Bănci și Asigurări

Legea dării în plată. Care sunt condiţiile “imprevizibile” care ar putea fi luate în considerare de judecători pentru ca un debitor să predea băncii cheile apartamentului: criza, creşterea cursului, tăierea salariilor, pierderea jobului?

Legea dării în plată. Care sunt condiţiile “imprevizibile” care ar putea fi luate în considerare de judecători pentru ca un debitor să predea băncii cheile apartamentului: criza, creşterea cursului, tăierea salariilor, pierderea jobului?

Autor: Cristian Hostiuc

30.10.2016, 20:06 4124

Curtea Constituţională a făcut puţină lumină în controversata  Lege a dării în plată, atacată la cea mai înaltă curte de justiţie din România de către bănci.

(Legea dării în plată e parţial neconstituţională, a decis CCR)

1. Celor care voiau să predea cheile apartamentului băncii şi să iasă din contractul de credit fără să mai plătească nimic poziţia Curţii Constituţionale le este total defavorabilă, deoarece scăderea valorii apartamentului (devalorizarea bunurilor imobile) nu poate fi luată în considerare pentru denunţarea contractului.

Aceasta este principala problemă a Legii dării în plată, nu faptul că un debitor nu mai poate plăti ratele: valoarea apartamentelor luate pe credit s-a înjumătăţit faţă de perioada 2006-2008 şi un debitor îşi pune constant problema dacă mai are sens să plătească ratele la o casă care nu mai valorează 90.000 de euro, ci 45.000 de euro, cel puţin în Bucureşti, şi unde probabilitatea ca preţul bunului să revină la anii de boom scade pe zi ce trece.

Cu ratele pe care un debitor le-ar plăti acum până la finalul creditului, şi-ar putea cumpăra un apartament nou şi mult mai bun şi cu număr dublu de camere. Cei mai mulţi sperau că Legea dării în plată le va da posibilitatea să iasă fără să mai plătească un ban din contractul actual de credit şi s-o ia de la capăt cu o altă casă, având în vedere că sunt dezvoltatori care au preluat locul băncilor şi acceptă plata apartamentelor în rate.

2. Iniţiatorii Legii dării în plată - deputatul PNL Daniel Zamfir şi avocatul Gheorghe Piperea - spuneau că această lege va da debitorilor posibilitatea să aibă o putere egală de negociere cu banca, dacă nu mai pot să plătească ratele sau contractul a devenit prea defavorabil lor, adică valoarea de piaţă a bunului a scăzut substanţial.

În acest caz, Curtea Constituţională a adus în discuţie “impreviziunea”, adică acele evenimente obiective care schimbă condiţiile şi situaţia unui contract între bancă şi debitor, în sensul în care una dintre părţi este clar dezavantajată nu din cauza ei, ci din cauza unor condiţii de piaţă.

În următoarele săptămâni, până la motivarea deciziei Curţii Constituţionale şi până la primele decizii concrete ale judecătorilor privind cazurile de dare în plată, care ar putea fi condiţiile imprevizibile care s-au manifestat din 2008 încoace şi care pot fi luate în considerare:

- creşterea cursului francului elveţian; aici sunt două perioade: înainte de 15 ianuarie 2015 şi după această dată. Pe 15 ianuarie 2015 Banca Centrală a Elveţiei a luat o decizie fără precedent, respectiv a renunţat la cursul fix de cumpărare a francului elveţian faţă de euro de 1,2 CHF/euro. Această decizie nu prea a fost aşteptată de pieţe, având în vedere seriozitatea băncii Elveţiei. La Bucureşti cursul francul elveţian faţă de leu este calculat indirect, prin intermediul cursurilor internaţionale (BNR calculează cursul leu/euro, iar apoi ia automat cursul CHF/euro de afară şi rezultă cotaţia leu/CHF). Pe 14 ianuarie 2015, la BNR, cursul leu/CHF era de 3,7415 lei. Pe 15 ianuarie, după decizia Băncii Elveţiei, cursul leu/CHF a sărit la 4,3287 lei, adică o creştere de 15,69%. Pe 16 ianuarie, cursul leu/CHF a sărit la 4,4228 lei, adică o creştere de 18,2% faţă de 14 ianuarie. Pe 30 septembrie 2016 cursul leu/CHF a fost de 4,1014 lei, deci în scădere, rezultând o creştere de 9,69% faţă de 14 ianuarie 2015.

Dacă luăm în considerare cursul de la 1 ianuarie 2006, când cursul leu/CHF a fost de 2,3645 lei, până pe 30 septembrie 2016 avem o creştere de 73%, iar faţă de 28 octombrie 2016 (4,1452 lei/CHF) avem o creştere de 75%.

Cât din această creştere a cursului din 2006 până în prezent, de 75%, va fi considerată imprevizibilă de către judecători? Şi dacă creşterea cursului francului în sine va fi considerată imprevizibilă, respectiv dacă la data semnării contractului de credit debitorul ştia că se supune unui risc valutar şi dacă l-a luat în considerare? În contractele de credit este menţionat riscul valutar.

Pentru contractele în euro creşterea cursului este mai redusă, dar depinde când a fost luat creditul. În ianuarie 2006 cursul euro a fost de 3,6771 lei, iar acum (28 octombrie 2016) este de 4,4978 lei, deci o creştere de 22%. La un moment dat, în vara lui 2007, cursul euro a coborât şi la 3,1 lei, ceea ce înseamnă o creştere de 45% până la valoarea cursului actual. În cazul euro, ce poate fi luat în considerare ca eveniment imprevizibil?

- tăierea salariilor: a fost sau nu un element imprevizibil? Nu ştiu dacă şi-a imaginat cineva că la o distanţă de câţiva ani din momentul luării unui credit imobiliar se poate confrunta cu o scădere a salariului. Dacă va fi admisă această situaţie la stat (minus 25% în mai 2010), care a fost mai bruscă, atunci şi tăierea salariilor din sectorul privat, unde a fost mai discretă şi mai punctuală, va fi luată în considerare. La stat s-au reîntregit salariile, din 2012 încoace, dar sunt foarte multe cazuri în sectorul privat unde nu s-a întâmplat acest lucru. În contractul de credit acest risc nu a fost cuantificat şi evidenţiat.

- pierderea locului de muncă a fost sau nu un element imprevizibil? Aici părerile sunt împărţite. Într-o economie de piaţă, pierderea jobului face parte din viaţă, aşa cum este schimbarea locului de muncă. În contractul de credit acest risc nu a fost cuantificat şi evidenţiat, cel puţin după ştiinţa mea.

- criza economică în sine, începută în 2009 în România, care a dus la creşterea cursurilor euro şi francului, tăierea salariilor, pierderea joburilor şi scăderea valorii proprietăţii, poate fi sau nu element imprevizibil? Greu de spus şi va fi foarte interesant de văzut ce opinii au judecătorii sau specialiştii în drept. Criza nu a fost cuantificată în contractele de credit, sau poate fi cuantificată prin acel avans pe care trebuie să-l ai sau prin diferenţa dintre valoarea proprietăţii şi valoarea creditului din momentul acordării lui. Băncile iau în considerare o garanţie de 130% când acordă un credit, asta însemnând că acest 30% le poate acoperi toate riscurile pe care le văd ei în faţă.

Un alt risc luat în considerare în contractele de credit – cel de dobândă – nu a avut un impact negativ pe împrumuturile în euro sau CHF, ci pe lei, când dobânzile de referinţă au crescut din toamna lui 2008 până în 2009-2010. După această dată, dobânzile la lei au scăzut substanţial, aşa cum au scăzut şi dobânzile la euro şi la CHF.

De-a lungul anilor, băncile care au dat credite în euro şi în CHF, debitorii fiind loviţi de creşterea cursului valutar, au oferit diferite “reduceri” clienţilor, fie ale dobânzii, fie ale soldului. Unii au acceptat această ofertă, alţii au aşteptat Legea dării în plată sau conversia creditelor din CHF la cursul istoric.

Debitorii care vor să apeleze la Legea dării în plată şi care au primit o ofertă din partea băncii s-ar putea să aibă o poziţie defavorabilă în faţa judecătorilor, având în vedere că banca a făcut demersurile de renegociere.

Mai mult decât atât, dacă rata lunară (dobânda plus principalul) în veniturile debitorului are o pondere mai mică decât la momentul acordării creditului, judecătorii s-ar putea să nu le dea o decizie favorabilă, respectiv să predea cheile apartamentului şi să iasă din contract fără să mai fie datori băncii.

Oricum, în concluzie, dacă la Legea dării în plată scăderea valorii proprietăţii a fost respinsă ca un argument pentru predarea cheilor apartamentului, debitorilor nu le rămâne altă “şansă” decât Legea conversiei creditului la cursul istoric, ca să nu mai plătească un apartament cât nu face. Dar s-ar putea ca şi aici Curtea Consituţională să decidă în acelaşi sens. 

AFACERI DE LA ZERO