După doi ani în care preţurile apartamentelor noi din Bucureşti au crescut cu circa 38%, piaţa rezidenţială trece de la o creştere alimentată de cerere la o etapă mai selectivă, în care contează produsul, dezvoltatorul şi localizarea. Pe acest fond, segmentul premium se desprinde tot mai clar, iar dezvoltatorii îşi recalibrează pipeline-ul. Andreea Dumitru, Chief Marketing Officer al HAGAG Development Europe, dezvoltator cu un portofoliu local de peste 200 mil. euro, explică pentru ZF cum se reaşază cererea şi unde merg banii.
După o perioadă în care preţurile au urcat constant – cu aproximativ 38% pe segmentul apartamentelor noi în ultimii doi ani – ritmul de creştere nu mai este susţinut de un val nediferenţiat de cerere, ci de o cerere tot mai atentă la calitate, localizare şi la soliditatea celui care dezvoltă. În paralel, oferta de unităţi noi din Capitală s-a subţiat, pe fondul unui blocaj urbanistic care a încetinit autorizarea proiectelor, ceea ce a adâncit diferenţa dintre dezvoltările bine poziţionate şi restul pieţei.
În acest peisaj, profilul cumpărătorului s-a schimbat vizibil faţă de acum trei ani. „Cumpărătorul din 2026 este mult mai informat, mai atent la detalii şi mai riguros în procesul de decizie”, spune Andreea Dumitru, Chief Marketing Officer al HAGAG Development Europe. Clientul nu mai analizează doar suprafaţa sau preţul pe metru pătrat, ci întregul ecosistem al locuirii: calitatea construcţiei şi a finisajelor, compartimentarea, eficienţa spaţiului, parcările, zonele comune şi serviciile disponibile. Un criteriu care a urcat puternic în ierarhia deciziei este încrederea în dezvoltator – istoricul de livrare, proiectele deja finalizate, transparenţa procesului de vânzare şi modul de comunicare pe parcursul tranzacţiei, mai ales atunci când achiziţia se face într-un stadiu incipient al construcţiei.
Tot mai mult, decizia se mută dinspre preţ către utilitate. La fel de relevantă a devenit şi proximitatea: cumpărătorii caută proiecte bine conectate la şcoli, retail, restaurante, zone de relaxare şi infrastructură de transport. „Ceea ce caută cumpărătorul este o locuinţă care îi oferă confort, predictibilitate şi timp câştigat în viaţa de zi cu zi", rezumă Andreea Dumitru. Schimbarea se vede şi în felul în care este perceput imobiliarul: pe o piaţă mai matură, tot mai mulţi clienţi privesc un activ rezidenţial bine ales drept o modalitate de a-şi proteja capitalul, nu doar ca pe o locuinţă.
Un capitol care s-a normalizat este cel al eficienţei energetice. Dacă în urmă cu câţiva ani o certificare putea fi un argument de marketing, astăzi ea a devenit o condiţie de bază. „Cumpărătorii sunt interesaţi de beneficiile reale: costuri de întreţinere reduse, confort termic, calitatea sistemelor de încălzire şi răcire, izolaţie bună, materiale performante", explică reprezentanta companiei. În condiţiile în care dezvoltările noi trebuie oricum să respecte standarde ridicate de performanţă energetică, simpla existenţă a unei certificări nu mai diferenţiază un proiect; sustenabilitatea contează atunci când produce efecte concrete – costuri optimizate şi o locuinţă mai bine pregătită pentru viitor – nu atunci când este prezentată „ca elemente decorative de marketing".
Peste toate aceste tendinţe planează însă o frână structurală: cadrul urbanistic. Comparat cu alte capitale din regiune, Bucureştiul porneşte de la un potenţial ridicat, dar livrează sub el. „Bucureştiul are un potenţial urban extraordinar şi un fond construit valoros", spune Andreea Dumitru, care observă totuşi că oraşul nu are aceeaşi coerenţă urbană pe care o regăsim în anumite zone din Varşovia, Praga sau Budapesta. „Ce îi lipseşte Bucureştiului este, în primul rând, un cadru urbanistic actualizat, coerent şi predictibil. Oraşul are nevoie de reguli clare de dezvoltare, nu doar pentru zonele centrale sau protejate, ci pentru întregul său teritoriu." Pentru investitorii străini, Capitala rămâne o piaţă cu spaţiu de creştere, dar transformarea acestui potenţial în proiecte solide cere predictibilitate legislativă, stabilitate administrativă şi o direcţie urbană clară.
Tocmai această selecţie a pieţei împinge în prim-plan segmentul premium, care se desprinde tot mai clar de restul ofertei. Important este însă ca el să nu fie confundat cu zona de lux. „Premium nu înseamnă neapărat produs ultraexclusivist, ci un proiect bine localizat, cu o calitate superioară a finisajelor, arhitectură coerentă, servicii relevante, zone comune bine gândite şi un raport corect între poziţionare, preţ şi valoare", precizează Andreea Dumitru. În 2026, proiectele premium bine poziţionate pot ajunge la aproximativ 5.000-5.500 euro/mp util plus TVA, cu variaţii în funcţie de zonă, stadiul construcţiei, tipologia apartamentului şi nivelul de facilităţi. Faţă de acum doi ani, creşterea de circa 38% a pieţei apartamentelor noi nu s-a tradus uniform: pe segmentul premium, cu vizibil mai puţine dezvoltări decât cele middle-market, evoluţia trebuie analizată punctual, iar preţul este determinat nu doar de costul construcţiei, ci şi de localizare, vecinătăţi, calitatea produsului şi de capacitatea proiectului de a-şi conserva şi chiar augmenta valoarea în timp.
HAGAG Development Europe, parte a grupului israelian cu acelaşi nume, este un caz relevant: un portofoliu local de peste 200 mil. euro, care îmbină dezvoltări rezidenţiale de volum, proiecte boutique şi clădiri de patrimoniu transformate – printre care Calea Victoriei 109 şi 139 până la Palatul Ştirbei. Pentru un astfel de jucător, restaurarea unei clădiri istorice este, înainte de orice, un calcul economic. „Restaurarea unei clădiri de patrimoniu presupune, înainte de toate, un exerciţiu de echilibru între valoarea istorică a imobilului şi exigenţele locuirii contemporane", spune Andreea Dumitru. Astfel de proiecte vin cu costuri mai mari de consolidare, procese mai complexe şi un ritm diferit faţă de o construcţie ridicată de la zero, dar oferă ceva ce o dezvoltare nouă nu poate replica: o localizare centrală, matură şi dezirabilă, plus o arhitectură cu identitate. „Valoarea unui astfel de proiect nu se reduce la metri pătraţi construiţi, ci include caracterul imobilului, memoria locului şi capacitatea de a-i oferi o nouă funcţiune relevantă", afirmă reprezentanta companiei. Pe partea de volum, structura cererii confirmă maturizarea pieţei. În proiectele middle-market – H Pipera Lake şi H East Residence – ponderea este de aproximativ 70% clienţi finali şi 30% investitori, atât români, cât şi străini. În zona premium, reprezentată de H Victoriei 139, structura este similară, dar într-un proiect boutique, cu număr limitat de apartamente şi alt nivel de preţ, în timp ce pe segmentul upper-premium, cu proiectele din cartierul Primăverii, compania estimează că ponderea utilizatorilor finali va urca până la circa 90%.
Pe termen scurt, prioritatea HAGAG este finalizarea fazei I a H East Residence şi a celei de-a doua faze a H Pipera Lake, două dezvoltări care vor aduce anul viitor pe piaţa middle un total de 728 de apartamente, cu un obiectiv comercial de cel puţin 85% din stoc vândut. În paralel, compania pregăteşte faza a III-a a H Pipera Lake – ultima a proiectului – şi faza a II-a a H East Residence, iar pe upper-premium lucrează la H Primăverii 1, pe care vrea să îl ducă spre autorizare în lunile următoare. Dincolo de Capitală, dezvoltatorul îşi îndreaptă atenţia către oraşe mari. „Pentru următorii doi ani, analizăm şi extinderea în afara Bucureştiului, în oraşe mari precum Braşov sau Constanţa", spune Andreea Dumitru, vizând în special proiecte mixte, care combină rezidenţialul premium cu funcţiuni complementare – retail, birouri sau hospitality.
Această orientare este susţinută de o strategie investiţională bazată pe diversificare, cu un portofoliu echilibrat între proprietăţi dezvoltate pentru vânzare şi active generatoare de venit recurent. „Rezidenţialul şi birourile se susţin reciproc printr-o logică urbană comună: ambele răspund nevoii de spaţii bine localizate, bine administrate şi adaptate unui mod de viaţă contemporan", arată reprezentanta companiei, subliniind că un portofoliu diversificat este mai rezilient la fluctuaţiile unui anumit segment.
Aceeaşi logică defineşte şi raportul hold versus exit: în rezidenţial, modelul este orientat către vânzare, dar cu implicare continuă prin servicii de administrare, în timp ce activele comerciale rămân investiţii pe termen lung, generatoare de venit. „Nu urmărim exit-uri rapide. Luăm în calcul vânzarea unui activ doar atunci când toate elementele relevante converg şi când valoarea de piaţă reflectă pe deplin calitatea dezvoltării", conchide Andreea Dumitru.
