CEC Bank pentru afaceri româneşti, un proiect ZF şi CEC Bank. Valeriu Toma, CBRE România: Prezenţa fizică la birou a crescut în mod constant şi cu precădere în ultimele 12 luni a crescut semnificativ

Piaţa de birouri din Bucureşti reia livrările în 2026, după doi ani în care nu a intrat niciun proiect nou, dar cererea care le aşteaptă s-a schimbat: mai multe contracte, pe suprafeţe mai mici, şi un accent puternic pe reînnoiri. În trimestrul al II-lea s-au închiriat 48.700 mp prin 47 de tranzacţii, cu 12% mai multe decât în T1 şi cu 18% mai multe decât anul trecut, dar suprafaţa medie a coborât la circa 1.040 mp, arată datele CBRE România. În paralel, prezenţa efectivă în clădiri creşte.

„Cel puţin în portofoliul nostru, gradul de ocupare, şi mă refer aici la prezenţa fizică la birou, a crescut în mod constant. Şi cu precădere în ulti­mele 12 luni a crescut semnificativ“, spune Valeriu Toma, head of pro­perty management în cadrul CBRE România.

Reînnoirile au reprezentat 46% din volumul trimestrial şi s-au con­cen­trat în Floreasca-Barbu Văcă­rescu, Dimitrie Pompeiu şi Centru-Vest, adică în zonele cu cel mai mare stoc modern. Pe primul semestru, ce­re­rea a totalizat 106.200 mp prin 89 de tranzacţii, cu preînchirieri de 20% din spaţiile ocupate, printre cele mai mari mişcări fiind extinderea Rohde & Schwarz şi o preînchiriere sem­nată de Strabag. Rata de neocupare a scăzut uşor, la 10,7%, în absenţa livrărilor din trimestru, chiria prime a rămas la 22,50 euro/mp/lună, iar randamentele prime la 7,75%.

Cu chiriile stabile, diferenţa se face acum în taxa de servicii, care a spart plafonul cu care s-a vândut piaţa ani la rând, sub presiunea salariilor, a inflaţiei cumulate şi a preţului energiei.

„Nivelul real sau «noul 3,5» a devenit 5 euro pe metru pătrat şi cu siguranţă vor fi clădiri care vor depăşi valoarea asta de 5 şi s-ar putea să vedem chiar 6 euro pe metru pătrat, poate chiar şi mai mult“, spune Valeriu Toma.

O parte din creştere nu ţine însă de operare. Impozitul pe proprietate cântăreşte 20-25% din taxa de servicii, iar reevaluările în curs au adus majorări de 20-30% ale acestei valori, care se transferă direct în factura chiriaşului.

„Dacă mă uit la 1 euro property tax care se majorează cu 30%, înseamnă din start o creştere venită doar din acest property tax, pe care, din nefericire, nimeni nu-l poate influenţa - nici dezvoltatorul, nici proprietarul, nici noi“, spune Valeriu Toma.

Presiunea mută negocierea de la nivelul costului la conţinutul lui, iar tehnologia de administrare devine argument comercial.

„Analiza pe care o faci nu mai este despre cât de mult şi cum poţi să reduci costurile, cât este despre ce fel de servicii primeşti pentru aceste costuri“, afirmă Valeriu Toma.

Cei circa 64.000 mp care intră anul acesta vin cu un profil energetic diferit de restul stocului: One Technology District este deja închiriat integral de Infineon Technologies, iar ARC depăşeşte cu 10% cerinţele nZEB şi reduce emisiile cu 30%. După acest val, niciun proiect nou nu a fost anunţat, iar capitalul rămâne prudent - birourile au atras 20 mil. euro în T2, prin trei tranzacţii cu active de repoziţionat, şi 99 mil. euro pe semestru, al doilea segment după retail.

Cu pipeline-ul gol, competiţia se mută pe stocul existent, iar clădirile construite la începutul anilor 2000 ajung în faţa unei decizii de investiţie.

„Din ce în ce mai mulţi dezvoltatori vor lua în calcul, în situaţia unui refurbishment, o investiţie serioasă. Practic, să adreseze tot ce înseamnă partea de echipamente şi instalaţii ale clădirii, pentru că vor da o dimensiune a eficienţei ulterioare în exploatare“, spune Valeriu Toma.

Stocul rămâne tânăr faţă de pieţele din regiune, dar ritmul adoptării tehnologiei devine condiţia în care clădirile îşi păstrează chiriaşii.

„Portofoliul de birouri de astăzi, în marea lui majoritate, este unul încă modern. Există însă şi o nevoie reală de a investi sau de a păstra ritmul ăsta al adoptării celor mai noi tehnologii, pentru a păstra nivelul de eficienţă pe care îl solicită chiriaşii“, spune Valeriu Toma.