Sibiul, care în 2007 a fost capitală culturală europeană şi esteîn prezent unul dintre cele mai apreciate oraşe turistice din ţară,a avut nevoie de investiţii de circa 50 de milioane de euro pentrureabilitarea zonei istorice.
Un număr de 120 de baruri, restaurante şi cafenele genereazăafaceri de 150 de milioane de euro pe an în punctul zero alcapitalei, aproximativ cât au fost în 2010 vânzările totale dinmallul Cotroceni Park din Bucureşti, iar perspectivele comerţuluidin zonă ar putea indica cel puţin dublarea sumei, în condiţiile încare circa jumătate din clădiri sunt încă nerenovate.
"Centrul vechi este un fenomen pozitiv, peste aşteptărilejucătorilor din industria ospitalieră", afirmă Dragoş Petrescu,proprietarul reţelei City Grill şi poate cel mai important jucătorpe segmentul barurilor şi restaurantelor din zona Lipscani.
Zona Lipscani, cum este cunoscută pentru bucureşteni, sau"Pilotul A", în limbajul administrativ, a trecut probabil prin maimulte etape de proiectare, reevaluare şi tergiversare decâtAutostrada Transilvania, însă la opt ani de la semnarea acorduluide împrumut între Primăria Capitalei şi Banca Europeană pentruReconstrucţie şi Dezvoltare (BERD), primele rezultate se văd încele câteva străzi refăcute, descărcate arheologic şi cu canalizarenouă. Programul de renovare iniţiat în 2003 se va termina în varaaceasta, după cum asigura primarul Sorin Oprescu la ultima vizităpe şantierul de pe Lipscani. Ce se întâmplă însă de la nivelulstrăzii în sus, în condiţiile în care în majoritatea zonelor estede preferat să nu ridici privirea spre pereţii imobilelor?
Clienţii a peste 80% din barurile din zonă riscă se se:trezească cu tavanul în cap" din senin sau să le cadă pe masa dela terasă unul dintre "îngerii de gips" care decorează balcoaneleclădirilor, avertiza recent arhitectul-şef al Sectorului 3, ŞtefanDumitraşcu. Schimbarea la faţă a clădirilor impune nu doarcosmetizări de faţadă, ci şi reconsolidări ale structurilor derezistenţă, lucrări care cer o listă de avize greu de ţinut minteşi perioade de aşteptare de până la un an şi jumătate, conformproprietarilor.
Centrul vechi al Bucureştiului se întinde pe o suprafaţă de 57de hectare, din care Pilotul A ocupă circa 15 hectare. Un număr de527 de clădiri - din care aproximativ o treime condensate în zonaLipscani - sunt incluse în perimetrul delimitat de şase străzimari: la nord de bulevardele Elisabeta şi Carol, la est debulevardul Hristo Botev, la vest de Calea Victoriei, iar la sud deSplaiul Independenţei şi bulevardul Corneliu Coposu. Jumătate dinclădirile din centrul vechi sunt construite înainte de anul 1900,iar alte 220 sunt ridicate înainte de 1940. Costurilerecondiţionării unor astfel de imobile merg în acest caz până lamai bine de jumătate din valoarea de achiziţie.
"Afost un program de tip Sibiu pentru centrul istoric al capitalei în2009, însă a venit criza şi nu a mai fost urmărit din cauza lipseide bani", spune Gheorghe Pătraşcu, arhitectul-şef din cadrulPrimăriei Capitalei. "Situaţia de pe Lipscani este mai dificilăînsă şi mai costisitoare. La Sibiu nu au fost nevoiţi să-şi facăgriji din cauza cutremurelor, în schimb Bucureştiul este o zonă cuactivitate seismică ridicată", spune oficialul.
Seceta de finanţare, dar şi trenarea lucrărilor de reabilitare astrăzilor care au înghiţit circa 40 de milioane de euro din bugetulprimăriei în ultimul deceniu nu au lăsat loc pentru programealternative de recondiţionare a clădirilor sau faţadelor. Singurelemodificări au fost făcute de proprietari, după un proces de duratăîn obţinerea avizelor şi autorizaţiilor.
Un număr de până la 28 de avize, aprobări şi documente deatestare a plăţii anumitor taxe este necesar pentru demararealucrărilor de reabilitare în centrul istoric al Capitalei,obţinerea lor durând şi un an.
În ritmul şi cu mijloacele actuale, schimbarea la faţă aBucureştiului vechi devine o chestiune de ani.
"Bucureştiul ar avea nevoie de circa cinci ani pentru ca centrulvechi să semene cu Sibiul", spune Radu Moldoveanu, un proprietar declădiri din centrul istoric. "Dincolo de lucrările efective deconstrucţie, sunt necesare mai multe avize succsesive, a cărorobţinere poate dura foarte mult, printre care certificatul deurbanism, studii istorice, aviz de la Ministerul Culturii, avize dela pompieri, ca în final să aştepţi obţinerea autorizaţiei deconstruire. Toate aceste acte se eliberează în câteva luni. Spreexemplu, eu am aşteptat patru luni certificatul de urbanism pentrurenovarea unui spaţiu din strada Şepcari", susţine Moldoveanu.
CÂT O TREIME DE MALL. Omul de afaceri deţine înparteneriat cu doi cetăţeni olandezi mai multe clădiri în centrulistoric din Bucureşti.
Anul trecut a renovat o clădire de 1.500 de metri pătraţi de pestrada Covaci cu 700.000 de euro, iar anul acesta pregăteşte încă600.000 de euro pentru renovarea unei clădiri de aproape 1.100 demetri pătraţi pe care a cumpărat-o pe strada Gabroveni pentru 1,1milioane de euro.
Preţul mediu de renovare se situează astfel la circa 500 de europe metru pătrat, o cifră avansată de majoritatea proprietarilor declădiri din centrul istoric. Conform datelor furnizate de Direcţiade Urbanism din cadrul Primăriei Bucureşti, suprafaţa construitădesfăşurată din toate clădirile din centrul vechi este de 652.000de metri pătraţi.
Zona Lipscani concentrează aproximativ o treime din aceastăsuprafaţă, respectiv ceva mai mult de 200.000 de metri pătraţi, dincare circa 10% reprezintă suprafeţe renovate, conform estimărilorBusiness Construct. Alte spaţii ar trebui scoase din ecuaţie încontul clădirilor emblemă din zonă, cum sunt Muzeul de Istorie şisediul BNR. Devizul pentru restul clădirilor ar urca astfel la80-100 de milioane de euro, mai puţin de o treime din baniiinvestiţi în construcţia celui mai scump mall construit înBucureşti, AFI Palace Cotroceni.
Refacerea clădirilor este pusă în plan secund pentru uniiproprietarii din cauza lipsei fondurilor.
Sergiu Bercea, administratorul unui imobil deţinut de DragoşŢânţăreanu, fiul celebrului om de afaceri, susţine că investiţiileîn renovare vor mai aştepta. "Piaţa imobiliară este în stagnare,iar clienţii mei au decis orientarea fondurilor în alte direcţii",afirmă administratorul clădirii de 450 de metri pătraţi din stradaGrabroveni, scoasă la închiriere. "Iniţial plănuiam să deschidem unclub aici, însă din cauza lipsei fondurilor am hotărât săînchiriem", afirmă Bercea.
Banii trebuie să vină din mediul privat, în condiţiile în carePrimăria Capitalei mai deţine doar 12 clădiri în centrul vechi, dincare opt sunt în fază de renovare. Municipalitatea mai deţine părţide imobil în parteneriat cu persoane private, precum şi interese încâteva imobile disputate în instanţă, însă proporţia lor estenesemnificativă, conform oficialilor primăriei.
Iniţiativele primăriei privind refacerea faţadelor s-au făcutpână acum la nivel declarativ.
Primarul Sorin Oprescu anunţa într-o vizită de verificare alucrărilor din centrul vechi de la începutul lunii mai că primăriapoartă discuţii cu parteneri privaţi pentru refacerea faţadelor.Edilul a susţinut atunci că plănuieşte "parteneriate în sistempublic-privat, care presupun o concesiune temporară", însă nu amenţionat niciun demers legislativ local în acest sens.
La nivel guvernamental există o iniţiativă legislativă sub formăde proiect, avansată de ministrul dezvoltării şi turismului ElenaUdrea, care prevede obligativitatea proprietarilor de a-şi refacefaţadele cu ajutorul unor credite garantate de stat. Proiectul afost respins în Senat, însă decizia finală va aparţine CamereiDeputaţilor.
Conform proiectului legislativ, clădirile expertizate în clasa Ide risc seismic sunt exceptate, iar în centrul vechi predominăastfel de imobile. Primăria Capitalei dispune însă de alte pârghiipe care le poate folosi pentru a convinge proprietarii să-şirenoveze faţadele, spune arhitectul Gheorghe Pătraşcu. "Am putea săcondiţionăm autorizaţiile pentru terase de refacerea faţadei".
Baniiinvestiţi acum în reconsolidarea şi refacerea unei clădiri dincentrul istoric al Bucureştiului se amortizează în circa zece anidacă lucrările s-au făcut la un nivel apropiat de preţul pieţei,iar rezultatul este fructificat prin exploatarea spaţiilorînchiriabile.
Dragoş Petrescu spune că cei zece ani de amortizare reprezintă operioadă firească pentru o astfel de investiţie. "O investiţie înreal-estate nu poate fi amortizată mai devreme de zece ani pentrucă există cheltuieli volatile care au prioritate la amortizare, cumeste mobilierul unui restaurant, care trebuie schimbat la câţivaani", afirmă omul de afaceri.
Oamenii de afaceri care au reuşit în anii de după criză săcumpere proprietăţi la circa 1.000 euro/metrul pătrat, faţă de ovaloare triplă în boom-ul din 2007, spun acum că singura direcţieeste în sus, iar perspectiva unui exit este exclusă, chiar încondiţiile unor costuri de renovare de mai bine de jumătate dinvaloarea de achiziţie.
În aceste condiţii, cu costuri mai mici de achiziţie, dar cuchirii cel puţin comparabile, în condiţiile în care piaţa chiriilordin centrul istoric a rezistat cel mai bine crizei, centrul istorical Capitalei mai are o şansă de reabilitare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
