Pe scurt, fără a intra în detalii, atunci când proprietarulclădirii este persoană fizică, impozitul este de 0,1% aplicatasupra unei valori impozabile fixe (în funcţie de tipulconstrucţiei) şi ajustat cu câţiva coeficienţi în funcţie deamplasare (rang localitate, zona în localitate), vechime, numărulde proprietăţi deţinute, în timp ce atunci când proprietarulclădirii este persoană juridică, impozitul este între 0,25% şi 1,8%din valoarea contabilă a clădirii, sau între 5% şi 10% dacăimobilul nu a fost reevaluat în ultimii 3 ani.
Un calcul simplu ne arată că persoana fizică va plăti, pentruaceeaşi clădire, situată în centrul Bucureştiului, de cel puţin 10ori mai puţin impozit decât persoana juridică. Factorul este denumai 10 doar dacă aplicăm coeficienţii maximi de corecţie pentruzonă (2,6) şi număr de clădiri deţinute (3) şi dacă în cazulpersoanei juridice valoarea contabilă este la preţ de construcţieşi nu calculată în funcţie de DCS. În caz contrar, impozitul plătitde persoana fizică poate fi şi de 100 de ori mai mic decât celplătit pentru aceeaşi clădire de persoana juridică.
Poate că unora un impozit de 1,5% li se va părea mic. Procentulpoate părea mic, baza de aplicare a acestuia este însă una foartemare. Chiar şi luând în considerare un randament al investiţiei de9% (în 2006 coborâse până la 6%), impozitul de 1,5% este echivalentcu 2 luni de chirie, ceea ce înseamnă un impozit de 16,6% pe venit,nu pe profit. Sunt foarte multe investiţii în imobiliare care nicimăcar nu generează o marjă de profit de 16,6%, ceea ce înseamnă căimpozitul de 1,5% este în realitate unul uriaş!
Care sunt implicaţiile acestui sistem arhaic, anticompetitiv,care afectează în mod serios dezvoltarea sănătoasă a unei pieţeatât de importante?
Să enumerăm doar câteva:
în primul rând, creează o distorsiune concurenţială evidentăîntre persoanele fizice şi cele juridice pe piaţa închirierilor.Impozitul plătit de companie va echivala cu cel puţin chiria pe 2luni, sau chiar 4 luni în unele cazuri;
în al doilea rând, descurajează companiile să investească înclădiri eficiente energetic! Acestea costă mai mult, deci şiimpozitul este mai mare. Prin urmare, clădirea devine mai puţincompetitivă. Iar acest lucru se întâmplă în condiţiile în careaceleaşi autorităţi locale beneficiare cheltuiesc sume importante(din impozitele noastre) pentru reabilitarea termică a blocurilorde locuinţe;
în al treilea rând, descurajează companiile să investească înclădiri frumoase, mai scumpe decât cuburile care ne înconjoară;
în al patrulea rând, a împiedicat apariţia investitorilor caresă dezvolte spaţii rezidenţiale pentru închiriat. Costulsuplimentar ce ar trebui să fie transferat chiriaşului ar fi uriaş,imposibil de plătit de piaţă. Anunţurile pe care le vedem în ultimaperioadă pentru închirieri de apartamente sunt, în marea lormajoritate, închirieri forţate de lipsa cumpărătorilor pentruapartamentele nou construite, iar dezvoltatorii nu fac acest lucrupentru profit, ci doar pentru a reduce pierderile;
creează o problemă severă privind organizarea planului deafaceri, deoarece impozitul va fi recalculat la cel puţin fiecare 3ani, reevaluările depinzând de evoluţia pieţei (imprevizibilă);
a generat o modificare a comportamentului investitorilor, însensul că majoritatea clădirilor valoroase nu au fost vândutedirect, ci prin companiile care le deţineau, ceea ce în multecazuri a complicat structura de finanţare, dar a dat şi un imbold"parcării" profitului prin Cipru, Luxemburg sau prin alte ţări maideştepte decât noi…
- creează probleme inclusiv autorităţilor locale, pentru că şiveniturile lor din impozit depind de fluctuaţiile pieţei sau deiscusinţa proprietarului în a reduce valoarea contabilă aclădirii.
Cam multe probleme pentru un singur impozit… Cum ar putea ele săfie rezolvate fără să perturbe veniturile la bugetele locale?
În primul rând, ar trebui să ne punem o întrebare de bun-simţ:de ce impozitul pe clădiri trebuie să fie mic pentru persoanelefizice şi mare pentru companii? Răspunsul ar putea ţine decapacitatea de plată a populaţiei şi de faptul că statul doreşte sămenţină impozitele pentru locuinţele populaţiei la un nivel redus,în aşa fel încât impozitul pentru locuinţă (aceasta satisfăcând unadin nevoile de bază ale cetăţeanului) să poată fi plătit de toatălumea, inclusiv de cetăţenii cu venituri foarte mici.
Apar însă câteva probleme: aceeaşi nevoie de bază a omului estesatisfăcută şi de o locuinţă construită sau achiziţionată de ocompanie pentru a fi închiriată. De ce ar trebui ca impozitul săfie de câteva zeci de ori mai mare? Şi mai apare o problemă: foartemulte imobile cu destinaţie comercială (magazine, birouri,hoteluri, depozite) sunt deţinute de persoane fizice, nu decompanii. Ce justifică un impozit de câteva zeci de ori maimic?
Personal, consider că o diferenţiere a impozitului trebuiefăcută, dar nu în funcţie de proprietar, ci în funcţie dedestinaţia/folosinţa imobilului. Impozitul mic, similar cu ceea ceexistă în acest moment în cazul persoanelor fizice, ar trebui să seaplice tuturor imobilelor cu destinaţie de locuinţe şi care suntfolosite în acest sens, iar un alt impozit, mai mare, ar trebui săfie aplicat pentru toate spaţiile cu altă destinaţie decât cea delocuinţe sau în cazul spaţiilor cu destinaţie de locuinţe, dar caresunt folosite ca locuri de desfăşurare a activităţii de cătrecomercianţi sau prestatori de servicii.
În plus, consider că pentru ambele categorii de clădiri, bazaimpozabilă trebuie să fie aceeaşi, respectiv o valoare impozabilăfixă (similară cu valorile care se aplică acum pentru persoanefizice), în funcţie de tipul clădirii, valoare ce poate fi corelatăcu un cost mediu de construcţie pentru respectivul tip de clădire.Diferenţierea impozitului ar trebui făcută doar prin cote diferitede impozitare pentru cele două categorii de imobile.
Câte din dezavantajele menţionate anterior ar mai exista?Niciunul! Şi atunci, de ce nu se face nimic în acest sens, mai alescă propunerea se află pe masa autorităţilor de cel puţin trei ani?Greu de răspuns la această ultimă întrebare cu argumente logice.Cred că motivele trebuie căutate mai degrabă la nivelul interesuluipersonal al investitorilor "pe persoană" proprie sau prininterpuşi, investitori cu putere de lobby şi interes în a păstrastatu quo-ul păgubos de astăzi...
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
