♦ Piaţa centrelor comerciale şi a proiectelor de retail din România traversează o perioadă de efervescenţă cum nu s-a mai văzut de la boomul prepandemic ♦ Potrivit CBRE, investiţiile aflate în construcţie depăşesc 1,3 miliarde de euro, iar alte 700-800 milioane de euro se află în faze de proiectare sau planificare ♦ În total, peste 2 miliarde de euro se pregătesc să schimbe feţele oraşelor româneşti - de la Cluj-Napoca şi Constanţa, până la Bucureşti şi centrele urbane secundare ♦ Dincolo de cifre, piaţa se maturizează: mallurile devin ecosisteme mixte de retail, entertainment şi servicii, iar retail parkurile se extind în oraşe cu sub 50.000 de locuitori ♦ În prima linie se află Iulius, cu proiecte de anvergură la Cluj şi Constanţa, One United Properties, care readuce la viaţă fosta Hală Ford din Floreasca, şi Veranda Mall, care mizează pe proximitate şi comunitate ♦ Retailul devine, astfel, un indicator al încrederii investitorilor şi al capacităţii României de a atrage capital pe termen lung.
Sectorul centrelor comerciale din România traversează cea mai dinamică fază de expansiune din ultimii ani, cu peste 1,3 miliarde de euro în proiecte aflate deja în construcţie şi încă 700-800 milioane de euro în faza de proiectare, potrivit datelor CBRE prezentate în cadrul conferinţei ZF Malluri & centre comerciale 2025, organizată cu susţinerea Iulius, Veranda Mall, NEPI-Rockcastle şi Vantage Towers.
Investitorii locali devin principalii motori ai pieţei, reprezentând jumătate din tranzacţiile din 2025, în timp ce giganţi precum Iulius au în vedere 1,3 miliarde de euro în viitoare proiecte, One United Properties restaurează fosta fabrică Ford din Floreasca pentru a o transforma în destinaţie gastronomică premium, iar retail parkurile merg spre oraşe cu sub 50.000 de locuitori. Randamentele investiţionale de 7-9% atrag capital într-un moment în care infrastructura rutieră explodează - de la 1.300 la potenţial 2.500 de kilometri de autostrăzi - iar mallurile mari continuă să fascineze consumatorii români într-o manieră unică în Europa.
Piaţa de retail din România a ajuns la aproximativ 4,8 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale, dintre care 70% sunt concentrate în centre comerciale, restul fiind retail parkuri. Doar până în trimestrul III din 2025 au fost livrate 160.000 de metri pătraţi, iar spaţiile aflate în dezvoltare depăşesc 400.000 de metri pătraţi. „Am făcut şi un calcul privind valoarea investiţională şi vorbim de circa 1,3 miliarde de euro pentru spaţiile în construcţie. Dacă adăugăm şi spaţiile anunţate de dezvoltatori, dar care nu sunt încă în stadiul activ de construcţie am adăuga încă 700-800 milioane de euro“, precizează Laura Dumea-Bencze, head of research & director investment properties la CBRE. Valoarea investiţională totală ajunge astfel la aproximativ 2 miliarde de euro, o sumă care reflectă dinamismul sectorului şi încrederea dezvoltatorilor în potenţialul pieţei româneşti.
Ceea ce marchează o schimbare fundamentală în peisajul comercial românesc este descentralizarea investiţiilor. Dacă marile oraşe ale ţării rămân puncte de atracţie - Iulius dezvoltă cel mai mare proiect aflat în construcţie în România la Cluj-Napoca - asistăm la o dinamică diferită faţă de anii trecuţi. „Avem dezvoltări în oraşe cu poate 50.000 locuitori şi poate chiar şi sub. Sunt multe alte zone în ţară unde locuitorii până acum erau obligaţi de a se duce în oraşele mari. Cred că acest lucru va începe să se schimbe“, explică Laura Dumea-Bencze. Dezvoltarea de retail parkuri în zone şi oraşe semnificativ mai mici ca număr de locuitori devine astfel un trend major al pieţei.
Dezvoltarea infrastructurii de transport joacă un rol crucial în această evoluţie. România are în funcţiune 1.300 de kilometri de autostrăzi, 700 de kilometri în lucru şi încă 600 în faza de licitaţie, ceea ce ar putea duce la peste 2.500 de kilometri în următorii 5-7 ani. „Noi am făcut o corelaţie şi am zis că fiecare 100 de kilometri de autostradă aduce după sine cel puţin 500.000 de metri pătraţi de spaţii de depozitare în piaţă. Acest lucru s-a văzut“, subliniază reprezentanta CBRE, adăugând că aceste spaţii de depozitare susţin la rândul lor activitatea de retail, generând o dezvoltare în lanţ. Contextul macroeconomic oferă premise favorabile: intrarea în spaţiul Schengen terestru, finalizarea unui ciclu electoral cu o preşedinţie proeuropeană, accesul la fondurile europene din planul de coeziune şi PNRR - peste 30.000 de proiecte active cu o valoare totală de peste 70 de miliarde de euro - şi programul SAFE al UE pentru securitatea naţională, în valoare de peste 16 miliarde de euro, al doilea cel mai mare după Polonia.
Investitorii locali devin din ce în ce mai activi şi dinamici, procentul lor în volumul investiţional din România fiind în creştere, în linie cu tendinţele din Europa Centrală şi de Est. „În 2025, 50% din tranzacţiile de investiţii a fost făcut cu capital domestic“, arată Laura Dumea-Bencze. Dacă în 2021-2022, în plină pandemie, piaţa de retail era probabil cea mai ocolită de către investitori, reprezentând sub 20% din volumul de tranzacţii, în 2023, 2024 şi 2025 sectorul de retail a ajuns să reprezinte aproximativ 40% din volumul de investiţii. „Traficul şi vânzările le-au depăşit pe cele pre-pandemice, făcând această clasă de active mai atractivă în ochii investitorilor, cel puţin faţă de sectorul de birouri“, explică Cristi Moga, head of capital markets la Cushman & Wakefield Echinox. Pe piaţa centrelor comerciale, randamentele pentru proiectele la vânzare se situează între 8% şi 9%, iar pentru proiectele dominante, care nu sunt la vânzare, randamentele sunt în jur de 7%. Pentru proiectele mici, de 2.000-4.000 de metri pătraţi, adesea cu componentă de food, randamentele de 6-7% reprezintă o alternativă atractivă pentru investitorii locali cu sume între 2 şi 10 milioane de euro.
Iulius, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piaţa românească, are în lucru două proiecte de mare anvergură: Iulius Rivus la Cluj-Napoca şi un proiect în Constanţa, precum şi remodelarea Palasului din Iaşi. „Rivus Cluj se află în faza finală de autorizare şi pregătirea lucrărilor de construcţie. Proiectul transformă fosta platformă industrială Carbochim într-un centru vibrant, un hub multicultural de retail, business şi leisure, cu 142.000 de metri pătraţi de spaţii de retail, dintre care 70% sunt deja contractate“, anunţă Oana Diaconescu, head of leasing la Iulius. Proiectul, care depăşeşte o investiţie de 500 de milioane de euro, nu mai reprezintă doar o ancoră de retail, ci vine cu funcţiuni complementare: zone verzi, parcuri care devin huburi culturale şi scene artistice, multiplex cu IMAX laser şi cinema în aer liber, hub cultural de arte creative, peste 30 de cafenele şi restaurante tematice şi un parc de 5,2 hectare.
Proiectul din Constanţa este şi mai ambiţios, urmând să ocupe 38 de hectare pe terenul Oil Terminal, cu investiţii de peste 800 de milioane de euro. „Propunem funcţiuni multiple: culturale, recreative, entertainment, parc şi grădină botanică, retail, servicii publice - transformând cel mai mare port al României într-o destinaţie activă 365 de zile pe an“, detaliază Diaconescu. La Palas, Iulius demarează o remodelare arhitecturală şi a mixului de retail, vizând o suprafaţă de 80.000 de metri pătraţi, cu premiere şi modernizări. Compania a finalizat o zonă sport cu branduri precum Nike, iar Primark va deschide la începutul anului viitor pe 3.000 de metri pătraţi. De asemenea, Iulius pregăteşte un al treilea centru de proximitate, un family market în comuna Tomeşti din zona metropolitană a Iaşului, cu o investiţie de 29 de milioane de euro pentru 16.000 de metri pătraţi de retail şi un parc de 10.000 de metri pătraţi.
După 25 de ani pe piaţa de real estate, Iulius a investit 1,3 miliarde de euro în România şi are alte 1,3 miliarde de euro în pipeline, opt centre în operare şi patru în dezvoltare, 40.000 de angajaţi, peste 145 de sedii de companii care generează 29.000 de locuri de muncă şi 330 de milioane de euro în taxe. „Clujul este unul dintre cele mai dinamice oraşe, cu un potenţial ridicat. Mallurile Iulius, prin clădiri de birouri şi mix funcţional, contribuie la diversificarea locurilor de muncă şi la retenţia forţei de muncă, un factor important în evaluarea investiţiilor“, argumentează reprezentanta companiei. Compania investeşte în tehnologie pentru a diversifica oferta şi a facilita experienţa clientului: case de probă inteligente, self-pay, platforme digitale pentru retururi online, teste experienţiale ale produselor şi alinierea trendului online cu cel fizic.
One United Properties, o companie listată care dezvoltă predominant rezidenţial şi office, s-a angajat în restaurarea clădirii fostei fabrici Ford din Calea Floreasca, un proiect cu totul special care a început acum mai bine de trei ani. „Clădirea are 14.500 de metri pătraţi închiriabili, spaţiul interior, are peste 2.000 de metri pătraţi de terase în parter, două niveluri de parcare subterană care sunt interconectate cu celelalte trei niveluri de parcare subterane existente sub One Mircea Eliade şi sub One Tower şi două nivele, parter şi etaj“, explică Mihai Păduroiu, CEO office and commercial division la One United Properties. În parter va fi acomodat un concept premium operat de Auchan de supermarket şi prima hală destinată exclusiv gastronomiei într-un design premium în cadrul unei clădiri monument, cu restaurante de 400 de metri pătraţi şi concepte gastronomice de diferite dimensiuni. La etaj va fi dezvoltat un centru de wellness construit în jurul unei săli de fitness de mare performanţă împreună cu un operator din Londra care va intra în premieră pe piaţa din România. „Targetăm vara anului următor pentru a deschide porţile şi a primi primii clienţi“, precizează Păduroiu.
Parte din strategia One United Properties este abordarea prin care se îmbină funcţiunile de rezidenţial, birouri şi comercial pentru a construi o comunitate şi un ecosistem cât mai echilibrat. One Cotroceni Park este un exemplu din acest punct de vedere, cu 75.000 de metri pătraţi de birouri, aproape 1.000 de apartamente şi o zonă de facilităţi şi servicii care are peste 20.000 de metri pătraţi. „Clădirile de birouri şi dezvoltările rezidenţiale care nu au şi nu oferă acces la un astfel de ecosistem comercial nu pot supravieţui într-un mediu urban dens într-un oraş european în plină dezvoltare şi cu provocări din punct de vedere al distanţelor de naveta, birou, şcoală, sală, restaurant“, avertizează Păduroiu. Compania derulează un program de beneficii numit One Community, care oferă tuturor angajaţilor din clădirile de birouri One şi tuturor locatarilor acces la o serie de beneficii oferite de operatorii din cadrul proiectelor. „Noi am reuşit în toată perioada pandemiei şi după să închiriem peste 150.000 de metri pătraţi de birouri clasa A şi unul dintre elementele care a sprijinit tot acest proces a fost acest concept de ecosistem de servicii şi facilităţi comerciale“, subliniază reprezentantul companiei.
Efectul este vizibil la nivelul comunităţilor. „Sunt familii care locuiesc în zona rezidenţială, lucrează în clădirea de birouri şi au copiii la şcoala din proiect, apoi copiii merg la diverse lecţii, ore de înot tot în cadrul proiectului la World Class şi în felul acesta câştigă două ore pe zi de timp economisit“, exemplifică Păduroiu. Compania, fiind listată, are ca obiectiv principal generarea de profit pentru acţionari, ceea ce poate include şi tranzacţii cu active generatoare de venit, după ce ele au fost recepţionate, închiriate şi sunt operaţionalizate. „Din punct de vedere macroeconomic eu sunt destul de optimist cu privire la evoluţia randamentelor investiţionale din România, mai ales din Bucureşti pentru că este clar că dobânzile de referinţă ale băncilor centrale scad, este clar că se fac investiţii substanţiale la nivelul întregii Uniuni Europene“, afirmă Păduroiu, adăugând că aceste investiţii generează printr-un efect de multiplicare o mobilizare a capitalului privat, iar investitorii vor căuta variante de plasament care includ şi alocări imobiliare.
Veranda Mall, un centru comercial de 35.000 de metri pătraţi din Bucureşti, menţine cu succes o rată de ocupare de aproape 100%, mai având un singur spaţiu de sub 100 de metri pătraţi care urmează să fie închiriat. „Anul acesta am acomodat cu bucurie branduri noi la Veranda, mai ales din gama de restaurante şi cafenele, precum Wendy’s, E-sushi, restaurantul libanez Saniour, Tucano şi cofetăria artizanală Parisielle, dar şi noi servicii: un nou salon de înfrumuseţare, un nou barber shop, pet shop-ul Fressnapf, clinica de imagistică M Hospital, un nou cazino, precum şi magazinul CATO în zona de fashion. Mai mult decât atât, studiem varianta în care vom extinde acest tip de atracţii pe toată esplanada mall-ului Veranda, mergând până spre strada Ziduri Moşi şi vizând crearea unei ambianţe cât mai plăcute pentru comunitatea căreia ne adresăm, astfel încât Veranda să fie locul lor preferat, unde vor şti că pot găsi, începând cu zona de exterior, cea mai bună gelaterie, cele mai căutate cafenele, cea mai savuroasă pizzerie etc“, detaliază Ofelia Preda, menţionând însă constrângeri legate de acoperiş, unde sunt amplasate panouri fotovoltaice, şi subsol ocupat.
Marile centre care sunt puncte de atracţie, pentru că ele oferă o experienţă de petrecere a timpului liber cu diverse facilităţi, vor fi în continuare extrem de atrăgătoare pentru români. „Ceea ce vedem este că ne plac foarte tare centrele comerciale mari, foarte mari. La nivel de Europa, centrele comerciale de tipul 50.000-80.000 de metri pătraţi nu sunt atât de prevalente, dar nouă ne plac foarte tare“, observă Laura Dumea-Bencze. Pentru consumul de zi cu zi, retail parkurile, cel puţin cele dezvoltate în zonele rurale sau urbane mici, vor continua să fie atrăgătoare, beneficiind şi de dezvoltarea infrastructurii rutiere.
Din punct de vedere al pieţei de investiţii, există totuşi câteva provocări. Marile centre comerciale din România sunt deţinute în general de holderi, dezvoltatori şi proprietari pe termen lung, şi nu au avut loc tranzacţii cu astfel de proiecte în ultimii ani. „Din păcate, marile centre comerciale din România sunt deţinute de investitori cu intenţii pe termen long. Chiar şi cumpărătorii au planuri pe termen lung, ceea ce duce la o lipsă de lichiditate în piaţă, cauzată în mare măsură de lipsa de produse“, explică Cristi Moga. Anul acesta au fost realizate două tranzacţii importante: vânzarea unui centru comercial la Focşani şi vânzarea unui portofoliu de şapte retail parcuri în diverse oraşe din ţară. În timp ce în Polonia mulţi dezvoltatori preferă să vândă şi să se mute la următoarele proiecte pentru a realiza diferenţa dintre randamentul la dezvoltare şi randamentul de exit, în România majoritatea proprietarilor sunt investitori pe termen lung. „Există un gap între aşteptările de preţ ale vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor, ceea ce face ca anul acesta să fie un an de tranziţie“, adaugă expertul.
Perspectivele pentru 2026-2027 sunt însă optimiste. „2025 este un an de tranziţie, România încă are ajustări de făcut la nivel macroeconomic, dar direcţia pentru 2026-2027 pare bună, cu inflaţia sub control şi randamente care ar putea fi văzute de două-trei ori într-o viaţă, într-un context de piaţă special, care nu va dura pe termen lung“, anticipează Cristi Moga. Cu maturizarea pieţei din Europa Centrală şi de Est, randamentele din România, care sunt în prezent substanţial mai mari decât cele din Polonia, Slovacia, Cehia şi Ungaria, se vor apropia foarte mult de randamentele ţărilor mai mature din punct de vedere imobiliar din regiune în următorii trei-cinci ani. „Odată cu maturizarea pieţei din Europa Centrală şi de Est, ne uităm la Polonia, Slovacia, Cehia şi Ungaria, randamentele sunt substanţial mai mici decât randamentele din România, însă argumentele care să genereze o diferenţă atât de mare de randament nu există. Atunci este clar că randamentele din România în următorii 3-5 ani se vor apropia foarte mult de randamentele ţărilor mai mature din punct de vedere imobiliar din regiune. Aceste ţări însă nu mai oferă perspectivele de dezvoltare pe care le oferă România. Atunci vom vedea din ce în ce mai mult capital redirecţionat către România“, conchide Mihai Păduroiu de la One United Properties.
Cristi Moga, head of capital markets, Cushman & Wakefield Echinox
► Astăzi, pe piaţa centrelor comerciale, randamentele pentru proiectele la vânzare sunt între 8% şi 9%, iar pentru proiectele dominante, care nu sunt la vânzare, randamentele sunt în jur de 7%.
► Există proiecte mici de 2.000-4.000 mp, adesea cu componentă de food, care atrag investitori locali cu sume între 2 şi 10 milioane de euro.
► Randamentele de 6-7% pot reprezenta o alternativă atractivă la achiziţia de apartamente date spre închiriere, care implică contracte pe termen scurt şi diverse riscuri.
► Marile centre comerciale din România sunt deţinute de investitori cu intenţii pe termen lung.
► În Polonia mulţi dezvoltatori preferă să vândă şi să se mute la următoarele proiecte pentru a realiza diferenţa dintre randamentul la dezvoltare şi randamentul de exit.
Ofelia Preda, leasing director, Veranda Mall
► Noi creştem odată cu comunitatea şi ne diversificăm. Vobim de un mall de 35.000 mp care îşi propune să răspundă întru totul nevoilor comunităţii din care face parte.
► Există chiriaşi care solicită suprafeţe mari, de peste 500–1.000 mp.
► În contextul unui grad de ocupare de aproape 100%, atragerea de branduri noi devine o provocare, pentru că este nevoie de soluţii ingenioase de reconversie a suprafeţelor, de înlocuire sau de relocare a chiriaşilor existenţi.
► Nu cred că vor fi creşteri record în perioada următoare. Este o perioadă de tranziţie, în care ne adaptăm la schimbările pieţei şi ale comunităţii, menţinând în acelaşi timp ocuparea şi diversitatea serviciilor şi brandurilor oferite.
Oana Diaconescu, head of leasing, IULIUS
► Avem în lucru două proiecte de mare anvergură, Iulius Rivus Cluj-Napoca şi proiectul din Constanţa, precum şi remodelarea Palasului, gândită de compania britanică REM Partners.
► Pregătim un al treilea centru de proximitate, un family market în zona metropolitană a Iaşului, comuna Tomeşti.
► După 25 de ani pe piaţa de real estate, am investit 1,3 miliarde de euro în România şi avem alte 1,3 miliarde în pipeline.
► Avem opt centre în operare şi patru în dezvoltare, 40.000 de angajaţi.
► În 2025 se înregistrează o uşoară stagnare faţă de 2024, din motive legate de piaţă şi maturitatea proiectelor.
Mihai Păduroiu, CEO office and commercial division, One United Properties
► Hala Ford este un proiect cu totul special are o componentă rezidenţială şi o componentă de birouri, suntem în faza finala, în ciuda provocărilor din punct de vedere tehnic pentru că este o clădire monument.
► Din punct de vedere macroeconomic eu sunt destul de optimist cu privire la evoluţia randamentelor investiţionale din România, mai ales din Bucureşti
► Randamentele din România în următorii 3-5 ani se vor apropia foarte mult de randamentele ţărilor mai mature din punct de vedere imobiliar din regiune. Aceste ţări însă nu mai oferă perspectivele de dezvoltare pe care le oferă România.
► Vom vedea din ce în ce mai mult capital redirectţionat către România.
► Obiectivul nostru principal este să generăm profit pentru acţionarii noştri, chiar dacă acest lucru înseamnă inclusiv tranzacţii cu active generatoare de venit
Laura Dumea-Bencze, head of research & director investment properties, CBRE
► Piaţa de retail însumează acum undeva la 4,8 mil. mp de spaţii comerciale, unde o mare parte dintre ele, 70%, sunt reprezentate în cadrul centrelor comerciale, restul în partea de retail park-uri
► Oraşele mari ale ţării sunt în continuare un punct de atracţie.
► Spaţiile aflate în dezvoltare acum sunt la peste 400.000 mp dacă luăm în calcul şi livrările din 2025. Am făcut şi un calcul privind valoarea investiţională şi vorbim de 1,3 mld. euro pentru spaţiile în construcţie.
► Anul acesta nu este lipsit de provocări. Vom avea una dintre cele mai mici creşteri economice din ultimii ani, dar credem că ulterior în 2026-2027 vom avea o perspectivă optimistă.
► Pentru zona de retail livrările în ultimii 2-3 ani au fost consistente, vorbim de cel puţin 200.000 mp livraţi anual.
Antoanela Comşa, deputy CEO, Global Vision
► În acest moment Oradea este în reamenajare. Suntem în discuţii şi pentru o eventuală extindere cu încă o mică galerie unde suntem în discuţii cu un chiriaş.
► Suntem în discuţii pentru încă trei astfel de parcuri de retail, unul pe terenul pe care îl avem în proprietate cu partenerul nostru la Constanţa.
► Comerţul online este în continuă dezvoltare, dar ne place să mergem în magazine, să vedem marfa, să punem mâna pe ea.
► Noi ne gândim să avem în portofoliu produse care să aducă un profit constant acţionarilor sau viitorilor acţionari. Ne gândim poate chiar şi o listare la Bursă peste ceva timp.
► Noi avem astăzi Oradea, Craiova, unde construim şi ne dorim cât mai multe proiecte pentru că simţim nevoia de a investi şi în zona de producţie.
Hristu Geoge, managing partner, Imo Invest Total – Sinaia Plaza
► În aprilie 2024 a avut loc inaugarea centrului comercial Sinaia. A fost un moment de răscruce pentru noi în sensul în care dezvoltăm retail încă de acum 20 de ani.
► Sinaia Plaza este proiectul cel mai mare din portofoliu, restul au suprafeţe cuprinse între 1.000-1.500 mp. Vrem să mai adăugăm încă cel puţin 2.500 mp în continuarea acestui centru comercial.
► Întotdeauna soluţia de trafic este un element important când te apuci de o dezvoltare în zona de retail.
► Faza a doua a proiectului Sinaia va cuprinde încă un retailer de food şi 2 de non-food.
► Traficul din Sinaia Plaza provine din două direcţii, cei care locuiesc în zonă şi o parte din tranzitul de pe DN1 care astăzi se cifrează undeva la 50.000 maşini care trec zilnic pe acolo.
