Vânzările de locuinţe nu s-au prăbuşit – în Bucureşti-Ilfov sunt cu doar 7% sub nivelul din 2025, iar ultimele luni au adus chiar reveniri. Şi totuşi, dezvoltatorii descriu o piaţă care „o duce rău spre foarte rău". Explicaţia nu stă în cumpărători, ci în relaţia cu autorităţile: TVA majorat peste noapte, legea Nordis fără norme de aplicare, PUG-ul Capitalei amânat de peste un deceniu. Miliarde de euro în investiţii stau blocate, în timp ce preţurile se pregătesc să încheie anul tot pe plus.
Piaţa rezidenţială românească are un potenţial ridicat de revenire, în condiţiile în care cererea există, iar preţurile rămân sub media regiunii. Problema nu este însă cererea, ci statul, explică Andrei Sârbu, CEO şi fondator al SVN Romania, atunci când priveşte dincolo de cifrele de vânzări – singurele care, la o primă lectură, ar sugera că lucrurile nu stau atât de rău. „Piaţa rezidenţială din România, în special cea din Bucureşti, o duce rău spre foarte rău! – şi acest lucru nu este cauzat de scăderea vânzărilor, care sunt cu doar 7% anual mai mici în ciuda tuturor evenimentelor şi deciziilor cu impact puternic negativ, iar ultimele 2 luni au adus chiar o creştere de peste zece procente a vânzărilor”, spune Andrei Sârbu.
Andrei Sârbu explică faptul că aproape tot ce ţine de autorităţi a devenit o piedică: măsuri adoptate „din senin", lipsă de profesionalism în aplicarea deciziilor şi o absenţă aproape totală a dialogului. „Ajungi chiar să te întrebi dacă se doreşte punerea pe butuci a unuia dintre cele mai importante sectoare din economia locală", avertizează el. Mai întâi a fost majorarea cotei de TVA la cumpărarea locuinţelor noi, care „a dat peste cap planurile de business a zeci şi sute de dezvoltatori din întreaga ţară" – investiţii de multe sute de milioane de euro, croite pentru un anumit target, care „dintr-o dată s-au trezit într-o altă piaţă". A urmat apoi aşa-numita lege Nordis. Deşi o consideră potrivită pentru piaţa locală, Andrei Sârbu atrage atenţia că a fost adoptată „ca de obicei, fără metodologii şi norme de aplicare", fiecare instituţie interpretând-o cum doreşte. Rezultatul: un blocaj care durează deja de jumătate de an. „Vrei să faci business, pur şi simplu sunt zeci şi zeci de companii care vor să facă business şi pur şi simplu nu pot!", spune fondatorul SVN. Peste toate acestea se suprapune blocajul urbanistic – absenţa oricărui dialog ţine în aşteptare, „uneori şi de ani de zile", zeci de proiecte, în condiţiile în care PUG-ul Bucureştiului întârzie de peste un deceniu.
Andrei Sârbu subliniază că fundamentele pieţei rămân sănătoase, iar problemele ţin de relaţia cu autorităţile: „Piaţa rezidenţială ar duce-o chiar OK dacă tot ce ar însemna relaţia cu autorităţile ar decurge într-un mod normal şi predictibil." Vânzările rezidenţiale din primele cinci luni din Bucureşti-Ilfov sunt, repetă el, cu doar 7% mai mici comparativ cu perioada similară din 2025.
Potrivit datelor SVN Romania, livrările de locuinţe din Bucureşti şi împrejurimi ar putea depăşi 20.000 de unităţi în 2026, o creştere de aproximativ 20% faţă de anul trecut, susţinută de proiecte de mari dimensiuni demarate în nordul şi estul oraşului – cei doi poli majori de dezvoltare rezidenţială ai Capitalei în acest moment.
Piaţa nu este însă uniformă, spune Andrei Sârbu. Există proiecte cu rezultate foarte bune, cu planuri de business temeinice şi produse bine adaptate cererii, dar şi proiecte care suferă, acolo unde dezvoltatorii au mizat pe „aşteptări total nerealiste – care erau prea optimiste inclusiv acum un an" şi care trebuie recalibrate. „Estimăm că preţurile vor încheia anul cu o creştere medie de aproximativ 10%", arată Andrei Sârbu, principalele motoare fiind rata inflaţiei şi majorarea costurilor de dezvoltare şi de finanţare. Cererea, adaugă el, este solvabilă: accesibilitatea cumpărării unei locuinţe este de peste patru ori mai bună azi decât în 2008, dobânzile ipotecare scad, iar soldurile depozitelor şi sumele cheltuite în vacanţe în străinătate ating noi recorduri.
Şi din zona de consultanţă şi brokeraj semnalele sunt asemănătoare. Georgian Marcu, consultant imobiliar, observă că orice decizie politică se transmite imediat în vânzări, pentru că achiziţia unei locuinţe presupune, înainte de toate, un sentiment de siguranţă. Iar siguranţa a lipsit, spune el: în ultimii şase ani, fiecare an a adus câte un eveniment major – pandemie, inflaţie galopantă, creşteri de dobânzi, război.
Cu toate acestea, piaţa a mers înainte, fiindcă „nevoia de locuire nu dispare". Întrebarea, spune Georgian Marcu, nu este dacă se tranzacţionează, ci la ce preţuri şi în ce volume. Iar preţurile au crescut: dacă se iau în calcul şi majorarea TVA, şi creşterea de costuri, costul final pentru cumpărător este astăzi aproape dublu faţă de acum cinci ani. Pe baza rapoartelor de piaţă disponibile, consultantul estimează o creştere de circa 35% doar în ultimii doi ani – „ceea ce este foarte mult pentru consumator". Pentru proiectele noi din inelul central al Bucureştiului, cu greu se mai găseşte ceva sub 3.500 de euro/mp plus TVA, adaugă el.
Banii pentru aceste achiziţii există, mai spune Georgian Marcu: în piaţă stau aproximativ 97.000 de depozite bancare de peste 100.000 de euro, însumând circa 20 de miliarde de euro „care nu se mişcă". Segmentul cel mai afectat de incertitudine nu este cel al locuinţelor accesibile, ci cel de upgrade – cumpărătorii care au deja o casă şi ar vrea ceva mai mare sau într-o zonă mai bună şi-au pus decizia „pe hold" în primele săptămâni de după căderea guvernului. Consultantul atrage atenţia şi asupra dimensiunii macroeconomice: industria imobiliară, cu tot ce înseamnă tranzacţii plus construcţii, reprezenta 14,7% din PIB pe datele din 2024, iar cea mai mare parte a acestor bani rămâne în economia locală. Decizia de a majora TVA pentru locuinţe merge, spune el, în răspăr cu practica din vestul Europei, unde statele derulează programe de stimulare a construcţiei. „De obicei efectele în piaţa imobiliară le simţi după un ciclu de dezvoltare", adică minimum de trei ani, precizează Georgian Marcu.
O temă pe care o ridică Georgian Marcu este lipsa datelor reale de tranzacţionare. România raportează deja fiecare tranzacţie de la notar către ANCPI în maximum a doua zi lucrătoare. „Ştii ce lipseşte de acolo? Un singur câmp. Preţul", spune consultantul, care a iniţiat o petiţie pentru publicarea preţurilor de tranzacţionare. El aminteşte că în Franţa o soluţie similară a fost implementată în 30 de zile şi este disponibilă gratuit online. Aceasta ar ajuta deopotrivă cumpărătorii, vânzătorii, băncile, BNR şi autorităţile.
Georgian Marcu se referă şi la luna august, când expiră perioada de tranziţie pentru cota redusă de TVA. Cei care au plătit un avans înainte de 1 august 2025 pentru o locuinţă ce trebuie finalizată până la 1 august 2026 mai pot beneficia de cota redusă, motiv pentru care dezvoltatorii sunt aşteptaţi să grăbească închiderea contractelor. Ulterior, spune consultantul, va urma o scădere a numărului de tranzacţii, similară cu cea din vara lui 2025, când sectoarele 3 şi 6 au înregistrat creşteri de la simplu la dublu, urmate de scăderi în august.
Pe termen scurt, Georgian Marcu este mai prudent decât în urmă cu un an, când anticipa creşteri anuale de două cifre pe 24 de luni. Ultimele 12 luni au adus, la nivel naţional, un avans de circa 12%, însă „toată degringolada politico-economică" afectează volumul tranzacţiilor şi ar putea tempera ritmul de creştere a preţurilor.
Datele imobiliare.ro pentru primul trimestru completează tabloul. La nivel naţional, numărul proprietăţilor vândute a scăzut cu 12%, până la 122.400 de imobile (sursă ANCPI), iar cererea pentru achiziţie s-a redus cu 24%. Oferta listată la vânzare a crescut cu 12%, iar preţul mediu solicitat a urcat tot cu 12%, la 2.010 euro/mp util.
Ritmul scăderii se temperează: tranzacţiile continuă să se diminueze, dar tot mai lent – cu 25% în ianuarie, cu 20% în februarie şi cu 17% în martie. Această evoluţie este interpretată de imobiliare.ro drept un prim semn de stabilizare. „Piaţa se află într-un veritabil război al răbdării", scrie Daniel Crainic, CMO Imobiliare.ro, care notează că dezvoltatorii capitalizaţi, cei care pot susţine costul timpului, ajung să seteze direcţia pieţei.
În Bucureşti, preţul mediu al apartamentelor a ajuns la 2.250 euro/mp util, în creştere cu 15% în ultimele 12 luni şi cu 33% pe doi ani. Diferenţele între cartiere rămân mari, de la peste 5.300 euro/mp în Primăverii până la circa 1.400 euro/mp în Ferentari. În Capitală s-au vândut aproximativ 21.100 de imobile, cu 17% mai puţine decât anul trecut, iar un apartament îşi găseşte cumpărător, în medie, în 54 de zile – cel mai scurt interval dintre marile oraşe.
Jucătorii din imobiliare concluzionează faptul că fundamentele rezidenţialului – cerere solvabilă, depozite record, dobânzi în scădere, nevoie de locuire reală în marile oraşe – rămân solide, iar principalul obstacol ţine de cadrul de reglementare: TVA schimbat peste noapte, legi adoptate fără norme, un PUG amânat de peste un deceniu şi o lipsă structurală de date. Pentru a doua jumătate a anului, dezvoltatorii estimează că preţurile vor încheia 2026 cu un plus de circa 10%, iar livrările din zona Bucureştiului ar putea depăşi 20.000 de unităţi.
