Principalul avantaj al bulgarilor a fost promovarea intensa a investitiilor imobiliare in publicatii precum Financial Times, International Herald Tribune sau spoturi publicitare la CNN. In plus, odata cu declansarea crizei pietei internationale de creditare, investitorii vesteuropeni au inceput sa fie inlocuiti de polonezi, romani si rusi.
Acestia nu au reusit insa sa mentina ritmul de dezvoltare al pietei locuintelor de vacanta, iar scaderea cererii a generat, in ultimele luni, prabusirea preturilor cu 8 pana la 12%, conform agentiilor imobiliare locale.
Preturile pentru locuintele de vacanta aflate pe litoralul bulgaresc al Marii Negre variaza intre 800 si 1.200 de euro/metrul patrat, un factor semnificativ de diferentiere fiind reprezentat de distanta fata de plaja.
Celelalte sectoare ale pietei imobilare siau continuat totusi dezvoltarea, cele mai puternice cresteri fiind inregistrate pe segmentul spatiilor de birouri, pe segmentul rezidential si pe cel al spatiilor comerciale.
Un factor crucial in dezvoltarea pietei imobiliare a fost adoptarea unor masuri liberale, precum imbunatatirea conditiilor de pe piata interna de creditare, de catre executivul de la Sofia, in urma aderarii la Uniunea Europeana.
Astfel, piata imobiliara bulgara, la fel ca majoritatea pietelor din Europa Centrala si de Est, a devenit unul dintre "terenurile de vanatoare" preferate ale investitorilor aflati in cautarea unui nivel de profitabilitate ridicat.
Birourile, grad de ocupare de peste 95%
In a doua jumatate a lui 2007 piata spatiilor de birouri din Bulgaria a continuat trendul ascendent din ultimii ani, inregistrand o crestere de 16% comparativ cu primele sase luni ale anului si fiind adaugati peste 98.000 de metri patrati spatiilor deja existente, arata un studiu al Colliers International.
In acest moment, birourile construite in Sofia depasesc 704.600 de metri patrati, peste jumatate dintre acestea fiind incadrate in clasa A.
Suprafata totala a spatiilor de birouri aflate in constructie a crescut semnificativ ca urmare a cererii
puternice, la sfarsitul anului trecut depasind 590.000 de metri patrati.
Gradul de ocupare al spatiilor existente este de aproape 100%, in timp ce noile proiecte de dezvoltare par insuficiente pentru a putea satisface cererea. Spatiile de birouri vacante au inregistrat un declin puternic in ultimele sase luni, ajungand la 5% in zonele suburbane si la 3% in zonele centrale.
Ca rezultat al gradului de ocupare ridicat nivelul chiriilor a continuat sa creasca in a doua jumatate a anului trecut, ajungand la o medie de 15 euro/metrul patrat.
In perioada urmatoare, analistii Colliers previzioneaza o continuare a dezvoltarii segmentului de spatii de birouri. In conditiile in care marile companii cauta noi spatii pentru relocarea operatiunilor, cladirile de birouri aflate in constructie sunt contractate inainte de finalizare, ceea ce indica faptul ca piata nu sia atins inca potentialul maxim de absorbtie.
Intarirea stabilitatii economice a Bulgariei, precum si diversificarea modalitatilor de creditare au dat un suflu nou cererii pentru proprietati rezidentiale.
In Sofia, cererea este impulsionata, de asemenea, de cresterea rapida a numarului de locuitori, dar si de transformarile suferite de structura familiei, arata studiul analistilor Colliers.
Cresterea inregistrata anul trecut de piata imobiliara rezidentiala din Bulgaria a fost de 18,6%, pretul mediu al unei locuinte ajungand la 737 euro/ metrul patrat in comparatie cu 624 euro/metrul patrat cat se inregistra in anul precedent. Cele mai cautate proprietati rezidentiale sunt apartamentele cu doua camere, al caror pret nu depaseste 60.000 de euro.
Se inregistreaza, de asemnea, o crestere puternica a cererii pentru locuintele vechi, al caror pret a trecut dincolo de cel al locuintelor incluse in noile proiecte de dezvoltare imobiliara. Cea mai semnificativa diferenta de pret intre locuintele vechi si cele nou construite se inregistreaza in Burgas, unde preturile caselor vechi au un avans de 25%.
Analistii Colliers previzioneaza insa ca in perioada urmatoare preturile vor urca semnificativ doar pentru locuintele de calitate cuprinse in noile proiecte rezidentiale, in masura in care si cererea pentru acest segment este in continua crestere. Chiriile isi vor pastra actualul nivel, in conditiile in care spatiile aflate in constructie vor ridica nivelul ofertei.
Inca 15 malluri in urmatorii doi ani
In a doua jumatate a anului trecut numai un singur proiect de amploare a fost adaugat spatiilor comerciale existente deja in Bulgaria. 2008 va aduce insa peste 100.000 de metri patrati spatii comerciale, printre care se numara si deschiderea primelor malluri in orasele Stara Zagora si Burgas.
Numarul mallurilor aflate in constructie se ridica la 15, cele mai multe dintre acestea zece urmand a fi deschise anul viitor. Pana in 2010 numarul total al spatiilor de acest fel din Bulgaria ar urma sa ajunga la 22. In ultimele sase luni, marile lanturi de retail siau extins semnificativ operatiunile de pe piata bulgareasca, adaugandusi peste douazeci de locatii noi. Primul parc de retail din tara va fi deschis anul acesta in Plodviv si va avea o suprafata de 24.000 de metri patrati.
Piata imobiliara comerciala din Bulgaria are o capacitate relativ mica, spatiile comerciale moderne nedepasind 15 metri patrati/1.000 de locuitori.
O mare parte a proiectelor imobiliare din segmentul de retail au fost dezvoltate in Varna, oras care in perioada urmatoare va depasi capitala bulgara din puctul de vedere al spatiilor de retail pe cap de locuitor. Aproximativ 154.000 de metri patrati de spatii comerciale vor fi finalizati anul viitor in Sofia, alti 100.000 de metrii patrati fiind doar in stadiul de proiect.
Cresterea stabilitatii economice si cresterea veniturilor indivizilor au transformat, in ultimii ani, piata din Bulgaria intrun punct de atractie pentru retailerii straini, generand o cerere ridicata atat pentru spatiile existente in marile centre comerciale, cat si pentru spatiile de depozitare. Chiriile din capitala bulgara se situeaza intre 8 si 15 euro/metrul patrat pentru depozitele de retail si intre 30 si 60 de euro/metrul patrat pentru centrele comerciale.
In ciuda faptului ca segmentul locuintelor de vacanta a avut o crestere 16%, respectiv 11.000 de noi unitati, in a doua jumatate a anului trecut, performanta este
modesta in comparatie cu ritmul de dezvoltare inregistrat in perioadele anterioare.
De exemplu, in 2006 cresterea inregistrata de piata locuintelor de vacanta a fost de 170% in cazul statiunilor montane si 65% in cazul celor litorale.
Incetinirea ritmului de dezvoltare este pusa de analistii Colliers pe seama unei relative saturari a pietei, care ii determina pe investitori sa se orienteze spre dezvoltarea unor proiecte de dimensiuni mici. In cazul unor astfel de proiecte care au totalizat 35% din intreaga piata a locuintelor de vacanta sa inregistrat o crestere de pana la 46%. Analistii estimeaza ca numarul unitatilor existente pe piata locuintelor secundare va continua sa creasca intrun ritm moderat, in conditiile in care acest segment a atins o relativa maturitate. Cu toate acestea, preturile existente pe piata de profil din Bulgaria sunt mult sub media inregistrata in celelalte state membre ale Uniunii Europene.
Infrastructura pune frana dezvoltarii pietei imobiliare
Explozia imobiliara din ultimii ani a creat zeci de mii de locuri de munca in turism, servicii si constructii. De exemplu, Varna odata un port industrial aflat in declin a devenit orasul cu cel mai rapid ritm de crestere economica din Bulgaria, cu o piata imobiliara rezidentiala si comerciala aproape separata de restul tarii, arata un studiu al publicatiei Financial Times.
Insa, ritmul de crestere al pietei imobiliare pune o presiune din ce in ce mai mare asupra dezvoltarii infrastructurii. Si asta in conditiile in care autoritatile locale au incetinit ritmul de constructie a drumurilor de acces, a infrastructurii pentru utilitati si a spatiilor de depozitare a gunoaielor menajere din cadrul noilor proiecte rezidentiale.
Mai mult, atat imbunatatirile la soseaua care traverseaza litoralul bulgaresc de la nord la sud, cat si constructia autostrazii spre Sofia inregistreaza intarzieri semnificative, datorate in principal ritmului lent al platii fondurilor structurale primite de la Uniunea Europeana.
Exista totusi semne de imbunatatire a infrastructurii, atat aeroportul din Varna, cat si cel din Burgas aflanduse intrun proces de modernizare, derulat de catre operatorul german Fraport printrun contract de concesiune. Zborurile spre ambele destinatii au crescut de cateva ori, in ultimele luni, ca urmare a intrarii pe piata din Bulgaria a operatorilor lowcost.
Organizatiile ecologiste din Bulgaria avertizeaza asupra impactului negativ pe care lar putea avea proiectele de dezvoltare imobiliara asupra unor zone incluse in proiectul Natura 2000 reteaua de arii protejate a statelor membre UE. Si asta in conditiile in care investitorii din Marea Britanie, Irlanda, Belgia sau India au achizitionat proprietati destinate dezvoltarii unor proiecte imobiliare si aflate in parcul natural Strandzha (la sud de Burgas) in absenta unui studiu de impact si prin incalcarea normelor locale privind protectia mediului.
Viitorul unor asemenea proiecte este incert dupa ce un tribunal bulgar a emis un ordin de incetare a activitatii de constructie. In replica, autoritatile locale au incercat eliminarea ariei pe care se desfasoara proiectele imobiliare din cadrul zonei protejate o miscare care ar putea determina o reactie dura din partea Comisiei Europene.
Protestele recente ale organizatiilor ecologiste sau concentrat asupra Irakli, o zona a parcului Emine Natura 2000, unde terenul a fost defrisat pentru ridicarea unui complex in ciuda ordinului judecatoresc care prevede suspendarea activitatiilor de constructie in zona.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
