♦ ROBOR la 3 luni, folosit pentru calcularea dobânzilor variabile la creditele în lei luate înainte de luna mai 2019, se afla la un nivel de puţin peste 1,5% în octombrie 2021, pentru ca în octombrie 2022 să ajungă la peste 7,9% ♦ Odată cu creşterea indicelui ROBOR, ratele la creditele ipotecare pe care românii le-au luat înainte de introducerea IRCC au mers pe o pantă ascendentă ajungând la o creştere de 70-80% în ultimul an ♦ Începând cu octombrie 2022, IRCC a făcut primul pas spre rate mai mari pentru creditele ipotecare, respectiv o creştere până la 4,06%, de la 2,65%, traiectoria fiind una de creştere.
BRD, Raiffeisen şi UniCredit Bank, trei din cele mai mari 10 bănci din sistemul bancar, au înregistrat în ultimul an creşteri ale ratelor clienţilor la creditele ipotecare în lei legate atât de ROBOR - între 70 şi 80% - cât şi la ratele ipotecarelor în lei legate de IRCC - între 34 şi 40%, potrivit simulărilor transmise de bănci la solicitarea ZF.
Indicele ROBOR este un indicator al pieţei monetare, iar din anul 2010 a fost stabilit de guvern drept referinţa în funcţie de care să fie stabilite ratele creditelor. După luna mai a anului 2019, IRCC a înlocuit ROBOR, acesta având la bază media aritmetică a ratelor dobânzilor zilnice ale tranzacţiilor interbancare trimestriale.
Astfel, în cazul BRD, pentru un credit ipotecar în valoare de 250.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, legat de ROBOR, pe data de 1 octombrie 2021, la un nivel al ROBOR la 3 luni de 1,79%, rata lunară ar fi fost 1.236 lei. Pentru data de 3 octombrie 2022, pentru acelaşi credit ipotecar, când ROBOR la 3 luni era 7,92%, rata lunară ar fi ajuns la 2.248 lei, însemnând o creştere de 82%, respectiv 1.012 lei în plus la rată.
Din perspectiva aceluiaşi credit ipotecar, dar legat de indicele IRCC, unde IRCC se afla la un nivel de 1,08% la 1 octombrie 2021, rata lunară ar fi fost atunci de 1.134 lei. Pentru acelaşi credit ipotecar al BRD, la 1 octombrie 2022, la un nivel al IRCC de 4,06%, rata lunară ar fi ajuns la 1.580 lei, însemnând o creştere de 40%, adică un plus de 446 lei la rata creditului. În cazul unei simulări oferite de Raiffeisen Bank, la un credit ipotecar de 250.000 lei, pe o perioadă de 25 de ani, care este legat de ROBOR la 3 luni, pe data de 30 septembrie 2021, când nivelul ROBOR la 3 luni se afla la 1,69%, rata lunară era de 1.386 lei. La 30 septembrie 2022, rata aceluiaşi credit, dar la un nivel al ROBOR de 7,93%, s-a dus până la 2.397 lei, însemnând o creştere cu 73%, respectiv 1.011 lei în plus de plată la rata lunară.
Pentru acelaşi credit ipotecar al Raiffeisen Bank, dar legat de IRCC, în luna octombrie 2021, când nivelul IRCC era de 1,08%, rata lunară era de 1.209 lei. Acum, după creşterea de la 1 octombrie 2022, rata pentru acelaşi credit ipotecar, la un nivel al IRCC de 4,06%, s-a dus la o rată lunară de 1.635 lei, însemnând o creştere de 34%, respectiv 440 lei în plus la rată.
„Impactul nu este de neglijat şi nu există o soluţie unică, potrivită în toate cazurile pentru optimizarea acestuia. Fiecare client trebuie să îşi analizeze atent situaţia financiară prezentă, viitoare şi opţiunile înainte de luarea unei decizii“, au transmis reprezentanţii Raiffeisen Bank pentru ZF.
În acelaşi timp, reprezentanţii Raiffeisen Bank susţin că românii ar trebui să aibă în vedere faptul că trecerea de la ROBOR la IRCC aduce cu sine o scădere de rată temporară, având în vedere aşteptarea ca IRCC să aibă o evoluţie crescătoare în perioada următoare. Prin urmare, românii ar avea două soluţii pe care le-ar putea accesa, astfel încât să aducă un oarecare beneficiu.
„Trecerea de la dobândă variabilă la o dobândă fixă este o soluţie care asigură protecţie pentru o perioadă de 5 ani. Clienţii Raiffeisen Bank pot opta pentru o astfel de modificare prin semnarea unui simplu act adiţional la contractual de credit, urmând ca la finalul celor 5 ani să revină la dobânda variabilă. Refinanţarea şi consolidarea creditelor existente poate ajuta la optimizarea bugetului lunar atât prin modificarea duratei de creditare, cât şi prin modificarea structurii costurilor, în cazul nostru, clienţii pot apela la refinanţarea creditelor cu dobândă fixă, atât negarantată, cât şi garantată cu ipotecă“, au mai explicat reprezentanţii Raiffeisen Bank. Conform informaţiilor tranmise de re Raiffeisen Bank, în prezent 75% din creditele ipotecare sunt pe dobândă fixă.
În cazul UniCredit Bank, reprezentanţii băncii au transmis pentru ZF doar o simulare privind evoluţia ratei lunare pentru un credit ipotecare în valoare de 250.000 lei, pe o perioadă de 25 de ani, legat de IRCC. În ceea ce priveşte rata creditului ipotecare la octombrie 2021, nivelul era de 1.209 lei, iar în prezent, rata aceluiaşi credit a ajuns la 1.635 lei, însemnând o creştere de 35%, respectiv un plus de 426 lei la rata lunară.
„Impactul creşterii indicatorului de dobânda, fie el ROBOR sau IRCC, asupra ratelor clienţilor care au credite în desfăşurare depinde de mai mulţi factori, respectiv: perioada de creditare şi perioada rămasă până la finalizarea creditului, dar şi valoarea împrumutului sau tipul de grafic selectat (rate egale sau descrescătoare). Pe de altă parte, deşi creşterea ROBOR a fost mai abruptă, dat fiind că acesta este un indicator care reacţionează imediat la contextul pieţei (atât în sensul majorării cât şi al diminuării valorii acestuia), creşterea indicatorului IRCC urmează aceeaşi traiectorie într-un ritm mai lent (cu o întârziere de aproximativ 6 luni). Astfel, începând cu actualizarea IRCC de la 1 octombrie, ecartul dintre cei doi indicatori a început să se reducă“, au explicat reprezentanţii UniCredit Bank pentru ZF.
Pentru realizarea unei imagine de ansamblu privind evoluţia ratelor la creditele ipotecare în lei la principalele bănci din sistem, atât pentru cele legate de ROBOR, cât şi pentru creditele ipotecare legate de IRCC, ZF a transmis solicitări şi la Banca Transilvania, BCR şi ING Bank, dar simulările nu au fost furnizate de aceste bănci până la închiderea ediţiei.
Deşi dobânda fixă poate fi o soluţie temporară pentru români, până la stabilizarea fluctuaţiilor din piaţă, aceasta este de regulă puţin mai mare decât valoarea dobânzii variabile din prezent, din cauza unui calcul realizat de fiecare bancă pentru a încorpora estimările relevante pentru evoluţiile viitoare privind contextul economic. Pe de altă parte, această soluţie oferă o protecţie, dobânda având un nivel fix, ceea ce creează predictiblitate în bugetul clienţilor pentru a-şi face planuri.
Ratele creditelor ipotecare în lei legate de ROBOR au înregistrat creşteri de la lună la lună. Pentru a vedea evoluţia acestor rate ZF a calculat, cu ajutorul platformei Conso.ro şi al datelor BNR privind evoluţia ROBOR, rata ipotetică pentru trei categorii de credite ipotecare, respectiv o valoare a creditului ipotecar de 200.000 lei, de 250.000 lei şi de 300.000 lei, pe o perioadă de 30 de ani, utilizând nivelul mediu al ROBOR la 3 luni din fiecare lună în ultimul an şi o marjă aproximativă de 3% pe care băncile o adaugă la ROBOR când calculează dobânzile în cazul creditelor ipotecare, nivelul marjei fiind în general între 2,5% şi peste 3% în cazul celor mai mari bănci din România. Dobânzile nu sunt actualizate zilnic în contractele de credit, ci trimestrial sau semestrial în funcţie de bancă.
Astfel, pentru un credit ipotecar în lei în valoare de 200.000 lei contractat de un român pe o perioadă de 30 de ani rata era de 1.013 lei pe lună în iulie 2021, când ROBOR la 3 luni era la cel mai mic nivel, respectiv 1,5%, Analizând evoluţia ROBOR din ultimul an, se observă cum fiecare creştere influenţează şi creşterea ratelor plătite lunar. În perioada iulie - decembrie 2021, creşterea a fost de aproape 161 lei, iar pe măsură ce ROBOR a urcat mai accentuat şi rata a devenit din ce în ce mai mare.
Pentru acest exemplu, pe data de 9 august 2022, ROBOR a atins un nivel de 8,14%, ceea ce a propulsat rata acestui credit la 1.926 lei, însemnând o creştere de circa 90%, adică aproape dublare. Ulterior, luna septembrie a venit cu o stagnare a nivelului ROBOR la 7,92%, ceea ce a însemnat o rată de 1.893 lei. Acest nivel a fost menţinut până când, în luna octombrie dobânda de politică monetară a crescut de la 5,5%, la 6,25%. Astfel ROBOR a pornit din nou în sus, ajungând pe data de 10 octombrie la 7,99%, însemnând o rată lunară pentru acest exemplu de 1.903 lei.
În cazul unui credit ipotecar în lei în valoare de 250.000 lei contractat de un român pe o perioadă de 30 de ani, în luna iulie 2021, când ROBOR la 3 luni era la cel mai mic nivel, rata lunară se situa la 1.267 lei. Un an mai târziu, acelaşi credit legat la ROBOR a ajuns să aibă o rată de 2.407 lei, la un nivel al ROBOR de 8,14%, însemnând mai mult decât o dublare. Raportat la luna august 2021, rata a crescut cu 87%, până la 2.392 lei pe data de 10 august 2022, însemnând o sumă în plus la rată de 1.110 lei. Odată cu luna septembrie şi cu o scădere uşoară a nivelului ROBOR la 7,92%, rata acestui credit a ajuns la 2.366 lei, iar pe 10 octombrie rata lunară a consemnat din nou o creştere până la 2.379 lei.
În ceea ce priveşte ultimul exemplu din simularea efectuată de ZF, unde valoarea creditului ipotecar contractat este de 300.000 lei, baza ratei este mai mare, respectiv 1.520 lei în iulie 2021, iar un an mai târziu rata a ajuns la 2.889 lei, însemnând o creştere asemănătoare cu cea din exemplul anterior. Raportat la luna august 2021, rata a crescut cu 87%, până la 2.871 lei pe data de 10 august 2022, însemnând un avans de 1.351 lei. Faţă de nivelurile atinse pe 9 şi 10 august 2022, luna septembrie vine cu o scădere relativ mică de 30-50 lei, pentru ca odată cu 10 octombrie 2022, nivelul să înceapă din nou o creştere uşoară.
Rata de dobândă zilnică a tranzacţiilor interbancare reprezentă media ponderată a ratelor de dobândă cu volumele tranzacţiilor de pe piaţa monetară interbancară. Deşi noul indice este la un nivel mult mai mic decât ROBOR, respectiv 4,06%, acesta are o întârziere de 6 luni, ceea ce înseamnă că în momentul în care ROBOR va scădea, IRCC poate ajunge la nivelul actual al ROBOR. Prin urmare, la un moment dat IRCC poate să fie mai mare decât ROBOR, situaţie asemănătoare cu perioada de după introducerea IRCC.
ROBOR la 3 luni a ajuns la un nivel de 7,99% luni, reluând un trend ascendent după ce timp de câteva săptămâni, nivelul stagnase în jurul a 7,92% -7,93%. Odată cu şedinţa BNR prin care s-a anunţat o creştere a dobânzii cheie cu 0,75 puncte procentuale până la 6,25%, piaţa a reacţionat, iar ROBOR la 3 luni a început să crească, ajungând la 7,94% joi, ulterior la 7,96% vineri.
În ceea ce priveşte indicele IRCC, odată cu debutul lunii octombrie 2022, nivelul indicelui a crescut de la 2,65%, la 4,06%, însemnând automat o creştere a ratelor creditelor legate de IRCC.
Simulare BRD pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe 30 de ani, legat de ROBOR:
ROBOR 3M la 1 oct 2021:
1.79% -> rata lunară 1.236 lei
ROBOR 3M la 3 oct 2022:
7.92% -> rata lunară 2.248 lei
Creştere de 82%, respectiv 1.012 lei
Simulare BRD pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe 30 de ani, legat de IRCC:
IRCC valabil la 1 oct 2021:
1.08% -> rata lunară 1.134 lei
IRCC valabil la 1 oct 2022:
4.06% -> rata lunară 1.580 lei
Creştere de 40%, respectiv 446 lei
Simulare Raiffeisen pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe 25 de ani, legat de ROBOR:
ROBOR 3M la 30 sept 2021:
1,69% -> rata lunară 1.386 lei
ROBOR 3M la 30 sept 2022:
7,93% -> rata lunară 2.397 lei
Creştere de 73%, respectiv 1.011 lei
Simulare Raiffeisen pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe 25 de ani, legat de IRCC:
IRCC la 1 oct 2021:
1,08% -> rata lunară 1.301 lei
IRCC la 1 oct 2022:
4,06% - >rata lunară 1.741 lei
Creştere de 34%, respectiv 440 lei
Simulare UniCredit pentru un credit ipotecar de 250.000 lei, pe 25 de ani, legat de IRCC:
IRCC la oct 2021:
1,08% -> rata lunară 1.209 lei
IRCC la oct 2022:
4,06% -> rata lunară 1.635 lei
Creştere de 35%, respectiv 426 lei
Sursa: Băncile
