• Leu / EUR4.7600
  • Leu / GBP5.5029
  • Leu / USD4.2821
Bănci și Asigurări

De ce sunt creditele ipotecare în lei de două ori mai scumpe decât cele în coroane sau zloţi

De ce sunt creditele ipotecare în lei de două ori mai scumpe decât cele în coroane sau zloţi

Autor: Ciprian Valentin Botea

15 feb 2012 2973

Băncile locale îşi împovărează clienţii cu marje de dobândă la creditele în lei cu până la 5 puncte procentuale mai mari decât cele plătite de polonezi sau cehi la împrumuturile în monedele locale. Finanţările în lei sunt mult mai scumpe chiar dacă dobânzile interbancare sunt identice la Bucureşti şi la Varşovia.

Dobânda medie la un credit ipotecar în lei ajunge în prezent la circa 9,4% pe an, incluzând o marjă de 4,4% peste nivelul ratei interbancare Robor la trei luni (5% pe an) folosit ca bază de preţ pentru majoritatea contractelor de credit.

În acelaşi timp, un polonez plăteşte pentru un credit ipotecar în zloţi o dobândă medie de 6,7%, în condiţiile în care băncile poloneze se împrumută între ele pe termen de trei luni tot la o dobândă de 5% pe an.

Diferenţa de dobândă de aproape trei puncte procentuale se reflectă într-o rată lunară cu 50% mai mică pentru clientul polonez.

În România, creditul în lei este suţinut mai degrabă la nivel de discursuri, în timp ce în Polonia creditul în zloţi chiar este o soluţie de finanţare. Cu ce sunt atât de diferite băncile poloneze de cele româneşti? "Creditele pentru locuinţe sunt legate şi de evoluţia pieţei imobiliare, care a fost mult mai stabilă în Polonia decât la noi. De asemenea, există şi situaţia aceasta a băncilor care au recuperat multe proprietăţi de la clienţii care nu şi-au mai plătit ratele şi pe care le valorifică destul de greu", comentează analistul financiar Aurelian Dochia.

Multe bănci s-au trezit cu zeci sau chiar sute de case în portofoliu pe care nu reuşesc să le vândă având în vedere că piaţa imobiliară rămâne încă amorţită. Majoritatea imobilelor scoase la vânzare de bănci au preţuri reduse faţă de evaluarea iniţială, semn că a mai existat cel puţin o tentativă eşuată de valorificare a acestora.

Băncile locale vin cu dobânzi de 6-7% pe an doar la ipotecarele în euro, ceea ce presupune ca împrumutatul să-şi asume un risc valutar care a rămas mai mult pe hârtie ca urmare a grijii BNR de a contracara o volatilitate prea mare. Datorită dobânzilor semnificativ mai mici peste 95% din creditele ipotecare acordate pe piaţa locală sunt în valută, în timp ce în Polonia sau Cehia cei mai mulţi clienţi sau îndatorat în moneda locală.

Dobânzile la creditele ipotecare în coroane cehe sunt mai mici inclusiv decât la cele în zloţi şi ajung în prezent la o medie de circa 4,3% pe an, potrivit datelor băncii centrale de la Praga.

Cehia a beneficiat însă de o stabilitate a preţurilor pe o perioadă lungă de timp, ceea ce a permis băncii centrale să relaxeze puternic politica monetară. Dobânda-cheie este de 0,75% pe an, iar pe piaţa de la Praga băncile se finanţează pe termen de trei luni la dobânzi de 1,2% pe an. Marja aplicată de bănci la un credit ipotecar este de circa 3 puncte procentuale peste costul la care acestea se finanţează.

Diferenţă de numai un punct între dobânzile-cheie de la Bucureşti şi Varşovia, dar de trei puncte la credite

În Polonia, dobânda-cheie ajunge la 4,5% pe an la o rată anualizată a inflaţiei de 4,6%. În schimb, la Bucureşti dobânda-cheie ajunge la 5,5% la o inflaţie de 2,7% pe an în contextul în care BNR a fost foarte prudentă cu relaxarea politicii monetare, de teama presiunilor inflaţioniste şi a deprecierii cursului, care ar fi avut un impact semnificativ asupra clienţilor cu credite în valută. Aceşti clienţi au suportat deja un şoc la începutul crizei, când euro a trecut de 4 lei.

"Au fost şi multe excese în sensul că băncile au expuneri în euro pe clienţi cu venituri în lei. Aceşti clienţi au avut şi cele mai mari probleme cu rambursarea creditelor. Lucrurile sunt mai complicate în ceea ce priveşte creditele imobiliare pentru că aici a existat o logică de a împrumuta în euro, existând aşteptări ca la un moment dat şi România să adopte moneda unică", afirmă Dochia.

Lucrurile s-au complicat însă în ultimii ani, când indicatori macroeconomici care reprezentau criterii de aderare la zona euro s-au deteriorat şi în plus a apărut problema datoriilor suverane, care pune sub semnul întrebării chiar existenţa monedei unice.

Creditele în valută au început să dea bancherilor bătăi de cap din ce în ce mai mari în ultima perioadă. Astfel, dacă restanţele la creditele în lei acordate populaţiei s-au menţinut la un nivel relativ constant în ultimele şase luni, de circa 3 miliarde de lei (700 mil. euro), soldul creditelor în euro cu întârzieri la plată mai mari de 30 de zile a depăşit 2,9 miliarde de lei (670 mil. euro) la sfârşitul anului trecut, fiind în creştere cu 50% faţă de sfârşitul lunii decembrie 2010.

Oficialii BNR afirmă însă că au un plan de încurajare a creditării în lei, care a început în toamna anului trecut prin reducerea dobânzii-cheie şi injecţii regulate de lichiditate, dar şi prin adoptarea unui nou regulament care restricţ ionează accesul persoanelor fizice la finanţ are în valută.

Măsurile adoptate de BNR vin în contextul în care bancherii au avut mult timp mână liberă şi s-a ajuns în prezent în situaţia în care aproape două treimi din creditele acordate popu laţiei şi companiilor să fie exprimate în valută. Băncile încep să se alinieze treptat la noua ordine, dar deocamdată ajustările agresive de dobânzi întârzie să apară mai ales că acestea plătesc destul de mult şi pentru a atrage resurse de la clienţi.

Şi creditele de consum fără garanţii le-au dat bătăi de cap bancherilor, astfel că şi aici marjele de dobânzi aplicate peste indicatorii pieţei monetare sunt consistente.

De exemplu, dobânda medie la un credit de consum în lei urcă la 14,6% pe an, costul fiind însă similar cu cel al unui credit în zloţi, forinţi sau coroane.

Principalele valute BNR - marţi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7600
Diferență: 0,1052
Ieri: 4.7601
Azi: 4.2821
Diferență: 0,2388
Ieri: 4.2726
Azi: 5.5029
Diferență: -0,4505
Ieri: 5.5266
Azi: 4.3275
Diferență: 0,6349
Ieri: 4.3205