Andrei Koszti, Simon, Iuga & Partners: Avem excesiv de mult teren, dar dezvoltatorul nu este Moş Crăciun: nu va cumpăra câmpuri goale supraevaluate, va prefera să îşi mute banii în altă parte

♦ România a început să câştige proiecte de producţie după intrarea în Schengen, iar costul forţei de muncă este printre cele mai mici din UE ♦ Codurile de proiectare scumpesc construcţia halelor din cauza riscului seismic, iar România concurează cu Cehia şi Slovacia fără tradiţie de producţie şi fără ajutoare de stat ♦ Teren există „excesiv de mult“, dar parcelele sunt fărâmiţate, iar proprietarii cer preţuri nerealiste.

Intrarea în Schengen şi costul re­dus al forţei de muncă aduc Româ­niei proiecte noi de producţie, însă investi­torii pierd la calculul final din cauza cos­turilor de construcţie impu­se de codurile de proiectare, spune Andrei Koszti, partener al firmei de consul­tan­ţă imobiliară Simon, Iuga & Partners.

„Schengen ne ajută foarte mult, vor fi proiecte câştigate pe Schengen fără doar şi poate. Deja sunt compa­nii care se dezvoltă în ultimii trei ani şi probabil se vor mai deschide multe astfel de puncte de producţie. Dar, pentru a fi cu adevărat competitivi în faţa regiunii, trebuie să fim foarte efi­cienţi şi la nivel de cost“, a spus An­drei Koszti în cadrul emisiunii CEC Bank pentru Afaceri Româneşti.

La producţie, unde salariile cân­tă­resc mai mult decât chiria în costul total, România stă bine deoarece „avem costul cu forţa de muncă prin­tre cele mai reduse - nu e chiar cel mai redus, parcă e penultimul sau ante­penultimul“. Problema apare pe şan­tier. „În momentul în care un in­ves­titor decide să investească 100 de euro în România, primeşte 0,8 clădire faţă de cât ar primi în alte ţări, unde codurile de proiectare sunt mai rela­xate. Din cauza costului pe care îl ai când construieşti în România, ajungi să nu te mai încadrezi în targeturile bugetare şi vei pierde proiecte către Polonia“, a explicat el.

Fără a ignora riscul seismic, consultantul cere relaxarea normelor pentru depozite, clădiri de importanţă mai redusă, eventual o revenire la codurile de dinainte de 2016 pentru această categorie: „Să trecem un pic mai mult spre proiectarea pe criterii de performanţă, decât pe cerinţe minime care se tot înăspresc“.

România pleacă şi cu un handicap de imagine în faţa investitorilor. „Suntem într-o perioadă de descoperire de către partenerii occidentali. Nu suntem un punct zonal consolidat, cu tradiţie pe zona de producţie, cum este Cehia, care face asta din anii '90, sau Slovacia. Trebuie să îi atragem cu ceva. Suntem o piaţă liberă, deci nu se pune problema să ai ajutoare de stat deosebite — nu aici poţi câştiga“, a spus Andrei Koszti.

Piaţa pe care se dă bătălia nu este una mică: stocul de spaţii industriale de clasă A a ajuns la 8,6 milioane de metri pătraţi, din care aproximativ 4 milioane în zona metropolitană a Bucureştiului şi circa 2 milioane în vestul şi nord-vestul ţării, restul fiind împărţit între Braşov, Iaşi, Constanţa sau Craiova. Cu spaţiile de clasă B, stocul total trece de 10 milioane de metri pătraţi.

Nici energia nu mai este un avantaj, admite el, dar spune că raportarea la preţul spot este „o tendinţă superficială“: un proiect de producţie se calculează pe minimum 10 ani, timp în care proiectele energetice aflate acum în construcţie vor ajunge la maturitate şi vor trage în jos costul final.

La capitolul terenuri, România stă paradoxal: „Noi avem excesiv de mult teren, pot spune“, iar dezvoltatorii prezenţi în piaţă pot oferi variante „în aproape oricare punct pe care un client îl indică“. Blocajul vine din fărâmiţarea proprietăţii şi din preţuri. „Proprietarii nu vor să alipească terenurile astfel încât să aibă sens un proiect logistic, care necesită cel puţin 10 hectare. Am observat şi acest delir al unor proprietari în ceea ce priveşte preţul. Cel mai dulce punct pentru un teren industrial este în jurul a 20 de euro pe metru pătrat şi, în funcţie de locaţie, se poate duce în 30 şi puţin mai mult. Dezvoltatorul nu este Moş Crăciun — nu va cumpăra câmpuri goale supraevaluate, va prefera să îşi mute banii în altă parte“, a spus consultantul.

O rezervă neexploatată sunt fostele fabrici din oraşe, scoase la vânzare în ultima perioadă: bine amplasate, ele pot găzdui producători vest-europeni relocaţi, din industrii precum imprimantele 3D sau lentilele de contact. Deocamdată, piaţa traversează un an de consolidare: în primul semestru s-au închiriat circa 340.000 mp de spaţii industriale, jumătate din totalul lui 2024.