Printre câteva zeci de poze cu proiecte imobiliare, dar şi cu animale, munţi sau ape dintr-o sală de întâlniri a sediului GTC din Primăverii, este expus şi un document simbolic, semnat în 2000 de către şefii companiei, arhitecţi, ingineri şi Traian Băsescu, pe atunci primar al Capitalei.
Aşezat într-un fotoliu albastru, Shimon Galon, cel care a construit proiecte imobiliare de circa 400 de milioane de euro pe plan local, nu mai are privirea încruntată din 2010 când se plângea că "degeaba aduci lumea la mall că magazinele oricum o duc prost. Femeia cu zâmbetul pe buze şi plasele în mâini lipseşte".
După ce a deschis la debutul crizei trei malluri cu un grad de ocupare la acea vreme de circa 70%, Galon este la câteva zile distanţă de inaugurarea celui de-al patrulea proiect Galleria, în Arad, în care situaţia pare mult schimbată.
"În octombrie 2010 mallul de la Arad era «zero». N-aveam nici măcar o cuşcă pentru câini acolo. Acum mai avem un singur spaţiu gol de 113 metri pătraţi. Evident este un lucru ieşit din comun, rămâne să vedem că şi funcţionează mallul, dar are toate datele să reuşească", spune Galon, care a atras la Arad chiriaşi precum Cora, Inditex, Mango sau Cinema City, companii pe care fiecare proprietar de mall le vizează.
De unde diferenţa aceasta între Galleria Arad şi proiectele din Suceava, Piatra-Neamţ şi Buzău, care deşi sunt de trei ori mai mici, au fost mult mai greu de umplut şi au o listă de chiriaşi mult mai "subţire"? Galon răspunde cu o glumă faţă de directorul de marketing, Burcu Karasoy, cea care şi-a făcut mâna în cadrul Anchor Grup înainte să accepte să lucreze în GTC: "Burcu era mai mică pe vremea aceea".
Realitatea este că pentru atragerea şi păstrarea chiriaşilor în mallurile din Arad, atât în Galleria, cât şi în Atrium, s-a dat o luptă acerbă între proprietarii de malluri care au ajutat retailerii să îşi amenajeze magazinele şi le-au oferit chirii corelate cu cifra de afaceri.
Cu toate acestea, să ai un grad de ocupare de circa 99% pentru un mall cu câteva săptămâni înainte de deschidere poate fi considerată o performanţă chiar şi într-o situaţie de creştere economică.
"Chiriaşii mari, internaţionali, au un element important de chirie din cifra de afaceri. Dacă le merge lor bine, ne merge şi nouă foarte bine. În mare, estimăm venituri de circa 4,8 milioane de euro din închirierea Galleria Arad în primul an. Vom vedea dacă am avut dreptate", spune Galon, care pentru a obţine aceste venituri ar trebui să strângă lunar câte 12 euro pentru fiecare metru pătrat de mall.
Ca un bulgăre de zăpadă. În timpul interviului, Galon a vorbit de mai multe ori despre importanţa faptului ca lumea să cunoască semnalele pozitive din piaţa imobiliară deoarece "probleme are toată lumea, dar aici sunt lucruri care au o culoare bună şi trebuie arătate".
Galon a reuşit înainte de venirea crizei să vândă proiecte de 150 de milioane de euro (Europe şi America House) dublând banii investitorilor.
Tot el a cumpărat însă şi mai multe terenuri, în special pentru proiecte comerciale, dar şi pentru locuinţe în Pipera sau Băneasa. În aceste condiţii, este important să ai un moral bun după trei ani în care motoarele au rulat la ralanti.
"Trebuie să vedem semnele bune din piaţă şi aşa bulgărele de zăpadă va începe din nou să crească şi se va transforma în om de zăpadă. Să nu credem că mâine ne vom trezi cu o cutie de bani. Important este trendul. A devenit acum complicat şi să găsim panouri de publicitate prin Arad, după ce înainte ne lăsau cu ele chiar şi gratis după ce expirau contractele. Sunt semne că poate ieşim dintr-un mare rahat şi ajungem la unul mai mic", se exprimă Galon plastic într-o română aproape perfectă.
Un grafic cu cele trei malluri din portofoliu arată că traficul a crescut în acest an cu 20-30% atât în Piatra-Neamţ şi Buzău, cât şi în Suceava, care este oraşul cel mai aglomerat de malluri raportat la populaţie - un metru pătrat pentru fiecare locuitor.
"Vânzările au crescut semnificativ în malluri, sunt chiriaşi prezenţi în toate mallurile noastre care ne-au spus că au vânzări mai mari cu 40% faţă de anul trecut. Erau timpuri când oamenii nici nu se plimbau. Acum a crescut semnificativ şi traficul", spune Galon, care raportează numărul de vizitatori dintr-o lună la populaţia oraşelor şi la suprafaţa
închiriabilă, obţinând astfel rezultate comparabile cu cele ale unui mall deţinut de GTC în Praga.
Birourile rămân nr. 1. După finalizarea la începutul lunii octombrie a proiectul Galleria din Arad, Galon va avea un alt proiect în dezvoltare de care să se ocupe, respectiv turnul de birouri Ana Tower din Bucureşti pentru care s-a asociat cu George Copos.
Proiectul se află lângă hotelul Crowne Plaza, la câteva sute de metri de City Gate, cele două turnuri din Piaţa Presei vizibile pentru oricine vine în Capitală dinspre Ploieşti, inclusiv de la cele două aeroporturi. Cum turnurile de 18 etaje sunt finalizate şi închiriate, Galon a început deja market-area proiectului Ana Tower.
"În City Gate am închiriat ultima mie de metri pătraţi către o subsidiară a Roche şi am mai rămas cu doar 400 de metri pătraţi în care vrem să facem biroul de marketing pentru Ana Tower deoarece este la doar câteva sute de metri de şantier. Chiriile sunt la fel ca în 2008, la primii chiriaşi, deoarece nu mai este competiţie în clădirile din centrul oraşului", spune Galon.
Consultanţii au început să constate scădere gradului de neocupare în cadrul birourilor, iar timid şi alţi dezvoltatori au început să construiască pentru a prinde viitorul val de relocări şi consolidări, ce ar putea avea loc peste doi ani.
"Mulţi se îndreaptă spre 2013 pentru mutări deoarece atunci expiră multe contracte. Spre exemplu, şi noi am terminat America House în 2008, iar cum contractele aveau o durată de cinci ani, multe vor expira în 2013", explică Galon, care se aşteaptă deja să semneze primele precontracte pentru turnul de 24 de etaje.
"Pentru Ana Tower am finalizat broşura de marketing şi sper să facem astăzi (21 septembrie - n.red.) primele precontracte cu doi clienţi care vor câte 2.000 de metri pătraţi. Ana Tower va fi de la început o clădire verde şi vom obţine certificarea şi pentru City Gate".
O mare problemă pentru dezvoltatori în aceste zile este încă reprezentată de obţinerea unui credit pentru finanţarea construcţiei, băncile solicitând grade de preînchiriere de 30-40% din suprafaţa proiectului. Galon spune că singurul impediment pentru pornirea şantierului este legat de schimbarea autorizaţiei de construire, deoarece investitorii vor să ridice un turn cu patru etaje mai scurt decât proiectul gândit iniţial.
"Pregătim proiectul, avem două oferte pentru finanţare şi în aceste zile începem marketingul. Tare aş vrea să începem lucrările anul acesta, avem licitaţia pentru alegerea constructorului pregătită, aşteptăm doar schimbarea autorizaţiei de construire. Aş vrea să săpăm până în iarnă", spune Galon.
Sume importante pentru continuarea investiţiilor ar putea fi obţinute din vânzarea participaţiei de 59% din turnurile City Gate, în care îşi au sediul companii precum Rompetrol, Romtelecom, Millennium Bank sau Microsoft.
În actualele condiţii de piaţă însă, în care investitorii caută ţinte de achiziţii care să aducă randamente anuale în jurul valorii de 8% şi chiar mai mari, este puţin probabil ca GTC să vândă, cu atât mai puţin cu cât israelienii au prins şi perioada în care cumpărătorii se mulţumeau şi cu un randament mai mic de 6% pentru proiectele din Piaţa Victoriei, cum a fost cazul America House.
"Hotărârea de a vinde City Gate o va lua boardul din Polonia, eu sunt doar administrator, dar pot spune că nu sunt negocieri pentru vânzarea proiectului. Ultima evaluare era undeva la peste 170 de milioane de euro", spune şeful GTC.
500 de locuinţe nevândute. Piaţa rezidenţială din Bucureşti, despre care Galon spunea anul trecut că a perceput-o greşit, crezând că "preţurile apartamentelor vor creşte fără oprire", s-a mai dezmorţit după reducerea preţurilor, astfel că în proiectul FeliCity din Băneasa firma de construcţii Bog'Art va finaliza până la sfârşitul anului 200 de apartamente.
În proiectul Rose Garden din Colentina au fost ridicate toate blocurile ansamblului cu 908 apartamente, dar ultimele două clădiri cu aproape 200 de locuinţe au fost lăsate "la roşu", având astfel un preţ mai scăzut cu circa 10.000 de euro faţă de apartamentele finisate.
"În FeliCity am finalizat primele 112 apartamente, din care mai avem 40, iar în decembrie Bog'Art va finaliza alte 212 unităţi. În Rose Garden din 908 apartamente mai avem 306 de unităţi, dintre care două blocuri cu 190 de apartamente sunt «la roşu» şi nu au fost încă scoase la vânzare", explică şeful GTC.
Cum au evoluat vânzările? "Spre exemplu, în criză vindeam două apartamente lunar. Din aprilie ritmul a crescut la 8-9 apartamente în lunile slabe şi chiar la 17 unităţi într-o lună, aproape ca în vremurile bune. Preţul este cu 20% mai mic faţă de acum patru ani, când în Rose Garden era 1.200 de euro/metrul pătrat. Iniţial am crezut că a fost doar o lună norocoasă, dar apoi am văzut că ritmul se menţine. În decembrie vom termina încă 200 de apartamente în FeliCity, unde nici nu venea lumea să se uite. Acum vindem câte 3-4 apartamente pe lună".
Galon a avut de-a lungul anilor o relaţie bună cu mai multe bănci de pe piaţă - s-a finanţat de la BERD pentru malluri, inclusiv pentru proiectul de la Arad, pentru proiectul City Gate a colaborat atât cu Raiffeisen, cât şi cu Alpha Bank, Bank of Cyprus şi Eurobank, care au refinanţat cu 80 mil. euro proiectul anul trecut, în timp ce pentru FeliCity Băneasa a luat bani de la UniCredit.
Acum, "spre binele tuturor", băncile oferă condiţii mai favorabile şi la achiziţia apartamentelor. "Băncile se comportă cu noi foarte pozitiv. Ne dau posibilitatea să lăsăm mai jos preţurile şi au redus birocraţia la împrumuturile pentru achiziţia de locuinţe. În câteva zile poţi avea aprobarea dosarului; este o situaţie care nu s-a mai întâmplat de mult", spune Galon.
Şeful GTC s-a transformat astfel într-unul dintre cei mai optimişti oameni din imobiliarele locale, într-o perioadă în care, într-adevăr, unele semne pozitive au început să se vadă. Mai important este însă cât se vor putea menţine, atâta timp cât investitorii de afară nu au făcut deocamdată "coadă" în România, iar dintre cei "captivi" puţini sunt deocamdată activi. Dar toamna parcă a început bine pentru imobiliare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
