CEC Bank pentru afaceri româneşti, un proiect ZF şi CEC Bank. Valentin Neagu, Crosspoint Real Estate: Scăderea vânzărilor de apartamente nu vine din lipsa cererii, ci din lipsa stocului. Preţurile nu scad în 2026. Tranzacţiile cu apartamente au scăzut cu 18,6% în Bucureşti în primele două luni din 2026.

Piaţa rezidenţială din Bucureşti a intrat în 2026 cu un recul de 18,6% al numărului de tranzacţii cu apar­tamente în ianuarie-februarie faţă de aceeaşi perioadă din 2025, în timp ce în judeţul Ilfov scăderea a fost mai moderată, de 10,9%, potrivit datelor Crosspoint Real Estate. Evoluţia continuă tendinţa din 2025, an în care volumul tranzacţiilor din Bucureşti-Ilfov a scăzut cu 8,5%, până la 55.297 de unităţi, deşi preţurile lo­cuinţelor noi au urcat cu circa 20%. Din martie ritmul s-a ameliorat, iar primul trimestru s-a închis cu un minus de aproximativ 16%. Cauza nu este însă cererea, ci oferta.

„Scăderea vânzărilor nu este neapărat datorată lipsei cererii, ci mai mult lipsei stocului. La mo­men­tul de faţă există o presiune foarte mare pe unităţile care sunt livrate. 2026 nu este deloc un an de criză, nu este un an de blocaj, este un an de rea­şezare“, a spus Valentin Neagu, managing director al Crosspoint Real Estate, în emisiunea CEC Bank pentru afaceri româneşti.

Deficitul vine dintr-un pipeline redus: în 2025 au fost emise 4.013 autorizaţii de construire în Bucureşti-Ilfov, cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani, iar livrările au crescut cu doar 2%, până la 17.293 de unităţi, susţinute artificial de termenul impus pentru TVA de 9%.

Peste acest deficit se suprapune costul construcţiei, care în România a crescut cu 9% în 2025, faţă de o medie europeană de circa 1%, potrivit date­lor Eurostat. „România a fost, din păcate, campioană la creşterea costurilor de dezvoltare rezidenţială. Este o cifră cu care nu ar trebui să ne mândrim“, a spus Valentin Neagu.

Al doilea factor care restrânge livrările este Legea 207/2025, „legea Nordis“, care limitează finanţarea pro­iectelor din avansurile cumpărătorilor. Dezvoltatorii răspund prin parteneriate cu bănci şi IFN-uri.

„Este o lege necesară pentru protecţia cumpărăto­rilor, care ne aduce la standardele europene, dar este un cadru legal care are nevoie şi de o acompaniere pentru obţinerea finanţărilor, altfel pune o presiune suplimentară pe costurile de dezvoltare“, a explicat Valentin Neagu.

Corecţia de preţ aşteptată de o parte a cumpărătorilor nu se produce însă. Preţul mediu al unui apartament în Bucureşti este de circa 2.500 de euro/mp, iar în nordul Capitalei depăşeşte 3.500 de euro/mp. Ajustarea se face prin pachete comerciale, nu prin listă.

„Nu cred că vor exista scăderi de preţ în 2026. Ce am văzut ca trend este că nu există o scădere a preţului pe metru pătrat, ci un pachet suplimentar de incentives care optimizează costul: parcări incluse, finanţări în rate, parteneriate cu IFN-uri şi cu bănci, finanţări de la dezvoltator“, a spus Valentin Neagu.

Prudenţa a ajuns şi pe piaţa terenurilor, unde tranzacţiile au scăzut cu 13,5%, cea mai puternică ajustare din ultimii şapte ani. Pe piaţa de investiţii, volumul a fost de 536 mil. euro în 2025, în scădere cu 25% faţă de 2024, faţă de un vârf de 1,2 mld. euro în 2022.

„Investitorii, mai ales cei internaţionali, pot gestiona volatilitatea pieţei. Sunt obişnuiţi cu ea, o înţeleg, se pot adapta. Însă ce nu pot accepta este lipsa unei predictibilităţi fiscale, juridice, financiare. Scăderea aceasta de 25% este o lovitură foarte grea pentru România“, a spus Valentin Neagu.

Excepţiile sunt industrialul, unde leasingul a crescut cu peste 60% anul trecut, şi retailul de proximitate din oraşele secundare, cu randamente de peste 8%. Pe birouri, gradul de neocupare este de circa 10%, dar inegal distribuit: 4% în zona centrală şi 20-23% spre Expoziţiei.