CEC Bank pentru afaceri româneşti, un proiect CEC Bank şi ZF. Gabriel Voicu, SVN România: Cererea din rezidenţial se mută din „metri pătraţi“ spre comunităţi: educaţie, mobilitate redusă şi urbanism integrat

După şocul psihologic iniţial al trecerii TVA la 21%, piaţa s-a reaşezat rapid: segmentele care au pierdut cota redusă îşi revin treptat, iar zona upper-high-lux a rămas aproape neatinsă. În paralel, criteriile de achiziţie se schimbă: şcolile, comunitatea şi infrastructura integrată cântăresc cât preţul pe metru pătrat.

Pentru piaţa rezidenţială, 2025 a început cu o repoziţionare accelerată în jurul accesibilităţii reale şi al calităţii vieţii, nu doar al preţului-listă. „Apetit există şi va exista în continuare“, spune Gabriel Voicu, executive vice president & banaging partner, SVN România. Cele mai afectate de noul TVA sunt proiectele care au pierdut cota redusă, unde cumpă­rătorii au resimţit mai ales un impact „de ordin psihologic“. După câteva săptămâni de ezitare, tran­zacţiile reapar treptat în proiectele cali­brate corect, iar cererea medie îşi caută echilibrul.

La polul opus, segmentul upper-high-lux a tra­ver­sat modificarea fiscală aproape fără turbulenţe: de la 19% la 21% e o ajustare marginală pentru clienţi cu lichiditate, unde criteriile de selecţie ţin mai puţin de costul fiscal şi mult mai mult de locaţie, arhitectură şi exclusivitate. În ansamblu, în pofida scumpirilor de circa 10% pe an în Bucureşti în ultimii doi ani, „gradul de accesibilitate al României rămâne printre cele mai bune din Europa.

Raportat la veniturile actuale, un apartament de două camere (50 mp utili) poate fi cumpărat în aproximativ 7,5 ani – mult sub vârful istoric din 2009, când aceeaşi achiziţie necesita peste trei decenii. În plus, costul creditului a reintrat pe o traiectorie descendentă, făcând finanţarea din ce în ce mai accesibilă pentru utilizatorul final“, explică Gabriel Voicu.Dacă preţul şi finanţarea conturează „dacă poţi cumpăra“, criteriile de viaţă urbană decid „unde vrei să trăieşti“.

„În Bucureşti, presiunea asupra nordului – alimentată de concentrarea celor mai multe şcoli private şi a principalelor huburi de birouri – scoate în evidenţă diferenţa dintre proiectul „doar rezidenţial“ şi proiectul-ecosistem. În primul caz, mobilitatea zilnică rămâne o povară: drumuri lungi către educaţie, sănătate sau retail. În al doilea, urbanismul integrat comprimă distanţele: locuire, şcoală, sport, servicii medicale şi retail într-un perimetru coerent, reducând dependenţa de maşină şi câştigând timp personal“, spune Gabriel Voicu.

Aici se înscrie noul masterplan anunţat de Opus Land Development: Cosmopolis Evolia, o extensie pe circa 270.000 mp a celui mai mare cartier privat din România. Prima etapă vizează 250 de vile şi 200 de apartamente, toate într-un design conceput de biroul britanic Studio Wild 15, cu un ritm de livrare mediu de Ă350 de unităţi pe an şi o investiţie estimată de peste 200 mil. euro pe zece ani.

 

Ce a mai spus Gabriel Voicu, managing partner, SVN România

► Accesibil este ceea ce îţi permiţi, dar criteriul decisiv devine timpul: cât pierzi pe drum între locuinţă, şcoală şi birou; proiectele care comprimă aceste distanţe câştigă pe termen lung.

► Urbanismul integrat nu înseamnă doar facilităţi; înseamnă predictibilitate. Când infrastructura şi serviciile vin la pachet cu locuinţa, scazi dependenţa de maşină şi creşti calitatea vieţii.

► Comunitatea nu e un slogan: e reţea socială locală. Copiii cresc împreună, familiile interacţionează, iar asta sporeşte rezilienţa proiectului şi valoarea lui în timp, dincolo de ciclurile pieţei.

► Produsul corect e cel adaptat ţintei: tipologii, finisaje, bugete, ritm de livrare. Nu poţi copia un model din centru la periferie sau invers şi să te aştepţi la aceeaşi cerere.

► Educaţia este ancoră de cerere. Un campus în proximitate schimbă dinamica vânzărilor, reduce mobilitatea zilnică şi adaugă prime de valoare pe termen mediu pentru întreaga comunitate.