CEC Bank pentru afaceri româneşti, un proiect CEC Bank şi ZF. Andreea Păun, Griffes: Presiunea pe stocurile de birouri din 2026 mută puterea spre proprietari, iar chiriile urcă în CBD spre 18-19 euro, cu vârfuri de 25 de euro/mp/lună

După o vară cu zero metri pă­traţi de birouri noi, piaţa de office intră în toamnă cu o cerere con­stantă, dar lipsa proiectelor îm­pinge chiriile în sus şi compri­mă opţiuni­le de relocare pen­tru 2026-2027. Investitorii revin pe clădiri stabilizate, iar profilul chiriaşilor se diversifică accelerat.

„Este o piaţă foarte provocatoare. Pen­tru prima dată în ultimii 25-26 de ani nu avem nicio livrare de clădire nouă. Zero me­tri pătraţi de birouri clasa A în Bucu­reşti şi în ţară. Este un record pe care nu ne ima­gi­nam că o să-l trăim“, spune Andreea Păun, mana­ging partner, Griffes. Efectele se simt deja: cererea anuală, estimată la circa 150.000 mp, se menţine, dar în lipsa construcţiilor noi pre­siunea se mută pe stocul existent. „Am văzut deja o goană a securizării spaţiilor. Com­pa­niile încheie contracte cu doi-trei ani înainte pentru a fi sigure că au unde să se mute. În 2026 şi 2027 vor fi foarte puţine clădiri dispo­nibile“, explică Andreea Păun.

Această situaţie schimbă raportul de forţe. „Polul de putere se mută spre proprietari. Chiriile au crescut deja cu 2–3 euro pe metru pătrat în Bucureşti şi în marile oraşe, iar în Central Business District vorbim de 18–19 euro/mp ca medie şi chiar de 25 euro/mp în clădiri boutique ultracentrale“, spune Andreea Păun. Niveluri comparabile nu s-au mai înregistrat din perioada 2007–2008.

Pe partea de ocupare, companiile şi-au stabilizat comportamentul. „Revenirea la birou este vizibilă. Oamenii lucrează în medie patru zile din cinci de la birou, iar rata de neocupare în Bucureşti a scăzut la 12%. Este un semnal foarte bun pentru stabilitatea pieţei“, adaugă ea.

Totuşi, suprafeţele contractate s-au redus puternic. „În urmă cu trei ani, media era de 1.600 mp pentru o companie. Astăzi vorbim de circa 700 mp. Este o comprimare semnificativă, cauzată mai ales de modul de lucru hibrid, nu încă de inteligenţa artificială. AI-ul se vede mai degrabă în profilul noilor companii care intră pe piaţă“, explică Andreea Păun.

Profilul chiriaşilor devine mai diversificat. „Vedem companii din comunicaţii, inclusiv centre de date şi comunicaţii prin satelit, dar şi din apărare, construcţii şi fintech. Nu mai sunt doar jucători de outsourcing. Aceste firme caută birouri moderne, reprezentative, dar calibrează atent suprafeţele: echipe de 100–300 de angajaţi aleg 2.000–4.000 mp“, spune consultantul.

În paralel, coworking-ul se reinventează. „Avem concepte noi, hibride, care aduc nu doar birouri private şi spaţii colaborative, ci şi zone de divertisment. Sunt soluţii plug-and-play pentru companii mai agile“, adaugă ea.

Pe segmentul investiţional, dinamica e la fel de puternică. „Anul trecut am avut circa 20 de tranzacţii cu clădiri de birouri, dintre care 17–18 doar în Bucureşti. Este un volum fără precedent. Avem clădiri trofeu, dar şi active de 2.000–3.000 mp care intră în portofolii de antreprenori sau family office. Randamentele de 7–9% fac produsul de birouri competitiv cu titlurile de stat şi cu bursa“, subliniază Andreea Păun.

Ea explică faptul că acum companiile care nu îşi planifică relocările cu 2–3 ani în avans riscă să nu mai găsească spaţii potrivite. Lipsa ofertelor noi şi ciclurile lungi de dezvoltare înseamnă că în 2026–2027 presiunea va fi uriaşă pe chirii.

 

Ce a mai spus Andreea Păun, managing partner, Griffes

► Fără livrări noi, 2026 schimbă raportul de forţe: cine nu-şi securizează spaţiul din timp va plăti mai mult sau va accepta compromisuri asupra locaţiei, specificaţiilor şi calendarului.

► Vârful de 25/mp în CBD redevine realitate pentru clădiri boutique; nivelurile din 2007-2008 nu mai sunt excepţii, ci repere pentru activele cu poziţionare şi produs impecabile.

► Rata de neocupare coboară spre 12% şi în toamnă poate continua să scadă; revenirea la birou patru zile din cinci schimbă calculele de capacitate în multe organizaţii.

► Valul investiţional e alimentat de contracte pe 5–10 ani şi randamente de 7–9%; clădirile de 2.000–3.000 mp intră în joc pentru antreprenori şi family office locale.

► Coworking-ul trece în faza 2: modele hibride, spaţii colaborative şi componente de entertainment – soluţii „plug-and-play“ pentru companii cu echipe mai agile şi mix hibrid.