Business Construct

Juridic: Cat de protejati sunt cumparatorii de locuinte?

Juridic: Cat de protejati sunt cumparatorii de locuinte?

In dorinta de a face proiectul cat mai atractiv, dezvoltatorii insista pe caracteristicile pozitive fara a preciza cu exactitate termenii si conditiile de realizare

31.05.2007, 17:08 25

Daca tranzactia imobiliara are loc la finalizarea proiectului, moment in care potentialul cumparator poate evalua bunul care va face obiectul cumpararii, facilitatile suplimentare de care va beneficia, putem spune ca cumparatorul are reprezentarea corecta a ceea ce va achizitiona in schimbul pretului de cumparare platit dezvoltatorului. "Problema se pune mai ales pentru cei care tranzactioneaza in faza de proiect. In aceste cazuri, dezvoltatorii incheie contracte de construire cu beneficiarii, in baza carora dezvoltatorii se angajeaza sa construiasca apartamentul/casa intr-un termen determinat, iar beneficiarii platesc marea parte a pretului de cumparare in functie de stadiul de executie. Dreptul de proprietate asupra bunului se transmite la finalizarea bunului/proiectului, cand obiectul vanzarii poate fi identificat in mod exact, moment in care se plateste si ultima transa de pret", spune Delia Pachiu, coordonatorul departamentului de Real Estate din cadrul firmei de avocatura Linklaters Miculiti, Mihai si Asociatii.
Surprizele care apar nu reprezinta incalcari ale normelor obligatorii in materie de constructii, de exemplu legate de calitatea si siguranta utilizarii acestora, care ar necesita implicarea autoritatilor de specialitate. Cele mai multe probleme apar atunci cand cumparatorul primeste altceva decat ceea ce a platit. In dorinta de a face proiectul cat mai atractiv, dezvoltatorii insista pe caracteristicile pozitive sau scot in valoare un element potential al proiectului, fara a preciza cu exactitate termenii si conditiile de realizare.


Reclama mascata a dezvoltatorilor
Astfel, se mentioneaza suprafetele imobilelor (fara a se preciza ca reprezinta suprafata estimata, cea finala urmand a fi evidentiata la finalizarea proiectului), spatiile verzi, zonele de agrement si locurile de joaca pentru copii (fara a preciza daca amenajarea initiala intra in pretul de cumparare sau va reprezenta o cheltuiala suplimentara pentru beneficiar). In plus, locurile de parcare si suprafata terenului, esentiale in cazul caselor de locuit, sunt prezentate doar orientativ pana la dezmembrarea suprafetei totale a proiectului si individualizarea fiecarei parcele de teren.
Intrebarea care se pune este ce protectie juridica are beneficiarul care, la semnarea contractului de vanzare - cumparare, descopera ca imobilul achizitionat/ complexul rezidential in care a ales sa locuiasca este altfel decat credea. Este in astfel de situatii cumparatorul asociat cu un consumator, asa cum este definit prin Ordonanta Guvernului (OG) nr. 21/1992 privind protectia consumatorilor, republicata in 2007 - OG 21/1992? Majoritatea juristilor tind sa dea un raspuns negativ, avand in vedere formularea actuala a OG 21/1992 , care identifica consumatorul din perspectiva de utilizator de produse si servicii in afara caracterului profesional, iar produsele ca fiind bunurile materiale a caror destinatie finala este consumul sau utilizarea individuala sau colectiva. In plus, potrivit doctrinei sustinute de practica judiciara, tranzactiile privind imobilele sunt acte civile, in care partile se afla in pozitii de egalitate, si nu acte comerciale. Este de discutat daca o astfel de pozitie mai poate fi sustinuta in conditiile actuale. Unii sustin ca trasaturile pur comercial ale activitatii dezvoltatorului si faptul ca nu exista cu adevarat o pozitie de egalitate intre cele doua parti fac sa inlature caracterul civil mentionat de doctrina si consecintele acestuia. Altii considera ca prevederile OG 21/1992 sunt aplicabile, avand in vedere ca, in fapt, prin contractul de construire dezvoltatorul se obliga sa presteze niste servicii de construire care ar intra sub incidenta normelor mentionate.
"Lasand la o parte caracterul pur juridic al discutiei, in lipsa unor clarificari legislative care sa tina seama de contextul actual si a unei jurisprudente adecvate, cei afectati sunt cumparatorii. Totusi, chiar in absenta protectiei oferite prin OG 21/1992, beneficiarii/cumparatorii au la dispozitie anumite mijloace legale impotriva dezvoltatorilor", explica Delia Pachiu.
Practic, beneficiarul se poate indrepta impotriva dezvoltatorului pentru a obtine despagubiri reprezentand echivalentul obligatiilor neindeplinite (de exemplu lucrari neefectuate, termene de executie nerespectate etc.), daca dezvoltatorul nu si-a respectat obligatiile asumate prin contract.
Pentru situatia in care proiectul prezentat la contractare difera de cel finalizat de dezvoltator, beneficiarii/cumparatorii ar putea beneficia de protectia Legii nr. 148/2000 privind publicitatea - Legea 148/2000, care prevede ca publicitatea inselatoare este orice publicitate care, in orice fel, inclusiv prin modul de prezentare, induce sau poate induce in eroare orice persoana careia ii este adresata sau care ia contact cu aceasta si ii poate afecta comportamentul economic, lezandu-i interesul de consumator sau care poate leza interesele unui concurent.
Dezvoltatorul poate fi sanctionat contraventional, iar beneficiarul/cumparatorul poate cere in instanta repararea prejudiciului creat sub rezerva dovedirii intinderii acestuia.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO