CEC Bank pentru afaceri româneşti. Georgian Marcu: Preţurile apartamentelor din Bucureşti au crescut cu 35% în doi ani, iar chiriile nu au ţinut pasul. Dacă nu se dă drumul la autorizări, piaţa poate avea probleme

♦ Numărul apartamentelor noi livrate în Bucureşti a scăzut cu 35% în 2024, iar 2025 va fi pe aceeaşi traiectorie descendentă ♦ TVA-ul de 21% la locuinţe va produce un şoc în tranzacţii de la 1 august, adăugând circa 13.000 de euro la preţul unui apartament de 120.000 de euro ♦ Din 2020 până astăzi nu există niciun PUZ realizat pentru un proiect rezidenţial în Bucureşti ♦ Marja de negociere rămâne sub 5%, iar ponderea proprietăţilor ipotecate este cea mai mică din Europa.

Piaţa rezidenţială din Bucureşti a intrat într-o fază în care tranzacţiile du­rează mai mult, cumpărătorii sunt mai atenţi, iar oferta din zonele cen­trale şi semicentrale se subţiază de la un tri­mestru la altul. Georgian Marcu, broker imobiliar şi proprie­tarul agen­ţiei Green Angels, spune că primul trimestru din 2026 a confirmat estimă­rile de încetinire: peri­oadele de vânzare s-au prelungit, nu­mă­rul de vizionări a crescut, iar deci­ziile de cumpărare sunt influenţate puternic de contextul geopo­litic şi de ştiirile negative din mediul internaţio­nal. „Gândiţi-vă că tot ce înseamnă achiziţie rezidenţială e în mare parte emoţională. Trebuie să-ţi placă, trebuie să te simţi bine. La inves­tiţii l-ai pus în Excel, dar la rezidenţial e mult mai mult emoţionalul implicat“, explică Georgian Marcu.

Pe segmentul mediu-superior, în ca­re activează Green Angels, lucrurile se mişcă diferit în funcţie de buget. Pen­tru o vilă din range-ul 500.000-1.000.000 de euro au fost suficiente 4 vizionări în 4 luni, în timp ce pentru alte proprietăţi au fost necesare 30 de vizionări.

„Cei care vin pe bugete mai mari sunt mult mai bine calificaţi, ştiu clar ce îşi doresc şi sunt pregătiţi să ia decizia mult mai repede“, spune Georgian Marcu. Proiectele boutique premiate la bienalele de arhitectură se apreciază cu 10-20% peste media zonei şi generează cerere constantă chiar şi la ani după vânzare.

Marea majoritate a cumpărătorilor actuali sunt end-useri, nu investitori. Numărul investitorilor a scăzut semnificativ după 2020 din mai multe motive: preţurile de vânzare au crescut mult mai rapid decât chiriile – în zone precum Aviaţiei, apartamentele noi s-au dublat ca preţ faţă de 2020, în timp ce chiriile au avansat cu doar 30-35% –, iar instrumentele alternative de investiţii, de la titluri de stat la bursă, au oferit randamente atractive fără bătaia de cap a administrării unui imobil.

Un al doilea şoc vine din zona fiscală. Renunţarea la cota redusă de TVA pentru locuinţe şi trecerea la 21% adaugă circa 13.000 de euro la preţul unui apartament de 120.000 de euro – bani pe care mulţi cumpărători pur şi simplu nu îi au. „O să vedeţi un şoc în numărul tranzacţiilor efectuate în august, pentru că antecontractul trebuia semnat până pe 1 august 2025, iar blocul livrat până pe 1 august 2026“, anticipează Georgian Marcu. El consideră măsura greşită şi cere guvernului să monitorizeze impactul real – dacă a încasat mai mult TVA sau nu – şi să ia măsuri în consecinţă, mai ales că imobiliarele şi construcţiile reprezintă 15% din PIB.

Problema structurală a Bucureştiului rămâne însă lipsa PUG-ului. PUZ-urile sectoriale sunt suspendate, iar de noul Plan Urbanistic General nu s-a mai auzit nimic concret. „Licitaţia s-a făcut în 2013, iar între 2013 şi 2020 nu s-a întâmplat absolut nimic. Cei din Auckland l-au făcut în trei ani şi e un oraş mai complicat decât Bucureşti“, spune Georgian Marcu. Fără PUG, oraşul nu poate fi dezvoltat coerent: nu se ştie unde s-au construit cele 170.000 de apartamente noi de după 2013, nu se pot planifica şcoli, grădiniţe sau parcuri, iar traficul devine din ce în ce mai greu de gestionat din cauza dezvoltărilor periurbane fără infrastructură. „Cinci ani de zile a fost un termen absolut suficient. Nu există nimic construit pe viziune, pe ce va fi. PUG-ul e singurul care îţi integrează şi trafic şi infrastructură“, punctează Georgian Marcu.

Zona contează din ce în ce mai mult: proximitatea de metrou, şcoli, parcuri şi clădiri de birouri face diferenţa în preţ, la fel ca specificaţiile tehnice – faţadă ventilată versus polistiren, încălzire în pardoseală versus calorifere, tâmplărie de aluminiu versus PVC. Georgian Marcu vede oportunităţi în centrul şi nordul Bucureştiului, precum şi în zone care atrag noi poli de birouri, precum Timpuri Noi-Tineretului sau Pallady.

Pe preţuri, perspectiva rămâne de creştere, trasă de costurile tot mai mari ale construcţiei: standardele nZEB, viitoarele norme de zero transfer de energie din 2030, preţul fierului şi al materialelor, iar finalizarea conflictului din Ucraina va genera o cerere imensă de reconstrucţie care va trage preţurile materialelor în sus la nivel regional. „Toată piaţa este un lanţ: se scumpeşte noul, ceea ce trage construcţiile din ultimii 10 ani, ceea ce trage la rândul lui vechiul“, explică Georgian Marcu.

Ca model de transparenţă, Georgian Marcu citează Franţa, unde guvernul a creat în 30 de zile, cu 3 oameni, o aplicaţie care arată toate tranzacţiile imobiliare pe hartă, cu preţ şi suprafaţă. „În România s-ar putea face acelaşi lucru – notarul este deja obligat să trimită tranzacţia către ANCPI a doua zi lucrătoare, singurul lucru care lipseşte e un câmp de preţ“, spune Georgian Marcu. Transparenţa ar ajuta proprietarii, cumpărătorii, băncile, BNR şi autorităţile locale deopotrivă – mai ales într-o ţară în care 78% din averea netă a românilor o reprezintă proprietatea în care locuiesc.