• Leu / EUR4.6590
  • Leu / GBP5.3404
  • Leu / USD4.1340
Business Construct

Arhitectura: Cat de profitabil este un zgarie nori?

Arhitectura: Cat de profitabil este un zgarie nori?

Piata locala a inceput sa prinda gustul cladirilor inalte. Fie ca este vorba despre Cefin Tower, dezvoltat de italienii de la Cefin Real Estate, care va ajunge pana la 125 de metri sau de Ana Tower, construit de omul de afaceri Gheorghe Copos, 117 metri, constructia pe inaltime este determinata si de lipsa terenului construibil, dar si de dorinta unor investitori de a-si crea imagine.
Construitul pe verticala este insa costisitor, desi reuseste sa scada in pretul final influenta costului terenului in pretul de catalog. Imobilele comerciale de tip high rise, cu inaltimi din ce in ce mai mari, sunt la moda. Avantajele lor sunt multiple. Ele ofera un efect minim al pretului terenului in costul final, aduc un considerabil beneficiu de imagine dezvoltatorului si, de ce nu, contribuie la formarea noului peisaj urbanistic din Bucuresti.
"In Romania cladirile cu peste 10 etaje sunt considerate ca fiind inalte. Poate si pentru ca, din punct de vedere arhitectural sau al sigurantei la foc, o constructie de pana la 28 de metri inaltime este considerata "normala", intre 28 si 45 de metri este inalta, iar peste 45 de metri sunt constructii foarte inalte", a explicat Dragos Marcu, director general al firmei de inginerie de structuri de rezistenta Popp & Asociatii.
"Desi niciunul dintre dezvoltatori nu a spus-o in mod implicit, cred ca in constructia cladirilor inalte este vorba, intr-o oarecare masura, si de mandrie", spune Calin Negoescu, director tehnic al firmei de arhitectura Westfourth.
Ca dovada ca cererea de pe piata este cat se poate de dinamica, Cefin Tower, care pornise cu un buget de 150 de milioane de euro, a mai primit inca 70 mil. euro pentru extinderea imobilului. Cei 20.000 de metri patrati de birouri programati initial au fost dublati, o parte din bani mergand si spre construirea unei parcari subterane cu doua etaje.
A construi un zgarie-nori in Bucuresti nu este insa acelasi lucru cu a-l construi in Polonia, de exemplu. Motivul principal este faptul ca in Romania, din cauza predispozitiei la seisme, costurile legate de inaltarea unui turn de birouri sau de apartamente cresc exponential cu fiecare etaj pe verticala.
"Cladirile de la noi sunt mult mai robuste (decat in Polonia, n.r.) dar si cu structuri mai scumpe. Diferenta de abordare in a proiecta o structura intr-o zona seismica este semnificativa", explica Marcu.
Faptul ca trebuie acoperit riscul de cutremur presupune un efort de materiale, deci de bani, suplimentar, ceea ce influenteaza intr-o oarecare masura inaltimile relativ medii pe care la au cele mai impunatoare imobile din Romania. De exemplu, in timp ce cea mai inalta cladire din Romania este Casa Presei Libere, cu o inaltime de 104 metri, Varsovia are doua imobile care depasesc pragul psihologic de 200 de metri, respectiv Palatul Culturii si Stiintelor, 231 metri, construit in 1955, si Varsovia Trade Tower cu 208 metri. De fapt, capitala Poloniei are 14 cladiri care sunt mai inalte decat vedeta locala, Casa Presei Libere.
In acelasi timp insa, dincolo de lipsa pericolului seismic, piata poloneza este mai matura in ceea ce priveste tehnologia si calitatea materialelor. "Strainii sunt mai eficienti, mai economici, dispun de tehnologii inca superioare, de o calitate a lucrarilor mult mai buna, desi aceste handicapuri s-au micsorat mult in ultimii ani. Betonul pe care il putem noi realiza este inca de rezistenta mai scazuta decat al lor, desi il vom ajunge din urma in curand", spune Marcu.


"Skyscraper" sau "gratte-ciel"?
Sunt doua mari metode de a construi o cladire inalta, dupa cum spune Marcu. Modelul american, structura cu nucleu central si cadre pe contur, si cel francez (numit asa doar pentru ca a fost adus de ingineri francezi in Romania, el fiind de fapt tot de provenienta americana) care este sistemul "tub in tub".
Conceptul american, cu un nucleu central care contine tot spatiul neocupabil, este realizat in general din pereti de beton armat cu armatura rigida, dar si din otel sau beton armat. Principala calitatea a acestui tip de imobil este ca permite o buna iluminare naturala interioara prin intermediul peretilor cortina. Printre cele mai cunoscute astfel de imobile se numara Charles de Gaulle Plaza si Bucharest Tower Center. Modelul francez insa, facut pe sistemul "tub in tub", prevede pe langa nucleul central si un al doilea tub. "Este fara indoiala cel mai robust sistem din punct de vedere structural. El permite realizarea structurii exclusiv din beton armat in cazul cladirilor de pana in 20 de etaje", spune Marcu.
Pe de alta parte, structura lui nu permite un iluminat natural la fel de puternic ca in cazul modelului american, motiv pentru care este recomandat atat imobilelor de peste 25-30 de etaje, cat mai ales cladirilor rezidentiale, unde marimile ferestrelor difera in mod vizibil fata de o cladire de birouri. Printre exemplele de imobile "frantuzesti" sunt si Bucharest Financial Plaza sau sediul BRD din Piata Victoriei. Directorul de la Popp & Asociatii considera ca acest tip de imobil reprezinta cea mai economica varianta pentru blocurile de locuinte care se inalta la peste 25 de etaje, economia venind din folosirea betonului armat si nu a otelului laminat, care este mult mai scump.
"Urcatul pe verticala cu o constructie presupune un efort financiar deosebit, care nu este linear. Incepand de la un p+20 de exemplu, este obligatoriu sa dotezi cladirea cu doua scari de acces. Asta inseamna atat un cost suplimentar, cat si pierderea unei anumite suprafete care ar fi putut fi inchiriate", explica Negoescu.
El spune ca pentru inaltimi din ce in ce mai mari, unde principalul inamic este focul, costurile devin foarte mari si din cauza amenajarii spatiilor interioare cu materiale ignifuge sau care ard greu, pentru a evita orice fel de incident neplacut.


Calitatea solului, una dintre cele mai mari probleme
In mod evident, un teren ultracentral in Bucuresti are un pret de achizitie nu tocmai mic, suma putand sa depaseasca 2.000 de euro pe metru patrat, sau chiar trei mii, daca vorbim despre cartierul Primaverii. Odata intrat in posesia terenului, unul dintre primele lucruri care trebuiesc facute este un studiu al solului, pentru a determina de ce fel de fundatie este nevoie si cat de mult trebuie ea ingropata pentru a respecta parametrii optimi de siguranta.
"Costurile de edificare depind mult si de structura solului, care in Bucuresti este slaba si de multe ori chiar foarte slaba. Practic, de la 10-12 etaje in sus trebuie sa ne gandim la fundatii de adancime, pe piloti de exemplu, si costurile cresc semnificativ. Sunt insa cazuri in care din cauza solului foarte slab (umpluturi, gropi de gunoi, zone mlastinoase) este nevoie de fundatie pe piloti si pentru un imobil cu trei etaje. Paradoxal sau nu, dar este bine cunoscut faptul ca cel mai scump teren din Bucuresti (cartierul Primaverii) este si cel mai prost, sau printre cele mai proaste", explica Marcu.
Dupa cum spune directorul general al Popp & Asociatii, o cladire mai inalta determina si turnarea unei fundatii mai adanci, care de cele mai multe ori se transforma in garaje subterane. "Sunt conditii stricte cu privire la numarul de locuri de parcaje, pe care daca nu le asiguri nu poti construi ceea ce ti-ai propus. Din acest motiv se ajunge ca intre 15% si aproape 40% din suprafata totala construita sa deserveasca parcaje, dar si alte utilitati", a spus el.



Cele mai inalte cladiri din Bucuresti

Casa Presei Libere, numita initial Complexul Casa Scanteii, ridicata in cinci ani, are in total 104 metri (cu tot cu turnuri).

Tower Center International, inalt de 100 de metri, este cea mai inalta cladire de birouri din Bucuresti care se afla in constructie. Va fi finalizata la inceputul anului viitor.

BRD Tower are 87 de metri si o suprafata de 36.000 de metri patrati. Cladirea a fost proiectata de grupul francez Vinci si a costat 50 de milioane de euro.

Bucharest Financial Plaza are 83 metri, a fost terminat in 1997, dupa doi ani de lucrari, de catre antreprenorul francez Bouygues.

Hotel Intercontinental, situat in Piata Universitatii, a fost finalizat in 1970 si are 77 de metri, 25 de etaje si 420 de camere.

Millenium Business Center, de langa Biserica Armeneasca, masoara 72 de metri si are 18 etaje plus unul tehnic.

 

Newsletter Ziarul Financiar

Înscrie-te la newsletter-ul ZF.ro ca să primeşti zilnic informaţiile de business care contează. Ia decizii în cunoştinţă de cauză!

Principalele valute BNR - marţi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.6590
Diferență: -0,0193
Ieri: 4.6599
Azi: 4.1340
Diferență: -0,3111
Ieri: 4.1469
Azi: 5.3404
Diferență: -0,1402
Ieri: 5.3479
Azi: 4.0924
Diferență: -0,2121
Ieri: 4.1011