Andrei Brînzea, C&W Echinox: Piaţa industrială rămâne dinamică, dar are nevoie de terenuri pregătite şi infrastructură pentru acestea

♦ România continuă să atragă investitori pe segmentul industrial şi logistic, chiar dacă dezvoltarea speculativă s-a redus, iar sectorul auto trece printr-o perioadă de ajustare ♦ Retailul şi e-commerce-ul susţin cererea pentru depozite, în timp ce infrastructura şi pregătirea terenurilor rămân puncte-cheie pentru atragerea de investiţii mari ♦ Bucureştiul rămâne principalul hub, însă zone precum Moldova pot deveni poli logistici dacă proiectele de autostradă se finalizează la timp.

Piaţa românească de spaţii in­dustriale şi logistice continuă să atragă investiţii, în pofida percepţiei generale de încetinire. „În România încă se mai fac investiţii, contrar tutu­ror aparenţe­lor. Ne bucurăm în conti­nuare de o piaţă relativ dinamică, care are şi suişu­rile şi coborâşurile ei“, a spus Andrei Brînzea, business development land & industrial în cadrul Cushman & Wakefield Echinox în emisiunea „CEC Bank pentru afaceri româneşti“.

În acest an au intrat jucători noi pe piaţă, care au securizat terenuri în sudul Capitalei şi pregătesc primele proiecte industriale, inclusiv în zone care nu au fost anterior accesate.

Dezvoltarea speculativă – con­struirea de proiecte fără contracte de închiriere semnate – s-a redus sem­nificativ. „Dezvoltarea speculati­vă e un lucru din ce în ce mai rar văzut în piaţa de industrial, cel mai speculativ dezvoltator rămânând în continuare liderul de piaţă CTP“, a explicat Brînzea. Modelele actuale presupun securizarea a 50–60% dintr-un pro­iect înainte de începerea construc­ţiei, pentru a limita riscurile şi a menţine stabilitatea chiriilor. „Ni­meni nu mai face o clădire fără chi­riaşi semnaţi. O creştere sănătoasă va fi în continuare această dezvolta­re parţial speculativă.“

În timp ce segmentul automotive trece printr-o perioadă de transformare, retailul şi comerţul online sunt principalele motoare de cerere. „Tot pe consum mergem. Românii au în continuare un apetit ridicat pentru consum şi vedem în continuare proiecte de depozite logistice atât de e-commerce, cât şi clasice în piaţă, atât în Bucureşti, cât şi în vestul ţării.“ În paralel, există discuţii în piaţă privind dezvoltarea industriei de apărare, considerată noul trend european, însă proiectele din această zonă sunt mai degrabă confidenţiale şi se desfăşoară în strânsă legătură cu autorităţile de stat.

Un capitol esenţial pentru atragerea investiţiilor rămâne disponibilitatea terenurilor clar pregătite, cu regim urbanistic şi utilităţi. Brînzea a comparat situaţia României cu cea a Ungariei, unde autorităţile locale rezervă din timp terenuri pentru parcuri logistice, cu acces la infrastructură, pentru a putea fi prezentate rapid investitorilor. „România nu are încă o situaţie foarte clară la nivel de cadastru, la nivelul terenurilor care sunt în administraţie. Nu există o pregătire în prealabil a acestor terenuri. Ceea ce fac bine ungurii este că gândesc puţin în avans. În momentul în care un investitor vine, ai ce să-i arăţi. La noi se promite că se va face, se va aduce, dar în foarte puţine cazuri există ceva făcut.“

Bucureştiul concentrează peste jumătate din activitatea logistică şi industrială. „Bucureşti este cel mai mare hub, 56% din business se întâmplă aici. Oraşele din vest sunt axate mai mult pe producţie, în special automotive, iar încetinirea acestui segment a dus la creşterea gradului de neocupare.“ O parte din presiune se mută acum către infrastructură: finalizarea A0, autostrada A7 spre Moldova şi conexiunile Constanţa–vest sunt considerate esenţiale. „A8 este cu semnul întrebării. Crucial ar fi să avem Constanţa–Bucureşti–vestul ţării executat, să avem un sistem de tranzit acceptabil. A8 ar fi ideal pentru că ar scurta foarte mult timpii, dar costurile sunt mari. Măcar să le vedem pe astea făcute.“

Moldova este văzută ca următorul pol logistic, odată cu înaintarea lucrărilor pe A7. „Sunt optimist cu privire la acea zonă, dacă se vor termina lucrările de infrastructură. În momentul de faţă ai foarte puţină logistică în acea regiune şi majoritatea este 100% închiriată, nu ai stoc disponibil“, a spus Brînzea. Pe termen scurt, Bucureştiul va continua să atragă cea mai mare parte a cererii, în special datorită poziţiei centrale şi conexiunilor de pe A0, care modifică harta logistică a zonei metropolitane.

Din punct de vedere al costurilor, România rămâne competitivă. „România stă încă foarte bine pe partea de putere, mai bine decât Ungaria, şi pe partea de cost cu forţa de muncă“, a menţionat Brînzea. Totuşi, nivelul chiriilor este cel mai scăzut din regiune. „Chiriile în România sunt încă la un nivel foarte redus. Dacă comparăm chiriile din România cu Bulgaria, Serbia, Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia, avem cele mai mici chirii din regiune.“ Concurenţa acerbă pentru proiectele mari ţine net-efectivele jos şi limitează profitabilitatea dezvoltatorilor.

Datele Cushman & Wakefield Echinox arată că stocul modern de spaţii industriale şi logistice din România a ajuns la circa 7,75 milioane mp la jumătatea anului 2025, cu un volum de închirieri de peste 514.000 mp în primul semestru. În construcţie se află aproximativ 370.000 mp de proiecte, iar rata de neocupare s-a situat la 5,8%. Chiriile headline s-au menţinut în intervalul 4,3–4,7 euro/mp/lună, cu presiune uşor ascendentă spre final de an, pe fondul costurilor de construcţie şi al limitării proiectelor speculative.

 

Ce a mai spus Andrei Brînzea, Business Development Land and Industrial, în cadrul C&W Equinox în emisiunea CEC Bank pentru afaceri româneşti

► România nu are încă o situaţie clară la nivel de cadastru şi urbanism pentru terenurile industriale; lipsa pregătirii în avans complică atragerea investitorilor mari.@ În Bucureşti rata de neocupare este de aproximativ 6%, în creştere de la 3% în urmă cu puţin timp, pe fondul temperării dezvoltării speculative.@ Moldova va deveni un pol logistic dacă lucrările de infrastructură sunt finalizate la termen, având cerere ridicată şi lipsă de stoc disponibil.@ Modelele de dezvoltare s-au mutat spre pre-închirieri de 50–60%, ceea ce oferă siguranţă şi eficienţă în execuţia proiectelor.@ România rămâne competitivă la energie şi forţă de muncă, dar nivelul redus al chiriilor limitează randamentele pentru investitori.