• Leu / EUR4.7576
  • Leu / GBP5.4657
  • Leu / USD4.1938
Business Construct

Culisele unui pariu pe 10.000 de apartamente

Culisele unui pariu pe 10.000 de apartamente

Autor: Cristi Moga

30 iun 2011 3453

La jumătatea lunii iunie austriecii de la Immofinanz au reuşit să semneze cu Adama contractul de achi­ziţie a 70% din acţiunile companiei pentru 42 mil. euro, o tranzacţie negociată timp de 18 luni pe axa Nicosia-Viena, dar cu efecte în primul rând în Bucureşti. Investitori imobiliari care au terenuri pentru mii de apartamente în ţară sunt mulţi, dar majoritatea vor să scape de ele. Rareori se găsesc cumpărători. Din acest punct de vedere, achiziţia austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-a ajuns la preţul corect, tranzacţia poate deveni un reper.

"Am început discuţiile pentru preluarea Adama la începutul anului trecut. Nu-mi amintesc cine a deschis negocierile. Noi încercam să obţinem controlul asupra investiţiilor noastre minoritare transformându-le în pachete deţinute în totalitate şi la adunările acţionarilor am început să analizăm opţiunile. Procesul a durat destul de mult deoarece discuţiile au fost purtate cu 5-6 acţionari internaţionali, iar negocierile privind preţul au fost de asemenea îndelungate. Tranzacţia a fost semnată pe 16 iunie, în Cipru, în urma unei proceduri complexe", povesteşte Daniel Riedl, membru al boardului executiv în cadrul fondului austriac de investiţii Immofinanz.

Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pe piaţa locală, cu un portofoliu de circa 900 mil. euro, este condus în prezent de un consiliu format din trei manageri. Dintre cei trei, Riedl, 42 de ani, este responsabil de sectorul rezidenţial şi are un mandat de şase ani, început în 2008.

Armonia TitanDacă Immofinanz este pe piaţa locală cel mai mare proprietar de birouri din Bucureşti, cu un portofoliu de aproape 200.000 mp, şi un jucător de top pe piaţa mallurilor, cu patru proiecte operaţionale în portofoliu, consolidarea poziţiei pe piaţa reziden­ţială prin achiziţia Adama pare o decizie firească. Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care, dintre investitorii străini, a realizat cele mai multe apartamente noi pe piaţa locală - circa 1.500 în Bucureşti, Ploieşti, Braşov, Bacău şi Iaşi.

În 2007 Immofinanz a intrat în acţionariatul Adama printr-o investiţie de 60 de milioane de euro, care i-a adus însă la acea vreme o participaţie de doar 25%, care evalua compania la 240 de milioane de euro. Prin actuala tranzacţie însă, 60 de milioane de euro este valoarea întregii companii Adama, astfel că se poate spune că faţă de vârf, preţurile terenurilor de pe piaţa locală au scăzut cu 75%.


Ce s-a cumpărat de fapt?
Dintre cele 1.500 de apartamente ridicate de Adama numărul locuinţelor nevândute se ridică la aproximativ 500 de unităţi, în timp ce compania deţine alte 40 de loturi de teren pentru dezvoltări ulterioare, pe care pot fi ridicate circa 13.000 de apartamente, dintre care 10.000 în România. Terenurile de pe piaţa locală au o suprafaţă de circa 47,5 hectare şi sunt situate atât în Bucureşti, în Titan, Pipera sau Pantelimon, dar şi în Arad, Oradea, Timişoara, Bacău şi Braşov.

Spre comparaţie, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cu care în urmă cu 4-5 ani se putea cumpăra doar un teren precum cel al fostei fabrici Tricodava din Capitală, de doar 5,4 ha.

Adama este o companie care s-a dezvoltat puternic începând cu anul 2006, fondatorii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen şi Isaac Cohen-Hoshen atrăgând printre acţionari companii precum Tiger Global, Goldman Sachs şi Lehman Brothers.

Acum toţi aceşti acţionari au decis să îşi vândă participaţiile, iar tranzacţia a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothers nu mai are angajaţi, după colapsul din toamna anului 2008, astfel că discuţiile au fost purtate cu administratorul judiciar. Tranzacţia a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistrate firmele aflate în spatele Adama, dar mai multe părţi direct implicate şi-au dat acordul pentru tranzacţie "prin corespondenţă". Acum este aşteptată doar decizia Consiliului Concurenţei cu privire la aprobarea tranzacţiei, pentru ca portofoliul imo­biliar local al Immofinanz, deja consistent, să cuprindă alte 36 de hectare. Austriecii au avut pentru această tranzacţie trei echipe de consultanţi, due diligence-ul juridic a fost realizat de Clifford Chance Badea, birourile BDO din Bucureşti şi Viena au fost responsabile de auditul fiscal, în timp ce casa de avocatură Stelios Americanos din Nicosia a fost consul­tantul tranzacţiei.

Orizont PloieştiCe se schimbă în cadrul Adama după această tranzacţie, firmă care numără 85 de angajaţi?

"Am cumpărat întreaga companie şi vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul, iar preşedintele, CEO-ul şi COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie, de un an. Vom păstra numele Adama. Brandul este o comoară şi o parte importantă din valoarea companiei. După cum ştiţi, nu mai sunt mulţi dezvoltatori rezidenţiali activi în piaţă", mai spune Riedl, prin intermediul unei teleconferinţe.

Chiar şi interviul acordat de Immofinanz reprezintă o noutate. Deşi austriecii au luat o poziţie extrem de puternică pe piaţa locală în ultimii 5-6 ani, apariţiile publice ale oficialilor companiei sunt extrem de rare. La târgurile internaţionale destinate dezvoltatorilor imobiliari din Cannes, München sau Viena, compania are de regulă standuri, dar până de curând programarea unui interviu era o misiune aproape imposibilă.

În România, singurele apariţii în faţa presei ale reprezentanţilor Immofinanz au fost cele de la deschiderea celor patru malluri deţinute, respectiv Euromall Piteşti, Polus Cluj, Armonia Arad şi Gold Plaza Baia Mare. Riedl spune că în prezent vine cam o dată pe lună în România, dar după preluarea Adama periodicitatea vizitelor va creşte la 10-15 zile, în condiţiile în care compania intenţionează să păstreze planurile Adama, şi anume de a începe construcţia a două blocuri în Titan, pe parcursul acestui an.

700 de apartamente în Titan. Titanul este de altfel cartierul unde Adama se simte cel mai bine. Aici compania a ridicat peste 700 de apartamente în proiectele Armonia, Edenia, Swiss Cottage, Optima şi Titanium, iar în Armonia, Edenia şi Optima compania deţine spaţii şi pentru alte blocuri, care ar putea fi începute pe parcursul următorului an.

Piaţa rezidenţială rămâne însă cea mai afectată la nivelul pieţei imobiliare, în condiţiile în care numărul de tranzacţii rămâne scăzut, iar cumpărătorii se îndreaptă în special spre apartamente ieftine, care pot fi finanţate prin programul Prima casă, unde se pot obţine finanţări la un avans de doar 5%.

De ce a făcut totuşi Immofinanz această achiziţie şi cum vor arăta apartamentele dezvoltate de companie? "Ştim că este o situaţie dificilă pe piaţa rezidenţială, dar considerăm că este momentul potrivit să facem acest pas. Numărul de apartamente vândute de Adama s-a dublat în ultimele luni, astfel că putem spune că vedem semne de revenire. Vom construi apartamente pentru clasa de mijloc, apartamente mai mici, care să fie accesibile. Nu mă aştept ca preţurile să mai scadă în Bucureşti. Credem că piaţa ne va arăta care sunt pre­ţurile la care vom putea vinde apartamentele".

Viva BraşovAdama vindea apartamente cu două camere în Titan la preţuri de circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă, dar problemele mai mari sunt în ceea ce priveşte vânzarea locuinţelor ridicate în oraşele mai mici, precum Ploieşti sau Bacău, unde mai mult de jumătate dintre apartamentele finalizate nu şi-au găsit cumpărător încă. Achiziţia Adama a fost determinată însă şi de un alt motiv decât cel strict legat de portofoliul de terenuri deţinut de compania israeliană. Immofinanz de­ţine în România propriile terenuri, 12 la număr, pe care intenţionează să dezvolte, când piaţa o va permite, proiecte de locuinţe.

Dintre acestea, cele mai mari ar fi platformele Rocar şi Ventilatorul din Capitală, destinate unor dezvoltări mixte, dar care sunt blocate în momentul de faţă, ca majoritatea dezvoltărilor grupului austriac. În aceste condiţii, potenţialul de dezvoltare al companiei se majorează cu alte câteva mii de locuinţe.


Planuri pentru 10-15 ani?
"Vom folosi infrastructura Adama şi pentru dezvoltarea proiectelor rezidenţiale ale Immofinanz din oraşe precum Bucureşti sau Braşov. Principalul scop al nostru este să aducem proiectele la stadiul în care să poată fi începute în funcţie de momentul în care situaţia pieţei o va permite şi nu în funcţie de previziuni exagerat de optimiste", spune Riedl sec, fără a avansa orizonturi de timp care, ţinând cont de instabilitatea economică la nivel european, ar putea fi date peste cap în termen de doar câteva zile.

Pe segmentul rezidenţial, Immofinanz deţine în Europa un portofoliu de 2,4 mld. euro, format în special din locuinţe destinate închirierii pe pieţe mai mature, precum Austria sau Germania. Reprezentanţii Immofinanz spun însă că acest model de bu­siness pentru piaţa locală nu prezintă interes în momentul de faţă, în condiţiile în care românii sunt mai interesaţi să cumpere proprietăţi accesibile decât să închirieze.

Pe pieţele din vest, să trăieşti toată viaţa în chirie nu este un lucru ieşit din comun, în timp ce în România oamenii caută să deţină locuinţa în care stau, în ciuda faptului că, raportat la salarii, apartamentele din România sunt cele mai scumpe din regiune, alături de cele din Rusia.

Modul de abordare a pieţei locale de către Immofinanz este însă mult diferit faţă de perioada 2005-2007, când austriecii nu lipseau de la nicio masă de negociere şi erau dispuşi să supraliciteze pentru a-şi trece în portofoliu numeroase active.

Începând cu 2008 compania a intrat într-un proces de restructurare, prin care managementul a fost schimbat, cele mai multe proiecte au fost îngheţate, iar compania a încercat să scape de parteneriatele în care intrase cu diverşi dezvoltatori. În rapoartele financiare din 2009 şi 2010 reprezentanţii companiei notau aproape de fiecare dată că România este piaţa cea mai afectată, care ridică cele mai mari probleme. Cu toate acestea, activele de pe piaţa locală reprezintă şi astăzi cea mai mare pondere în portofoliul companiei din afara Austriei, de aproape 10%, în condiţiile în care compania a renunţat pe piaţa locală doar la acţiunile deţinute în câteva proiecte mai mici alături de compania SĂB Gruppe, deşi şi-a manifestat de mai multe ori intenţia de a vinde şi alte proprietăţi.

Interesul pentru piaţa locală a rămas însă şi datorită conjuncturii nefavorabile provocate de lipsa altor investitori interesaţi de piaţă, în condiţiile în care alte ţări, precum Polonia sau Cehia, şi-au revenit mai repede. "Care ar fi fost altă soluţie? Dacă vindeam când preţurile erau jos, am fi pierdut. Am lucrat mult la portofoliu în ultimii ani. Piaţa îşi revine mai încet decât Polonia sau Cehia, dar simţim primele semne".


Daniel Riedl, membru al boardului executiv în cadrul fondului austriac de investiţii Immofinanz: Am cumpărat întreaga companie şi vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul, iar preşedintele, CEO-ul şi COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie, de un an. Vom păstra numele Adama.Glonţul pe la ureche. Immofinanz construieşte în momentul de faţă un singur proiect în România, mallul Maritimo Constanţa, a cărui inaugu­rare este programată pentru toamnă. În Polonia se lucrează la o extensie de mall în Katowice şi la mai multe proiecte de tip Stop.Shop, alte malluri fiind în construcţie în Praga şi Moscova. Totodată, compania construieşte un proiect mixt în Köln, Germania, şi mai multe ansambluri rezidenţiale în Austria.

Pentru o firmă a cărei valoare de piaţă scăzuse în 2008 de circa 20 de ori, de la 12 miliarde de euro până la 500-600 mil. euro, se poate spune că proiectele în curs reprezintă o performanţă. Compania ajunsese la pierderi de peste 2 mld. euro.

Ulterior, interesul acţionarilor a revenit, astfel că în 2009 acţiunea Immoeast a fost cea mai profitabilă din lume, potrivit indicelui MSCI World Index, după o majorare a preţului de opt ori. Acum compania se menţine la o capitalizare de circa 3 miliarde de euro.

Două ar fi investiţiile mari blocate în România la jumătatea construcţiei: mallurile din Galaţi şi Craiova, unde structurile au fost ridicate, dar de circa trei ani lucrările n-au mai avansat aproape deloc.

"Pentru unele proiecte mai aşteptăm un contract de închiriere, pentru altele o autorizaţie. În ceea ce priveşte mallurile din Galaţi şi Craiova, din punctul nostru de vedere piaţa nu este pregătită pentru acest tip de proiecte. Credem însă că lucrurile se vor schimba curând. România rămâne una dintre pieţele importante pentru noi şi credem că este un moment potrivit să fim aici, să facem proiecte, dar şi să câştigăm bani", a concluzionat managerul Immofinanz, care pe parcursul celor 13 ani de când lucrează în companie a văzut toate etapele ciclului imobiliar.


Tranzacţii de criză

  • decembrie 2008: Immofinanz cedează austriecilor de la S+B Gruppe participaţiile deţinute în şapte proiecte comune;

  • aprilie 2009: Immofinanz scoate EFG din acţionariatul a 4 proiecte, două din Bucureşti şi două din Braşov. EFG deţinea 10% din aceste proiecte;

  • mai 2009: Immofinanz cumpără de la Eyemaxx 50% din companiile care deţineau două proiecte logistice în Ploieşti şi Timişoara, precum şi terenuri pentru alte proiecte în Braşov, Sibiu şi Târgu-Jiu;

  • aprilie 2010: Immofinanz cumpără 10% din proiectul de mall West Gate Craiova, devenind unic acţionar;

  • mai 2010: Immofinanz rămâne unic acţionar al proiectelor de malluri Euromall Galaţi şi Polus Constanţa după ce a cumpărat 75% din primul proiect şi 85% din mallul de pe litoral;

  • martie 2011: Immofinanz anunţă achiziţia a 20% din Gold Plaza Baia Mare, mall în care a devenit de asemenea unic acţionar;

  • iunie 2011: este anunţată achiziţia a 70% din Adama, tranzacţie de 42 mil. euro, cea mai mare a austriecilor din ultimii trei ani pe piaţa locală.

Etichete:

Principalele valute BNR - marţi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7576
Diferență: 0,2022
Ieri: 4.7480
Azi: 4.1938
Diferență: -0,1024
Ieri: 4.1981
Azi: 5.4657
Diferență: 0,715
Ieri: 5.4269
Azi: 4.1895
Diferență: 0,2153
Ieri: 4.1805