.2727
  • Leu / USD4.2103
Analiză

"Prima casă" 4 a ajuns la start. Ce aduce nou faţă de ediţiile anterioare?

"Prima casă" 4 a ajuns la start. Ce aduce nou faţă de ediţiile anterioare?

Programul "Prima casă" a fost o veritabilă gură de oxigen pentru bancheri în ultimii doi ani. Din cele 50.000 de credite ipotecare vândute de la sfârşitul lui 2008 şi până în prezent, 40.000 au fost garantate de stat. Acum, bancherii încearcă să îi tenteze şi pe clienţii care nu se califică în program, cu credite în condiţii cât mai apropiate.

Autor: Ciprian Botea

26 apr 2011 10791

Băncile ar putea începe să primească cereri de finanţare pentrucredite ipotecare prin "Prima casă" 4 în numai câteva zile, încondiţiile în care normele de aplicare a programului au fostpublicate deja în Monitorul Oficial.

Deocamdată, bancherii poartă discuţii pe marginea protocoluluicare urmează să fie încheiat cu Fondul de Garantare a Creditelorpentru IMM-uri, instituţia care gestionează garanţiile acordate destat prin acest program. Protocolul va stabili relaţia dintre statşi băncile participante.

"În momentul de faţă, discutăm protocolul cu Fondul deGarantare. Sperăm să începem să dăm credite cât mai curândposibil", au declarat reprezentanţii BCR, banca cu cel mai mareportofoliu de credite "Prima casă" vândute până acum, de peste 550mil. euro.

Bancherii care decid să participe la această ediţie aprogramului "Prima casă" mai au la dispoziţie aproximativ două lunipentru a notifica Fondul de Garantare. Numai cinci bănci au anunţatpână acum că sunt interesate să vândă în continuare credite "Primacasă", având în vedere că statul nu va mai prelua integral risculde nerambursare, ci doar în proporţie de 50%.

Guvernul nu a mai alocat garanţii suplimentare pentru aceastăetapă a programului, astfel că băncile interesate trebuie să-şireducă la jumătate garanţia pentru împrumuturile vândute în aniitrecuţi pentru a acorda în continuare credite garantate tot înproporţie de 50%.

Astfel, băncile ar putea să dubleze în noua formulă volumulcreditelor acordate până acum, de aproximativ 1,5 mld. euro. Celecinci bănci care au anunţat deocamdată că sunt interesate săparticipe - BCR, BRD, Banca Transilvania, Bancpost şi Millennium -au acordat credite cumulate de peste un miliard de euro.

Băncile care nu vor să participe în continuare la program îşipot vinde portofoliile de credite garantate acordate până acumcătre alţi jucători, chiar dacă aceştia din urmă nu au participatla ediţiile precedente ale programului. Transferul de portofoliu vaavea loc prin negocieri individuale între bănci, dar acorduriletrebuie notificate Fondului de Garantare.

Ştefan Coroianu, director de produse în cadrul BCR, declara însărecent că vânzarea portofoliilor de garanţii nu va fi un procesfoarte uşor, nici foarte rapid, date fiind marjele mici. Elapreciază că nu vom asista pe termen mediu la asemenea tranzacţii,cu excepţia unor bănci care vor să iasă de pe piaţă sau săfuzioneze.

Guvernul a aprobat la sfârşitul lunii martie ordonanţa deurgenţă prin care sunt stabilite condiţiile pentru a patra etapă aprogramului "Prima casă", băncile având la dispoziţie 90 de zilepentru a decide dacă intră sau nu în program. Premierul Emil Bocanunţa în momentul respectiv că băncile vor putea începe să deacredite prin noua variantă imediat după Sărbătorile de Paşte.

Unii bancheri spun însă că deocamdată mai sunt câteva elementede pus la punct înainte de a începe să vând din nou finanţări.

"Mai sunt câteva detalii tehnice care trebuie puse la punct.Finanţatorii au la dispoziţie 90 de zile de la data intrării învigoare a acesteia pentru a-şi exprima în scris opţiunea cătreMinisterul de Finanţe şi Fondul de Garantare. Ne vom încadrabineînţeles în acest termen", a precizat Adrian Jantea, director depromovare şi distribuţie persoane fizice în cazul BRD.

Guvernul a menţinut avansul de 5% din valoarea bunului finanţatşi costul maxim pe care băncile îl pot percepe la acesteîmprumuturi, de 4% peste Euribor la trei luni şi 2,5% peste Roborla trei luni. În schimb, vor putea solicita credite prin "Primacasă" persoanele cu vârsta peste 35 de ani sau care deţin deja înproprietate o locuinţă cu suprafaţa utilă mai mică de 50 de metripătraţi.

Nu toate băncile se încadrează în noilecondiţii

Având în vedere că statul mai oferă garanţii doar pentrujumătate din creditul acordat, băncile va trebui să aplice pentrucealaltă jumătate normele standard de creditare, aprobate de BNR.Cum Guvernul cere păstrarea condiţiei privind avansul de 5%, doarbăncile care au primit din partea BNR aprobarea de a da credite cuun avans de 10% vor putea să participe în continuare la "Primacasă".

Preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor, Radu Gheţea, precizarecent că băncile comerciale care au avut aprobat prin norme unavans minim de peste 10% şi vor să participe la noul program "Primacasă" pot solicita băncii centrale modificarea normelor interne.Această acţiune ar fi necesară nu doar pentru creditele noi, cât şipentru creditele deja acordate în programul "Prima casă", pentrucare garanţia suverană va fi redusă la jumătate.

Bancherii se aşteaptă însă ca discuţiile cu BNR să aibă şipuncte tensionate, întrucât menţinerea avansului la 5% şi reducereagaranţiei de stat la jumătate reprezintă o abatare de la uzanţelede prudenţialitate. Majoritatea băncilor, inclusiv patru dintrecele care şi-au anunţat intenţia de a participa la ediţia a patradin "Prima casă", cer în prezent un avans minim de 15% la crediteleimo­biliare.Un singur jucător de mici dimensiuni, Millennium Bank,a anunţat recent că reduce nivelul avansului minim cerutclienţilor, de la 15% la 10% la creditele standard.

Credite concurente cu "Prima casă"

Programul "Prima casă" a fost o veritabilă gură de oxigen pentrubancheri în ultimii doi ani. Din cele 50.000 de credite ipotecarevândute de la sfârşitul lui 2008 şi până în prezent, 40.000 au fostgarantate de stat. Acum, bancherii încearcă să îi tenteze şi peclienţii care nu se califică în program, cu credite în condiţii câtmai apropiate.

Raiffeisen, CEC Bank, Bancpost, BCR şi Millennium au anunţat înultimele săptămâni credite ipotecare construite ca alternativă la"Prima casă", adresate în primul rând clienţilor care au depusdosarul pentru a lua împrumut în cadrul programului guvernamental,însă nu au mai prins plafonul de garanţii.

Creditele au însă cerinţe pentru un avans mai mare, iarcosturile sunt de asemenea în general mai mari, bancheriijustificând că riscul asumat este mai mare.

Varianta oferită de BCR vine la costuri similare cu cele alecreditului "Prima casă", însă avansul cerut este 15%, faţă de 5%.Portughezii de la Millennium oferă posibilitatea de a aduce unavans de numai 10%, însă marja aplicată peste Euribor este de celpuţin 5 puncte procentuale.

CEC Bank vinde promoţional credite ipotecare cu avans de 10% şidobândă calculată în funcţie de Euribor la şase luni plus o marjăde patru puncte. Banca percepe şi un comision lunar deadministrare, de 0,04% din sold.

Raiffeisen cere un avans de 15%, iar marja aplicată pesteEuribor este de 4,7 puncte procentuale.

Ce se întâmplă în caz de default?

Dacă un client nu mai rambursează creditul obţinut prinprogramul "Prima casă", intră în aplicare etapele de executaresilită prevăzute de Codul de procedură fiscală, executarea fiindfăcută de către ANAF. În noua formulă, banca va primi despăgubireaproporţional cu procentul de garantare.

O variantă la care se poate apela atunci când clientul nu maipoate achita creditul este ca banca să decidă dacă un altsolicitant poate prelua imobilul finanţat şi creditul aferent,încadrându-se în condiţiile programului şi în cerinţele băncii.Până la sfârşitul lunii martie 2011, numărul clienţilor care nuşi-au mai plătit ratele la creditele luate prin "Prima casa"ajunsese la 21 de persoane, ceea ce înseamnă o rată de default de0,06%. În cazul acestora băncile au formulat ce­reri de plată de laFondul de Garantare a Cre­ditelor pentru IMM-uri, insti­tuţia careges­tio­nează garanţiile acordate de stat prin acest program.

Ce aduce nou a patra ediţie a programului "Primacasă"

  • Statul nu va mai garanta integral creditele acordate prin "Primacasă", iar băncile participante îşi vor asuma în proporţie de 50%riscul de nerambursare.

  • Nu vor mai fi acordate garanţii noi, astfel că băncile vorreduce la jumătate garanţia pentru împrumuturile vândute prin acestprogram în anii trecuţi pentru a putea da în continuare creditegarantate în proporţie de 50%.

  • Proprietarii care deţin o locuinţă cu o suprafaţă utilă mai micăde 50 de metri pătraţi pot accesa un credit ipotecar garantat destat pentru a cumpăra o locuinţă cu o suprafaţă mai mare.

  • Guvernul a eliminat restricţiile privind vârsta maximă asolicitanţilor şi vor putea aplica pentru un credit "Prima casă" şipersoanele de peste 35 de ani.

  • Clienţii care deţin cote-părţi dintr-o locuinţă vor puteabeneficia de credite garantate de stat pentru a achiziţionadiferenţa de cote-părţi.

  • Băncile pot transfera portofoliile de credite acordate înetapele precedente ale programului către alte instituţii de credit,care să acorde în continuare împrumuturi garantare de stat înproporţie de 50%.

  • Cesiunea se negociază direct de către băncile implicate, daracestea trebuie să notifice acordul încheiat către Fondul deGarantare a Creditelor pentru IMM-uri, instituţia careadministrează garanţiile acordate de stat prin acest program.

  • Inclusiv băncile care nu au participat la "Prima casă" vor puteasă intre în program prin achiziţia unor portofolii de credite de laalţi jucători.

  • Drepturile şi obligaţiile debitorilor transferaţi către altăbancă nu vor putea fi modificate, astfel că vor rămâne în vigoarecontractele de credit iniţiale.

  • Se menţine avansul de 5% din valoarea bunului finanţat şimarjele de dobândă aplicate peste indicatorii pieţei monetare, de2,5% la lei şi 4% la euro.

  • Băncile mai au la dispoziţie aproximativ două luni pentru adecide dacă participă sau nu la următoarea ediţie a programuluiguvernamental. Numai cinci bănci şi-au anunţat până acum intenţiade a vinde în continuare credite garantate de stat.

Ce documente trebuie depuse la dosarul decredit?

  • Cerere de credit;

  • Declaraţie pe propria răspundere conform căreia solicitantulîndeplineşte condiţiile stabilite pentru acest program;

  • Documente care să ateste veniturile realizate;

  • Fişa fiscală sau declaraţia de venit pe anul anteriorsolicitării creditului;

  • Precontract de vânzare/cumpărare pentru imobilul finanţat;

  • Actele de proprietate ale imobilului ce urmează să fiefinanţat;

  • Raportul de evaluare pentru imobilul ce urmează să fiefinanţat;

  • Dovada constituirii avansului;

  • Extras de carte funciară privind înscrierea proprietăţii;

  • Certificatul de eficienţă energetică;

  • Poliţa de asigurare a imobilului finanţat.

Bilanţul programului "Prima casă"

  • Statul a emis în cele trei etape precedente garanţii de peste1,5 mld. euro pentru aproximativ 38.000 de beneficiari;

  • Aproape jumătate din credite au fost acordate în prima etapă aprogramului, din iulie 2009 până în martie 2010;

  • Valoarea medie a unui credit acordat prin "Prima casă" este decirca 40.000 de euro, comparativ cu o valoare maximă a garanţiei de57.000 de euro;

  • 51% din credite au fost acordate pentru locuinţe cu două camere,iar un sfert pentru locuinţe cu trei camere;

  • O treime din garanţiile acordate au fost pentru locuinţeconstruite între 2008 şi 2010;

  • 21 de clienţi intraseră în default până la sfârşitul luniimartie, adică 0,06% din numărul total;

  • Cea mai mare parte a creditelor au fost acordate în euro, maipuţin de 0,5% fiind finanţări în lei.

Principalele valute BNR - joi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7315
Diferență: -0,0634
Ieri: 4.7326
Azi: 4.2103
Diferență: -0,2322
Ieri: 4.2139
Azi: 5.2727
Diferență: 0,699
Ieri: 5.2538
Azi: 4.2800
Diferență: 0,3211
Ieri: 4.2744