Dezvoltatorii imobiliari spun că Bucureştiul are interes investiţional şi zone cu mare potenţial de regenerare, dar avertizează că ritmul rămâne frânat de absenţa unui Plan Urbanistic General actualizat de peste 25 de ani şi de o autorizare imprevizibilă. În paralel, administraţia condusă de Ciprian Ciucu a pus în mişcare mai multe proiecte de infrastructură – de la PUZ-urile drumurilor radiale spre Autostrada A0 până la lărgirea Bulevardului Dimitrie Pompeiu.
Bucureştiul traversează un moment pe care dezvoltatorii imobiliari îl descriu, aproape unanim, drept un punct de transformare: există interes investiţional, există cerere pentru proiecte bine poziţionate şi există zone întregi cu potenţial major de regenerare. Şi tot aproape unanim, aceiaşi dezvoltatori avertizează că ritmul acestei transformări este frânat de un lucru de fond – lipsa unui cadru urbanistic actualizat şi predictibil.
Beatrice Dumitraşcu, CEO al diviziei rezidenţiale din One United Properties recunoaşte câteva semnale pozitive şi o intenţie a administraţiei de a aduce mai multă coerenţă în spaţiul public, dar punctează că problema rămâne structurală: Bucureştiul nu are un Plan Urbanistic General actualizat de peste un sfert de secol, „un lucru recunoscut public chiar de administraţie“, motiv pentru care predictibilitatea autorizării rămâne limitată. Paşii cu adevărat importanţi, în opinia sa, ar fi finalizarea noului PUG şi digitalizarea proceselor. Peste cinci ani, One United mizează pe „un Bucureşti mai coerent, mai verde, mai bine conectat“, un oraş care îşi regenerează zonele neglijate – aşa cum compania spune că a făcut deja în Cotroceni şi în zona de nord, cu locuinţe, şcoli, infrastructură şi spaţii publice.
Aceeaşi aşteptare o exprimă şi un dezvoltator internaţional. Andreea Dumitru, chief marketing officer al Hagag Development Europe, vede Capitala „într-un moment important de transformare“, cu cerere pentru proiecte bine poziţionate şi cu zone cu potenţial major de regenerare, dar avertizează că ritmul este afectat de lipsa unui cadru urbanistic actualizat. Principala aşteptare de la noul PUG, spune ea, este definirea unor reguli clare de construire – „nu reguli care să blocheze dezvoltarea, ci reguli care să ofere direcţie, coerenţă şi predictibilitate“. Investitorii au nevoie să ştie ce se poate construi, în ce condiţii şi în ce orizont de timp. Ce se mişcă, în opinia sa, este interesul pentru proiecte mai bine integrate urban, pentru funcţiuni mixte şi pentru reconversii; ce blochează ritmul este incertitudinea: proceduri lungi, interpretări neunitare şi absenţa unei strategii urbane actuale.
Pentru Andrei Ciobotaru, director dezvoltare la HILS Development, oraşul are nevoie în primul rând de predictibilitate urbanistică şi de o simplificare reală a procesului de avizare. „Nu vorbim doar despre viteza de emitere a autorizaţiilor, ci despre coerenţă între certificat de urbanism, avize, autorizaţie şi comunicarea dintre instituţii“, afirmă el. Andrei Ciobotaru recunoaşte că există mişcare în oraş – investiţii în transport, termoficare, consolidări şi proiecte publice importante – dar insistă că aceste direcţii trebuie dublate de proceduri clare, termene predictibile şi un dialog mai bun între administraţie, avizatori, arhitecţi şi dezvoltatori. Concluzia sa atinge direct cumpărătorul final: blocajul urbanistic nu afectează doar dezvoltatorii, ci reduce oferta de locuinţe noi şi, în final, pune presiune pe preţul plătit de cumpărător.
Nuanţa o aduce Cosmin Savu Cristescu, CEO al Redport, din experienţa companiei cu infrastructura donată oraşului. Relaţia cu administraţia s-a schimbat, spune el, în sensul că există tot mai multă conştientizare că dezvoltatorii serioşi pot contribui la infrastructura urbană, nu doar la construcţia de locuinţe. „Când vii cu proiecte mari, cu documentaţii solide, cu infrastructură propusă, cu drumuri, utilităţi şi funcţiuni pentru comunitate, dialogul devine mai aplicat“, afirmă Cosmin Savu Cristescu. Ce rămâne blocat este însă tot predictibilitatea: întârzieri mari la nivel de PUZ, PUD, autorizaţii şi coordonare între instituţii, costisitoare pentru proiectele de regenerare, pentru că afectează oferta de locuinţe, preţurile şi ritmul investiţiilor. Soluţia pe care o propune ţine de mentalitate – marile proiecte ar trebui tratate „ca parteneriate de oraş, nu ca simple dosare de autorizare“, singura cale prin care, în opinia sa, piaţa rezidenţială poate evolua matur.
În oglindă cu aceste aşteptări, administraţia condusă de Ciprian Ciucu a trecut, în ultimele luni, de la anunţuri la contracte şi licitaţii. Primăria generală nu mai vorbeşte doar despre proiecte, ci semnează documentaţii şi scoate la licitaţie lucrări: PUZ-urile necesare Drumurilor Radiale 9 şi 10, supralărgirea şi modernizarea Bulevardului Dimitrie Pompeiu, finalizarea după 15 ani a recepţiei Podului Basarab şi accelerarea lucrărilor la Prelungirea Ghencea, alături de modernizări ale liniilor de tramvai.
Drumurile radiale sunt prezentate de municipalitate drept o schimbare de paradigmă în trafic. „Odată construite, acestea vor muta traficul din centrul oraşului spre periferie şi vor conecta direct sudul Capitalei de Autostrada A0“, a transmis Ciprian Ciucu. Drumul Radial 9 – Sud Express va lega Vidra – Autostrada A0 – DNCB – Bulevardul Metalurgiei/Gara Progresul, cu racordare la Şoseaua Berceni şi Bulevardul Metalurgiei. Drumul Radial 10 – Măgurele Expres va urma traseul Autostrada A0 – oraşul Măgurele – Parc Industrial Măgurele – DNCB – Prelungirea Ferentari, cu conexiuni la Şoseaua Giurgiului, Şoseaua Sălaj şi Şoseaua Bucureşti – Măgurele. Cele două PUZ-uri ar urma să fie gata la începutul anului viitor, iar şantierul este programat să fie deschis în 2028 – un orizont care, pentru un proiect anunţat încă din 2021, arată cât de lung rămâne drumul de la idee la excavator. Calendarul depinde şi de finalizarea A0, aşteptată la final de 2026.
Cel mai consistent proiect anunţat recent este lărgirea Bulevardului Dimitrie Pompeiu, plasat de primar în „top trei proiecte prioritare“, alături de Prelungirea Ghencea. Contractul scos la licitaţie are o valoare totală estimată de 256,4 milioane de lei şi cuprinde proiectare, asistenţă tehnică şi execuţie. Lucrările vizează lărgirea bulevardului, extinderea infrastructurii de tramvai până pe Bulevardul Barbu Văcărescu – astfel încât liniile 16 şi 36 să fie conectate cu linia 5 –, o pasarelă pietonală, un drum de legătură între Şoseaua Pipera, Bulevardul Dimitrie Pompeiu şi Strada Fabrica de Glucoză, precum şi o parcare de tip park & ride. În paralel, primăria a demarat procedurile de expropriere aprobate în Consiliul General în martie: un culoar de 35.888 mp pe ambele părţi ale bulevardului, evaluat la 74 de milioane de lei. Termenul de depunere a ofertelor este 28 iulie, iar câştigătorul va avea la dispoziţie 26 de luni de la ordinul de începere.
Tot recent, Ciprian Ciucu a anunţat finalizarea, după 15 ani, a procedurii de recepţie a Podului Basarab, cu menţiunea că structura are nevoie de reparaţii şi mentenanţă, lucrări programate peste vară. „Nu putem pune oraşul la punct fără lucrări“, a transmis primarul, subliniind în mai multe rânduri schimbarea de ton în comunicarea instituţiei.
Că blocajele administrative nu lovesc doar dezvoltatorii o arată un episod recent semnalat chiar de primar. Cazul hotelului Bristol de la Universitate – clădire-monument, neutilizată, cu risc seismic şi cu costuri de consolidare de zeci de milioane de euro – a fost descris public de Ciprian Ciucu drept o problemă fără soluţie evidentă, generată de Legea 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale. Cele două spaţii de la parter, care ar da sens economic unui hotel, au fost deja vândute în baza acelei legi. Primăria nu poate expropria pentru a întregi imobilul, întrucât exproprierea cere o destinaţie de utilitate publică, iar hotelurile nu intră în această categorie. Singura variantă rămasă – concesionarea fără spaţiile de la parter – riscă să descurajeze investitorii serioşi. Este, în fond, exact tipul de impas birocratic pe care piaţa îl reclamă de ani de zile.
Suprapunând cele două perspective, rezultă o imagine în două viteze. Pe de o parte, administraţia a trecut de la anunţuri la contracte, iar proiectele de infrastructură – radiale, Dimitrie Pompeiu, Basarab, Ghencea, linii de tramvai – sunt critice pentru un oraş sufocat de trafic şi încremenit ani la rând. Pe de altă parte, niciunul dintre aceste proiecte nu rezolvă blocajul pe care îl reclamă piaţa rezidenţială: absenţa unui PUG actualizat, întârzierile la PUZ şi PUD, interpretările neunitare şi lipsa de coordonare între instituţii. Infrastructura accelerează; cadrul urbanistic care decide ce şi unde se poate construi rămâne în aceeaşi inerţie.
Un detaliu din chiar proiectul-fanion al primăriei spune mult despre acest decalaj. Bulevardul Dimitrie Pompeiu se modernizează abia acum, după aproape două decenii în care zona a fost transformată de investiţii private – sediile unor multinaţionale, inclusiv centrul Infineon pentru România –, iar primăria a încasat impozite de multe milioane de euro generate de aceste dezvoltări, fără ca infrastructura publică să ţină pasul. Municipalitatea intervine, aşadar, după ce piaţa a creat deja valoare şi densitate, nu înaintea ei. Este exact inversul logicii pe care o cer dezvoltatorii, pentru care infrastructura şi regulile clare ar trebui să preceadă, nu să urmeze, investiţia privată.
După ani de amânări, Bucureştiul pare să se îndrepte într-o direcţie bună: au demarat atât proiecte de înfrumuseţare, cât şi lucrări critice – modernizări de linii de tramvai, lărgiri de bulevarde, accelerarea Prelungirii Ghencea. Dar ritmul şantierelor şi transparenţa comunicării nu compensează încă lipsa instrumentului de bază al urbanismului. Atât timp cât noul PUG întârzie, iar avizarea rămâne imprevizibilă, transformarea Capitalei se va face în continuare proiect cu proiect, nu pe baza unei viziuni asumate – iar costul acestei impredictibilităţi va fi plătit, în final, de cumpărătorul de locuinţe.
