Business Construct

Culisele unui pariu pe 10.000 de apartamente

Culisele unui pariu pe 10.000 de apartamente

Culisele unui pariu pe 10.000 de apartamente

Autor: Cristi Moga

30.06.2011, 00:09 3467

La jumătatea lunii iunie austriecii de la Immofinanz au reuşitsă semneze cu Adama contractul de achi­ziţie a 70% din acţiunilecompaniei pentru 42 mil. euro, o tranzacţie negociată timp de 18luni pe axa Nicosia-Viena, dar cu efecte în primul rând înBucureşti. Investitori imobiliari care au terenuri pentru mii deapartamente în ţară sunt mulţi, dar majoritatea vor să scape deele. Rareori se găsesc cumpărători. Din acest punct de vedere,achiziţia austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-a ajuns lapreţul corect, tranzacţia poate deveni un reper.

"Am început discuţiile pentru preluarea Adama la începutulanului trecut. Nu-mi amintesc cine a deschis negocierile. Noiîncercam să obţinem controlul asupra investiţiilor noastreminoritare transformându-le în pachete deţinute în totalitate şi laadunările acţionarilor am început să analizăm opţiunile. Procesul adurat destul de mult deoarece discuţiile au fost purtate cu 5-6acţionari internaţionali, iar negocierile privind preţul au fost deasemenea îndelungate. Tranzacţia a fost semnată pe 16 iunie, înCipru, în urma unei proceduri complexe", povesteşte Daniel Riedl,membru al boardului executiv în cadrul fondului austriac deinvestiţii Immofinanz.

Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pepiaţa locală, cu un portofoliu de circa 900 mil. euro, este condusîn prezent de un consiliu format din trei manageri. Dintre ceitrei, Riedl, 42 de ani, este responsabil de sectorul rezidenţial şiare un mandat de şase ani, început în 2008.

Armonia TitanDacă Immofinanz este pe piaţa locală cel maimare proprietar de birouri din Bucureşti, cu un portofoliu deaproape 200.000 mp, şi un jucător de top pe piaţa mallurilor, cupatru proiecte operaţionale în portofoliu, consolidarea poziţiei pepiaţa reziden­ţială prin achiziţia Adama pare o decizie firească.Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care,dintre investitorii străini, a realizat cele mai multe apartamentenoi pe piaţa locală - circa 1.500 în Bucureşti, Ploieşti, Braşov,Bacău şi Iaşi.

În 2007 Immofinanz a intrat în acţionariatul Adama printr-oinvestiţie de 60 de milioane de euro, care i-a adus însă la aceavreme o participaţie de doar 25%, care evalua compania la 240 demilioane de euro. Prin actuala tranzacţie însă, 60 de milioane deeuro este valoarea întregii companii Adama, astfel că se poatespune că faţă de vârf, preţurile terenurilor de pe piaţa locală auscăzut cu 75%.


Ce s-a cumpărat de fapt?
Dintre cele 1.500 de apartamenteridicate de Adama numărul locuinţelor nevândute se ridică laaproximativ 500 de unităţi, în timp ce compania deţine alte 40 deloturi de teren pentru dezvoltări ulterioare, pe care pot firidicate circa 13.000 de apartamente, dintre care 10.000 înRomânia. Terenurile de pe piaţa locală au o suprafaţă de circa 47,5hectare şi sunt situate atât în Bucureşti, în Titan, Pipera sauPantelimon, dar şi în Arad, Oradea, Timişoara, Bacău şi Braşov.

Spre comparaţie, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cucare în urmă cu 4-5 ani se putea cumpăra doar un teren precum celal fostei fabrici Tricodava din Capitală, de doar 5,4 ha.

Adama este o companie care s-a dezvoltat puternic începând cuanul 2006, fondatorii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen şi IsaacCohen-Hoshen atrăgând printre acţionari companii precum TigerGlobal, Goldman Sachs şi Lehman Brothers.

Acum toţi aceşti acţionari au decis să îşi vândă participaţiile,iar tranzacţia a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothersnu mai are angajaţi, după colapsul din toamna anului 2008, astfelcă discuţiile au fost purtate cu administratorul judiciar.Tranzacţia a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistratefirmele aflate în spatele Adama, dar mai multe părţi directimplicate şi-au dat acordul pentru tranzacţie "prin corespondenţă".Acum este aşteptată doar decizia Consiliului Concurenţei cu privirela aprobarea tranzacţiei, pentru ca portofoliul imo­biliar local alImmofinanz, deja consistent, să cuprindă alte 36 de hectare.Austriecii au avut pentru această tranzacţie trei echipe deconsultanţi, due diligence-ul juridic a fost realizat de CliffordChance Badea, birourile BDO din Bucureşti şi Viena au fostresponsabile de auditul fiscal, în timp ce casa de avocaturăStelios Americanos din Nicosia a fost consul­tantultranzacţiei.

Orizont PloieştiCe se schimbă în cadrul Adama după aceastătranzacţie, firmă care numără 85 de angajaţi?

"Am cumpărat întreaga companie şi vrem să păstrăm actualastructură. Avem o înţelegere cu managementul, iar preşedintele,CEO-ul şi COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puţin pentru operioadă de tranziţie, de un an. Vom păstra numele Adama. Branduleste o comoară şi o parte importantă din valoarea companiei. Dupăcum ştiţi, nu mai sunt mulţi dezvoltatori rezidenţiali activi înpiaţă", mai spune Riedl, prin intermediul unei teleconferinţe.

Chiar şi interviul acordat de Immofinanz reprezintă o noutate.Deşi austriecii au luat o poziţie extrem de puternică pe piaţalocală în ultimii 5-6 ani, apariţiile publice ale oficialilorcompaniei sunt extrem de rare. La târgurile internaţionaledestinate dezvoltatorilor imobiliari din Cannes, München sau Viena,compania are de regulă standuri, dar până de curând programareaunui interviu era o misiune aproape imposibilă.

În România, singurele apariţii în faţa presei alereprezentanţilor Immofinanz au fost cele de la deschiderea celorpatru malluri deţinute, respectiv Euromall Piteşti, Polus Cluj,Armonia Arad şi Gold Plaza Baia Mare. Riedl spune că în prezentvine cam o dată pe lună în România, dar după preluarea Adamaperiodicitatea vizitelor va creşte la 10-15 zile, în condiţiile încare compania intenţionează să păstreze planurile Adama, şi anumede a începe construcţia a două blocuri în Titan, pe parcursulacestui an.

700 de apartamente în Titan. Titanul este dealtfel cartierul unde Adama se simte cel mai bine. Aici compania aridicat peste 700 de apartamente în proiectele Armonia, Edenia,Swiss Cottage, Optima şi Titanium, iar în Armonia, Edenia şi Optimacompania deţine spaţii şi pentru alte blocuri, care ar putea fiîncepute pe parcursul următorului an.

Piaţa rezidenţială rămâne însă cea mai afectată la nivelulpieţei imobiliare, în condiţiile în care numărul de tranzacţiirămâne scăzut, iar cumpărătorii se îndreaptă în special spreapartamente ieftine, care pot fi finanţate prin programul Primacasă, unde se pot obţine finanţări la un avans de doar 5%.

De ce a făcut totuşi Immofinanz această achiziţie şi cum vorarăta apartamentele dezvoltate de companie? "Ştim că este osituaţie dificilă pe piaţa rezidenţială, dar considerăm că estemomentul potrivit să facem acest pas. Numărul de apartamentevândute de Adama s-a dublat în ultimele luni, astfel că putem spunecă vedem semne de revenire. Vom construi apartamente pentru clasade mijloc, apartamente mai mici, care să fie accesibile. Nu măaştept ca preţurile să mai scadă în Bucureşti. Credem că piaţa neva arăta care sunt pre­ţurile la care vom putea vindeapartamentele".

Viva BraşovAdama vindea apartamente cu două camere înTitan la preţuri de circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă,dar problemele mai mari sunt în ceea ce priveşte vânzarealocuinţelor ridicate în oraşele mai mici, precum Ploieşti sauBacău, unde mai mult de jumătate dintre apartamentele finalizate nuşi-au găsit cumpărător încă. Achiziţia Adama a fost determinatăînsă şi de un alt motiv decât cel strict legat de portofoliul deterenuri deţinut de compania israeliană. Immofinanz de­ţine înRomânia propriile terenuri, 12 la număr, pe care intenţionează sădezvolte, când piaţa o va permite, proiecte de locuinţe.

Dintre acestea, cele mai mari ar fi platformele Rocar şiVentilatorul din Capitală, destinate unor dezvoltări mixte, darcare sunt blocate în momentul de faţă, ca majoritatea dezvoltărilorgrupului austriac. În aceste condiţii, potenţialul de dezvoltare alcompaniei se majorează cu alte câteva mii de locuinţe.


Planuri pentru 10-15 ani?
"Vom folosi infrastructura Adamaşi pentru dezvoltarea proiectelor rezidenţiale ale Immofinanz dinoraşe precum Bucureşti sau Braşov. Principalul scop al nostru estesă aducem proiectele la stadiul în care să poată fi începute înfuncţie de momentul în care situaţia pieţei o va permite şi nu înfuncţie de previziuni exagerat de optimiste", spune Riedl sec, fărăa avansa orizonturi de timp care, ţinând cont de instabilitateaeconomică la nivel european, ar putea fi date peste cap în termende doar câteva zile.

Pe segmentul rezidenţial, Immofinanz deţine în Europa unportofoliu de 2,4 mld. euro, format în special din locuinţedestinate închirierii pe pieţe mai mature, precum Austria sauGermania. Reprezentanţii Immofinanz spun însă că acest model debu­siness pentru piaţa locală nu prezintă interes în momentul defaţă, în condiţiile în care românii sunt mai interesaţi să cumpereproprietăţi accesibile decât să închirieze.

Pe pieţele din vest, să trăieşti toată viaţa în chirie nu esteun lucru ieşit din comun, în timp ce în România oamenii caută sădeţină locuinţa în care stau, în ciuda faptului că, raportat lasalarii, apartamentele din România sunt cele mai scumpe dinregiune, alături de cele din Rusia.

Modul de abordare a pieţei locale de către Immofinanz este însămult diferit faţă de perioada 2005-2007, când austriecii nu lipseaude la nicio masă de negociere şi erau dispuşi să supralicitezepentru a-şi trece în portofoliu numeroase active.

Începând cu 2008 compania a intrat într-un proces derestructurare, prin care managementul a fost schimbat, cele maimulte proiecte au fost îngheţate, iar compania a încercat să scapede parteneriatele în care intrase cu diverşi dezvoltatori. Înrapoartele financiare din 2009 şi 2010 reprezentanţii companieinotau aproape de fiecare dată că România este piaţa cea maiafectată, care ridică cele mai mari probleme. Cu toate acestea,activele de pe piaţa locală reprezintă şi astăzi cea mai marepondere în portofoliul companiei din afara Austriei, de aproape10%, în condiţiile în care compania a renunţat pe piaţa locală doarla acţiunile deţinute în câteva proiecte mai mici alături decompania SĂB Gruppe, deşi şi-a manifestat de mai multe ori intenţiade a vinde şi alte proprietăţi.

Interesul pentru piaţa locală a rămas însă şi datorităconjuncturii nefavorabile provocate de lipsa altor investitoriinteresaţi de piaţă, în condiţiile în care alte ţări, precumPolonia sau Cehia, şi-au revenit mai repede. "Care ar fi fost altăsoluţie? Dacă vindeam când preţurile erau jos, am fi pierdut. Amlucrat mult la portofoliu în ultimii ani. Piaţa îşi revine maiîncet decât Polonia sau Cehia, dar simţim primele semne".


Daniel Riedl, membru al boardului executiv în cadrul fondului austriac de investiţii Immofinanz: Am cumpărat întreaga companie şi vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul, iar preşedintele, CEO-ul şi COO-ul vor rămâne în cadrul companiei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie, de un an. Vom păstra numele Adama.Glonţulpe la ureche. Immofinanz construieşte în momentul de faţăun singur proiect în România, mallul Maritimo Constanţa, a căruiinaugu­rare este programată pentru toamnă. În Polonia se lucreazăla o extensie de mall în Katowice şi la mai multe proiecte de tipStop.Shop, alte malluri fiind în construcţie în Praga şi Moscova.Totodată, compania construieşte un proiect mixt în Köln, Germania,şi mai multe ansambluri rezidenţiale în Austria.

Pentru o firmă a cărei valoare de piaţă scăzuse în 2008 de circa20 de ori, de la 12 miliarde de euro până la 500-600 mil. euro, sepoate spune că proiectele în curs reprezintă o performanţă.Compania ajunsese la pierderi de peste 2 mld. euro.

Ulterior, interesul acţionarilor a revenit, astfel că în 2009acţiunea Immoeast a fost cea mai profitabilă din lume, potrivitindicelui MSCI World Index, după o majorare a preţului de opt ori.Acum compania se menţine la o capitalizare de circa 3 miliarde deeuro.

Două ar fi investiţiile mari blocate în România la jumătateaconstrucţiei: mallurile din Galaţi şi Craiova, unde structurile aufost ridicate, dar de circa trei ani lucrările n-au mai avansataproape deloc.

"Pentru unele proiecte mai aşteptăm un contract de închiriere,pentru altele o autorizaţie. În ceea ce priveşte mallurile dinGalaţi şi Craiova, din punctul nostru de vedere piaţa nu estepregătită pentru acest tip de proiecte. Credem însă că lucrurile sevor schimba curând. România rămâne una dintre pieţele importantepentru noi şi credem că este un moment potrivit să fim aici, săfacem proiecte, dar şi să câştigăm bani", a concluzionat managerulImmofinanz, care pe parcursul celor 13 ani de când lucrează încompanie a văzut toate etapele ciclului imobiliar.


Tranzacţii de criză

  • decembrie 2008: Immofinanz cedează austriecilor de la S+B Gruppeparticipaţiile deţinute în şapte proiecte comune;

  • aprilie 2009: Immofinanz scoate EFG din acţionariatul a 4proiecte, două din Bucureşti şi două din Braşov. EFG deţinea 10%din aceste proiecte;

  • mai 2009: Immofinanz cumpără de la Eyemaxx 50% din companiilecare deţineau două proiecte logistice în Ploieşti şi Timişoara,precum şi terenuri pentru alte proiecte în Braşov, Sibiu şiTârgu-Jiu;

  • aprilie 2010: Immofinanz cumpără 10% din proiectul de mall WestGate Craiova, devenind unic acţionar;

  • mai 2010: Immofinanz rămâne unic acţionar al proiectelor demalluri Euromall Galaţi şi Polus Constanţa după ce a cumpărat 75%din primul proiect şi 85% din mallul de pe litoral;

  • martie 2011: Immofinanz anunţă achiziţia a 20% din Gold PlazaBaia Mare, mall în care a devenit de asemenea unic acţionar;

  • iunie 2011: este anunţată achiziţia a 70% din Adama, tranzacţiede 42 mil. euro, cea mai mare a austriecilor din ultimii trei anipe piaţa locală.

AFACERI DE LA ZERO