de Florin Ţineghe, Associate DLA Piper
Pentru a putea da în folosinţă o clădire, investitorul trebuie săfacă recepţia acesteia de la constructor în conformitate cuprocedura legală prevăzută prin Regulamentul de recepţie alucrărilor de construcţii şi instalaţii aferente acestora aprobatprin Hotărârea de Guvern nr. 273/1994 şi să obţină de asemeneaunele autorizaţii şi aprobări prevăzute de lege în acest sens.Astfel, un prim pas în punerea în funcţiune a unei clădiri esterecepţia la terminarea lucrărilor, recepţie prin care investitoruldeclară că acceptă, preia lucrarea cu sau fără rezerve şi căaceasta poate fi dată în folosinţă.
Prin actul de recepţie se certifică faptul că executantul şi-aîndeplinit obligaţiile în conformitate cu prevederile contractuluişi ale documentaţiei de execuţie. Constructorul trebuie să comuniceinvestitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute încontract, printr-un document scris confirmat de investitor. Caurmare a notificării terminării lucrărilor de construire,investitorul va numi comisia de recepţie pentru construcţii şipentru instalaţiile aferente, care va fi de regulă alcătuită dincel puţin cinci membri. Reprezentanţii executantului, aiproiectantului şi ai Inspectoratului de Stat în Construcţii -I.S.C. nu pot face parte din comisia de recepţie, aceştia avândcalitatea de invitat.
Totuşi, proiectantul, în calitate de autor al proiectuluiconstrucţiei, va întocmi şi va prezenta în faţa comisiei derecepţie punctul său de vedere privind execuţia construcţiei.Investitorul va organiza începerea recepţiei în maximum 15 zilecalendaristice de la notificarea constructorului cu privire laterminarea lucrărilor. Un aspect deosebit de important deseoriignorat în practică este acela că la recepţia clădirilor cuînălţimea de peste 28 de metri (de regulă clădiri rezidenţiale saude birouri înalte sau foarte înalte), cu săli aglomerate, cucapacitate pentru mai mult de 150 de persoane, a hotelurilor, aspitalelor, căminelor pentru copii şi bătrâni sau a altor clădiridestinate persoanelor ce nu se pot evacua singure, investitoriisunt obligaţi ca în comisiile de recepţie să includă şi să soliciteîn scris prezenţa unei persoane desemnată de inspecţiileteritoriale din cadrul Comandamentului trupelor de pompieri.Procesul-verbal de recepţie va trebui să consemneze în aceastăsituaţie şi realizarea măsurilor prevăzute în documentaţia deexecuţie din punctul de vedere al prevenirii şi al stingeriiincendiilor, fără de care recepţia nu este acceptată.
De asemenea, la recepţia clădirilor cuprinse în listele demonumente istorice, investitorii sunt obligaţi ca în comisiile derecepţie să includă şi o persoană desemnată de către comisiilezonale pentru monumente, ansambluri şi situri istorice. Comisia derecepţie se întruneşte la data, ora şi locul fixate, iarpreşedintele acesteia, numit de investitor, stabileşte programuldupă care va fi făcută recepţia. Comisia de recepţie poatefuncţiona numai în prezenţa a cel puţin două treimi din membriinumiţi ai acesteia. Hotărârile comisiei se iau cu majoritatesimplă. Comisia de recepţie examinează obligatoriu: (i) respectareaprevederilor din autorizaţia de construire, precum şi avizele şicondiţiile de execuţie impuse de autorităţile competente; (ii)executarea lucrărilor în conformitate cu prevederile contractului,ale documentaţiei de execuţie şi ale reglementărilor specifice, curespectarea exigenţelor esenţiale, conform legii; (iii) referatulde prezentare întocmit de proiectant cu privire la modul în care afost executată lucrarea; (iv) terminarea tuturor lucrărilorprevăzute în contractul încheiat între investitor şi executant şiîn documentaţia anexă la contract.
În cazurile în care există dubii asupra înscrisurilor dindocumentele cărţii tehnice a construcţiei, comisia poate cereexpertize, alte documente, încercări suplimentare, probe şi alteteste; şi (v) valoarea declarată a investiţiei. Examinarea seefectuează în toate cazurile prin cercetarea vizuală a construcţieişi analizarea documentelor conţinute în cartea tehnică aconstrucţiei. În vederea realizării procedurii recepţiei laterminarea lucrărilor, investitorii trebuie să aibă în vedere şiprevederile Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică aclădirilor care stabilesc în sarcina proprietarilor obligaţia de aobţine certificate energetice pentru clădirile care se construiescşi pentru care există autorizaţii de construire emise ulteriordatei de 1 ianuarie 2007. Respectivele certificate energeticetrebuie ataşate documentaţiei pentru recepţia la terminarealucrărilor, iar neîndeplinirea acestei obligaţii ar putea aveadrept consecinţă refuzul autorităţilor de a emite procesul-verbalde recepţie la terminarea lucrărilor. La terminarea examinării,comisia va consemna observaţiile şi concluziile în procesul-verbalde recepţie, care va cuprinde obligatoriu valoarea declarată ainvestiţiei. În termen de trei zile lucrătoare comisia va înaintainvestitorului procesul-verbal de recepţie împreună cu recomandareade admitere, cu sau fără obiecţii, a recepţiei, amânarea saurespingerea ei. Comisia de recepţie recomandă admiterea recepţieiîn cazul în care nu există obiecţii sau cele care s-au consemnat nusunt de natură să afecteze utilizarea lucrării conform destinaţieisale.
Comisia de recepţie recomandă amânarea recepţiei când: (i) seconstată lipsa sau neterminarea unor lucrări ce afectează siguranţaîn exploatare a construcţiei din punctul de vedere al exigenţeloresenţiale; (ii) construcţia prezintă vicii a căror remediere estede durată şi care, dacă nu ar fi făcute, ar diminua considerabilutilitatea lucrării; (iii) există în mod justificat dubii cuprivire la calitatea lucrărilor şi este nevoie de încercări deorice fel pentru a le clarifica. Comisia de recepţie recomandărespingerea recepţiei dacă se constată vicii care nu pot fiînlăturate şi care prin natura lor împiedică realizarea uneia sau amai multor exigenţe esenţiale, caz în care se impun expertize,reproiectări, refaceri de lucrări etc. Există şi situaţii în careinvestitorul solicită preluarea unei părţi din lucrare înainte determinarea întregii lucrări prevăzute în contract, caz în caretrebuie să se încheie un proces-verbal de predare-primire întreexecutant şi investitor, în care se va consemna starea părţii delucrare în cauză, măsurile de conservare, precum şi cele deprotecţie reciprocă a desfăşurării activităţii celor douăpărţi.
Toate riscurile şi pericolele pentru partea preluată vor trecetemporar asupra investitorului, cu excepţia viciilor ascunse şi acelor decurgând din executarea necorespunzătoare. Procesul-verbalde predare-primire încheiat în aceste condiţii nu este unproces-verbal de recepţie pentru partea de lucrare în cauză, darinvestitorul poate cere înscrierea în procesul-verbal de recepţie,întocmit la terminarea lucrării în întregime, a viciilor pe carele-a constatat cu ocazia predării-primirii şi le-a consemnat înprocesul-verbal respectiv. Pentru partea de lucrare preluată deinvestitor, perioada de garanţie pentru viciile care nu ţin desiguranţa construcţiei începe de la data terminării remedierilor.În conformitate cu Hotărârea de Guvern nr. 1739/2006 pentruaprobarea categoriilor de construcţii şi amenajări care se supunavizării şi/sau autorizării privind securitatea la incendiu, pentruo serie de categorii de construcţii este necesar ca înainte dedarea în folosinţă a acestora să fie obţinută şi o autorizaţie desecuritate la incendiu. Deşi în practică s-au creat uneori confuziiîn aplicarea prevederilor legale, menţionăm că sfera clădirilorpentru care trebuie autorizaţie de securitate la incendiu conformHotărârii de Guvern nr. 1739/2006 nu se suprapune în totalitate şiexcede sfera categoriilor de clădiri pentru care este necesarăprezenţa unei persoane desemnată de inspecţiile teritoriale dincadrul Comandamentului trupelor de pompieri, pentru procedurarecepţiei la terminarea lucrărilor. Printre clădirile cele mai desîntâlnite în practică pentru care este necesară autorizaţia desecuritate la incendiu menţionăm clădirile civile (clădirirezidenţiale) definite ca "înalte" sau "foarte înalte" (peste 28 demetri), construcţiile pentru structuri de primire turistică cufuncţiuni de cazare (hoteluri, moteluri, vile, cabane turisticeetc.) şi clădirile sau spaţiile amenajate în clădiri, avânddestinaţia de birouri, financiar-bancară, de asigurări şi burse, cuaria desfăşurată mai mare sau egală cu 600 de metri pătraţi. Pentrutoate categoriile de construcţii şi amenajări pentru care estenecesară autorizarea privind securitatea la incendiu, proiectanţiisunt obligaţi să elaboreze scenariul de securitate la incendiu,potrivit metodologiei în vigoare de elaborare a scenariilor desecuritate la incendiu.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
