Vanzarile de locuinte din Romania sunt afectate atat de scumpirea creditelor si restrictionarea accesului la imprumuturi bancare, cat si de perceptia cumparatorilor de rand ca profiturile producatorilor de materiale de constructii, firmelor de constructii si dezvoltatorilor imobiliari sunt prea mari, astfel ca "ar fi loc de scaderi" pentru ca apartamentele sa devina mai accesibile.
Majoritatea dezvoltatorilor se feresc in momentul in care sunt intrebati de costuri si de marje de profitabilitate, alimentand astfel aceste opinii. In acelasi timp, consultantii imobiliari sustineau pana de curand ca dezvoltatorii nu incep proiecte fara un profit de minimum 30%, care era destul de usor de obtinut, tinand cont de cresterea preturilor din ultimii ani.
Alti jucatori din piata vorbeau de profituri de chiar 100% per proiect, in special in cazul in care terenuri situate in zone in care se puteau construi locuinte pentru clasa medie-plus erau cumparate din timp cu bani putini.
Lucrurile se vor schimba insa in urmatoarea perioada. Profiturile dezvoltatorilor au fost afectate inca din acest an, de cand nu au mai putut opera "obisnuitele" cresteri de pret, pe masura ce constructia proiectului avansa, pe fondul nivelului scazut al vanzarilor, care le-a afectat si cash-flow-ul, obligandu-i sa apeleze mai mult la finantarea bancara pentru plata constructiei.
"Pretul apartamentelor va fi format din costul terenului, al constructiei de la momentul respectiv, cel financiar si un profit de sub 20%. Cand construiesti 5.000 de apartamente, o asemenea profitabilitate este buna", spune David Martinez Vallbona, general manager al Gran Via in Romania.
Procentul poate parea mic, gandindu-ne ca toate etapele de dezvoltare a unui proiect (din momentul achizitiei terenului pana la incasarea banilor pe ultimele apartamente) pot dura trei sau chiar mai multi ani (reprezentantii Gran Via au cumparat terenurile din Bucuresti in perioada 2006-2007 si vor incepe constructia de-abia anul viitor).
Insa, calculat ca randament al investitiei proprii (return on equity), profitul poate depasi 100%, tinand cont ca si Gran Via spera ca va obtine finantare bancara de 75% pentru proiectele din Romania.
Locuinte peste fabrici. Compania spaniola detine in Bucuresti terenurile fostelor fabrici Tricodava, Electrotehnica si Frigocom din vestul orasului, pentru care a platit in 2006 si 2007 aproape 100 de milioane de euro din fonduri proprii. Cu toate acestea, primul proiect inceput in Romania a fost la Constanta, unde Gran Via va construi circa 1.000 de apartamente pe un teren de la intrarea in statiunea Mamaia, in imediata vecinatate a viitorului mall Polus Center dezvoltat de TriGranit. Si cum la fiecare inceput, companiile trebuie sa isi faca un "nume" in piata, preturile pentru prima etapa a proiectului Flamenco din Constanta sunt promotionale. "Pentru apartamentele din primul bloc al proiectului avem o profitabilitate de sub 10%. Cu toate acestea, nu ne facem probleme, deoarece suntem constienti ca trebuie sa vindem din locuinte si in aceasta perioada, pentru a ne face cunoscuti si a ne intari pozitia in fata bancilor", explica Vallbona, care spune ca preturile actuale, de 1.250 euro/mp, vor fi majorate pe masura ce constructia avanseaza.
Gran Via a investit pana in prezent 10 milioane de euro din fonduri proprii in acest proiect si reprezentantul companiei sustine ca are doua oferte, de la BCR si La Caixa, pentru o finantare de 30 de milioane de euro, suficienta pentru finalizarea primei etape a proiectului, formata din 400 de apartamente.
Prima etapa a proiectului va cuprinde cinci turnuri de 20 de etaje si un total de 1.000 de apartamente, urmand ca a doua etapa sa cuprinda alte trei turnuri si 800 de apartamente. Durata de constructie a primelor doua turnuri va fi de 24 de luni, iar investitia in cele doua etape de constructie este estimata la 180 de milioane de euro, exceptand pretul platit pentru teren.
Incepand din vara acestui an, cand au inceput constructia si procesul de vanzare a locuintelor, compania a vandut circa 10% din locuintele acestei etape, desi estima un nivel de 15-20%.
In ceea ce priveste proiectele din Bucuresti, managerul Gran Via declara ca singurul motiv pentru care nu a inceput constructia la niciunul dintre cele trei proiecte este legat de faptul ca procesul de obtinere a autorizatiilor de constructie s-a prelungit din cauza alegerilor care au avut loc in acest an in Capitala.
"Procesul de demolare este finalizat in totalitate si suntem pregatiti sa incepem sapaturile in orice moment. Daca am fi avut autorizatiile de constructie, am fi inceput lucrarile in toamna aceasta. Din cauza schimbarilor de la Primarie, intre lunile mai si august nu am putut inainta cu autorizarea proiectelor. Vom incepe lucrarile la primul proiect care va fi autorizat si acesta ar putea fi cel de pe terenul Tricodava, in primavara anului viitor", a declarat Vallbona.
Revenire la normal. Pe fondul crizei financiare, care a redus nivelul vanzarilor de locuinte si al finantarilor bancare pentru investitii imobiliare, o serie de investitori au anuntat inghetarea proiectelor pana la imbunatatirea conditiilor de pe piata. Cu toate acestea, directorul Gran Via este optimist cu privire la proiectele sale.
"Nu avem credite pana acum si suntem foarte atenti cu privire la imprumuturi. Ce cred eu ca era anormal se intampla in urma cu doi, trei ani, cu privire la cresterea preturilor. Consider ca, de fapt, acum revin lucrurile la normal", apreciaza Vallbona.
Spaniolul considera ca preturile platite pe terenuri nu au fost supraevaluate, in conditiile in care cu banii respectivi nu ar putea cumpara in aceasta perioada loturi in aceleasi zone. Spre exemplu, Gran Via a platit 777 euro/mp de teren al Tricodava, respectiv 42 mil. euro pentru un lot de 5,4 hectare. In prezent, in zona sunt cel putin alte doua fabrici la vanzare, la preturi de peste 1.000 de euro/mp fiecare.
"Desi numarul de oferte pentru achizitia de terenuri a crescut, nu mai cumparam terenuri pentru ca asta ar insemna sa facem speculatii cand noi avem de construit 6.000 de locuinte. De ce as cumpara acum, ca sunt ieftine?", se intreaba directorul Gran Via.
El este constient ca piata trece printr-un moment dificil, cauzat atat de criza financiara, cat si de noul regulament de creditare al Bancii Nationale si nivelul ridicat al TVA-ului pentru locuinte, dar spune ca unul dintre proiectele din Bucuresti ar putea fi inceput din fonduri proprii.
"Cash is king (lichiditatile sunt de aur - n.r.). Noi avem inca lichiditati. Asta nu inseamna ca vom dezvolta in intregime cu banii nostri, astfel ca ne propunem sa ajungem la un raport de 25%-75% intre fonduri proprii si credite bancare", spune Vallbona.
Actionarii Gran Via sunt atat firme din constructii si imobiliare, cat si din industria auto (membri ai familiei Peugeot), transport public, industria alimentara sau financiara (BBVA). "Actionarii nostri implicati in piata imobiliara nu mai construiesc in Spania de 3-4 ani, pentru ca piata era deja prea incalzita", spune Vallbona. Gran Via este unul dintre cei mai importanti dezvoltatori spanioli de pe piata locala, in care mai sunt activi si jucatori importanti precum Hercesa, Grupo Lar sau Gea Prasa.
Pe de alta parte, pe fondul scaderii pietei constructiilor din Spania, o serie de jucatori prezenti si pe piata locala, printre care Martinsa-Fadesa si Riofisa, fie si-au anuntat intentia de a vinde din proprietatile din Romania, fie nu au inceput constructia la proiecte anuntate de mai bine de trei ani.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
