CEC Bank pentru afaceri româneşti. România, văzută de la Cannes: OCDE, autostrăzi şi Neptun Deep pun ţara pe radarul investitorilor imobiliari. Pipeline de 800 mil. euro în 2026, potenţial de 2 mld. euro anual

♦ Mihai Pătrulescu, CBRE România: România este într-un punct de inflexiune foarte bun; în 2028-2029 vom avea o infrastructură rutieră coerentă care dezleagă o serie întreagă de posibilităţi logistice şi de producţie ♦ Volumul tranzacţiilor imobiliare ar putea ajunge la 800-900 mil. euro în 2026, de la 535 mil. euro în 2025 ♦ Logistica, producţia şi zona de apărare generează cel mai mare interes ♦ Investitorii instituţionali locali – piesa care lipseşte din puzzle-ul lichidităţii pieţei.

La MIPIM-ul de la Cannes, cel mai mare târg imobiliar din lume, România nu a mai fost ţara care trebuia explicată de la zero. Mihai Pătrulescu, head of investment properties în cadrul CBRE România, spune că percepţia s-a schimbat fundamental faţă de acum cinci ani. „Acum, când vorbim de România, discursul investitorilor e: ok, ştim, asta ne place, asta nu ne place“, spune Mihai Pătrulescu. Atmosfera de la Cannes a fost energică, iar interesul pentru România s-a simţit pe toate segmentele de investiţii. Capitalul se relochează secvenţial dinspre vestul Europei către est, cu Polonia ca primă oprire şi România imediat după.

Argumentele cu care CBRE a pro­mo­vat România la Cannes au inclus intrarea în OECD aşteptată anul acesta, dublarea numărului de kilometri de autostradă faţă de 2023, dezvoltarea Neptun Deep care aduce predictibilitate energetică din 2027 şi cel mai echilibrat mix energetic din Uniunea Europeană – între nuclear, hidro şi regenerabile. „România e foarte bine poziţionată comparativ cu celelalte ţări din regiune din punct de vedere al împărţirii producţiei de energie. Versus Polonia, unde undeva în jur de 60% din producţia de energie vine din cărbune“, detaliază Mihai Pătrulescu. Serbia este în aceeaşi situaţie ca Polonia, în timp ce România este de departe cea mai echilibrată din acest punct de vedere.

Cel mai puternic argument rămâne însă infrastructura rutieră. „În 2028-2029 vom avea o infrastructură rutieră care este coe­rentă dintr-un capăt într-altul şi dezleagă o serie întreagă de posibilităţi“, explică Mihai Pătrulescu. Odată ce reţeaua de autostrăzi se finalizează, fluxurile de logistică pot fi regândite complet: România poate deveni punct de distribuţie pentru Bulgaria, Serbia şi chiar Grecia, inclusiv prin portul Constanţa. Aceasta este o schimbare de paradigmă faţă de logica actuală, în care bunurile vin din vestul ţării, din Europa de Vest, şi se cascadează mai jos. Efervescenţa este palpabilă mai ales când vine vorba de producţie şi logistică, cu repoziţionări şi deschideri de noi fabrici.

Din punct de vedere al volumelor tranzacţionale, CBRE estimează o revenire la 800-900 de milioane de euro în 2026, după un an 2025 modest, sub 600 de mili­oane. Deja în primul trimestru se aşteaptă închideri de peste 150 de milioane de euro, iar mai multe tranzacţii mari sunt în lucru, unele depăşind pragul de 100 de milioane.

Anul trecut, deşi volumul total a fost redus, numărul tran­zac­ţiilor a fost semni­ficativ, ceea ce a însemnat o repoziţionare a pieţei către investitorii lo­cali. „Sperăm ca 2026 să fie coroborat cu mai multe tran­zacţii cu jucători in­ter­na­ţionali, asta ne-a lipsit în 2025“, punctează Mihai Pătrulescu.

Logistica şi zo­na de industrial ră­mân segmentele-ve­detă. Interesul este în creş­tere mai ales pe zona de producţie şi de apărare, unde au apărut relocări în România. Pe office, deşi la nivel global există nesiguranţă, dinamica locală este stabilă: rata de neocupare scade continuu în Bucureşti şi Cluj, iar oferta nouă este foarte limitată pe următorii ani. Segmentul de retail parkuri continuă să atragă, iar parteneriatele pe dezvoltare de rezidenţial încep să devină interesante – atât pentru vânzare, cât şi pentru închiriere.

Zona de datacentere atrage de asemenea interes, dar intrarea operatorilor este încetinită de contextul geopolitic, mai precis de conflictul cu Ucraina.

O temă recurentă în discuţiile de la Cannes a fost lipsa investitorilor instituţionali locali. Mihai Pătrulescu compară România cu Cehia, o ţară cu jumătate din populaţia noastră, dar care a ajuns la 4 miliarde de euro tranzacţii imobiliare anul trecut, susţinută de fonduri de pensii, fonduri de retail şi legislaţie de REIT-uri. „PIB-ul nostru nominal este peste cel al Cehiei, masa critică este acolo, dar avem încă limitări din punct de vedere al legislaţiei“, spune Mihai Pătrulescu. Acelaşi exemplu vine din Polonia, unde accesul la finanţare şi lichiditatea financiară au dus volumul tranzacţional la un nivel disproporţionat de mare faţă de diferenţele de populaţie. Dacă România reuşeşte să dezvolte componenta instituţională – fonduri de pensii, fonduri de asigurări, REIT-uri –, potenţialul depăşeşte 2 miliarde de euro anual.

Randamentele prime se menţin la 7,75% pe toate segmentele, cu posibilitate de compresie în funcţie de evoluţia ratelor de dobândă. Cererea care ar putea comprima randamentele există, dar depinde de traiectoria inflaţiei şi a politicii monetare. Profilul investitorului activ în România rămâne cel din Europa Centrală şi de Est – capital din Ungaria, Cehia şi fonduri prezente în Polonia –, dar fiecare an aduce nume noi sau consolidarea celor existente.