Companii

Criza reporneşte cel mai mare proiect de locuinţe aflat la nord de Bucureşti

Criza reporneşte cel mai mare proiect de locuinţe aflat la nord de Bucureşti

Cum a restartat criza cel mai mare proiect de locuinţe aflat la nord de Bucureşti

Autor: Cristi Moga

29.05.2011, 23:43 4092

Familia oamenilor de afaceri Buyukhanli din Turcia, careconstruieşte proiectul Cosmopolis din comuna Ştefăneşti, a schimbatcomplet graficul lucrărilor, a redimensionat apartamentele şi adecis că nu mai este nevoie de un antreprenor general şi călocuinţele pot fi construite chiar de ei, cu costuri reduse cu 30%.Toate aceste mutări au fost realizate cu scopul de a contracaraprăbuşirea pieţei imobiliare, scrie revista BUSINESS Construct.

Ca să ajungi la proiectul Cosmopolis, aflat la nord deCapitală, în comuna Ştefăneşti, una dintre căile de acces este prinPipera. Două pasaje, unul la calea ferată şi altul peste şoseaua decentură au mai fluidizat din trafic în ultimii doi ani, darlucrările la pasajul de la Calea Floreasca şi strada BarbuVă­cărescu, precum şi drumul pe o singură bandă de pe Pipera-Tunariprovoacă încă dureri de cap şoferilor, în special la oreledimineţii.

Ajuns pe şoseaua de centură, extinsă în acea zonă la patrubenzi, lucrurile se simplifică până ajungi în dreptul panoului ceindică drumul către Cosmopolis, de unde se văd blocurileansamblului cu acoperişuri de culoare verde deschis. Venind dinsprePipera-Tunari, nu ai acces la acel drum, aflat în partea stângă,ţi­nând cont de "regimul de autostradă" al centurii, astfel că eştinevoit să parcurgi încă 2,5 kilometri până la următoarea ieşire depe centură şi alţi 2,5 kilometri înapoi pe celălalt sens, astfelîncât drumul spre Cosmopolis să îţi ajungă pe partea dreapta. Undrum betonat de câteva sute de metri, presărat cu mai multelimitatoare de viteză cam înalte, leagă centura Capitalei de celmai mare proiect rezidenţial ridicat în comunele din nordulBucureştiului şi una dintre cele mai mari investiţii imobiliarederulate în România până în prezent.

Proiectul este locuit în prezent de peste 350 de familii,respectiv 800 de oameni, care ocupă doar o parte dintre cele 634 deapartamente şi case finalizate în cadrul complexului.

Gradul de ocupare este mult mai mic decât cel vizat înainte decriză, astfel că şi procesul de construcţie a fost recalculat.

"În 2008 aveam 1.200 de antecontracte. Printre acestea erau şicontractele cu doi investitori, unul care dorea să cumpere 225 deapartamente şi altul cu 100 de apartamente, care nu au mai găsitfinanţare pentru a completa achiziţiile. Astfel, am comprimattranzacţiile la circa 50 de apartamente cu fiecare dintreinvestitori şi am terminat cu antecontractele dinainte de criză",spune Ahmet Buyukhanli, cel care conduce în prezent dezvoltareaproiectului Cosmopolis, realizat prin intermediul firmei Opus LandDevelopment.

Buyukhanli, care face parte din familia care controleazăafacerea cu apartamente, a luat două decizii strategice în perioadacrizei: a preluat personal conducerea proiectului, astfel că timpde 4-5 zile pe săptămână poate fi găsit în România, şi a renunţatla firma de construcţii care se ocupa de realizarea proiectului,alegând să lucreze doar prin subcontractori monitorizaţi de oechipă internă.

Circa 150-200 de oameni sunt în prezent pe şantierul dinCosmopolis, care finisează câteva vile şi lucrează la alte blocuri,în condiţiile în care până la finalul anului în complex ar trebuifinalizate alte 180 de locuinţe.

Cu 30% mai ieftin

"Am redus costurile de construire cu circa 30% de când a începutcriza şi construim singuri, fără un antreprenor general. Preţurileau scăzut cu acelaşi nivel, de 28-30%", spune Buyukhanli, carevinde în prezent garsoniere în Cosmopolis cu o suprafaţă construităde 50 mp la un preţ de 38.000 de euro, fără TVA.

Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai flexibili înultimii ani. La intrarea în showroom-ul Cosmopolis este parcat unRenault roşu, care poate fi oferit drept discount cumpărătorilor deapartamente, în funcţie de preferinţe. Unii au maşină, astfel căvor loc de parcare, în timp ce alţii caută alte "bonusuri" pentru acumpăra în prezent un apartament situat totuşi la margineaCapitalei, în condiţiile în care de la etajele superioare alecomplexului pot fi observate turme de oi.

"Toţi au cereri speciale. Practic, trebuie să avem câte un altproiect pentru fiecare client. Am creat produse noi pentrucumpărători. Poate aşa trebuia să fie de la început. Acum, facemrezervarea apartamentului pentru o lună, timp în care bancaverifică dacă acel client este eligibil, se plăteşte avansul, se iaîmprumutul, iar noi oferim garanţie bancară, astfel că şi clientuleste asigurat în situaţia în care nu finalizăm apartamentul", spuneBuyukhanli.

Atmosfera prin complex pare relaxată: copii care se plimbă cubicicleta departe de zona în care sunt ridicate noile blocuri, întimp ce un câine-lup stă liniştit într-un ţarc amenajat deproprietarul unui apartament de la parterul unuia dintreblocuri.

Pe de altă parte, pe un gard de la intrarea în complex un anunţîţi distrage atenţia: "Nu cumpăraţi apartamente în Cosmopolis pânănu vedeţi şi oferta noastră". Buyukhanli spune că este vorba de uninvestitor mai mic, care a cumpărat câteva apartamente pe careîncearcă să le revândă. Sunt mai ieftine? "Cum ar putea fi maiieftine?", se întreabă reprezentantul Cosmopolis, în condiţiile încare investitorii speculativi cumpărau apartamente în perioada2007-2008, când şi preţurile în imobiliare erau mai mari. Oricum,poate merită un telefon, ţi­nând cont de situaţiile dificile încare au ajuns o parte dintre investitorii speculativi înapartamente.

Anul 2009 este în schimb unul de care Buyukhanli nu îşiaminteşte cu prea mult drag. Lucrurile însă au început să seîmbunătăţească din a doua jumătate a anului trecut.

"Au fost luni în 2009 în care nu am vândut nimic. A fost cel mairău an. În 2009 vindeam cam 2-3 apartamente lunar, dar din iulie2010 am ajuns la vânzări de 6-8 apartamente lunar şi am avut chiar10-12. În prezent avem 11 clienţi «în pending»", spuneBuyukhanli.

În funcţie de ritmul de vânzare este stabilit şi ritmul deconstruire a locuinţelor. La sfârşitul lui 2009, lucrările au fostoprite aproape complet şi au fost reluate după circa nouă luni. În2008 firma avea circa 1.000 de muncitori pe şantier, dar în prezentnumărul lor se ridică la 150-200 şi poate creşte până la maximum500, ţi­nând cont de noile realităţi ale pieţei.

Case de 90.000 de euro

Aceste "noi realităţi" impun însă şi un nou profil de locuinţe.Faza a doua a proiectului, cu o suprafaţă construită de 115.000 demetri pătraţi, ar urma să fie finalizată în decurs de trei-patruani, dintre care 20.000 de metri pătraţi anul acesta.

Terenul de circa 100 de hectare pe care firma îl deţine înŞtefăneşti permite însă şi derularea altor construcţii, înparalel.

"Vrem ca în 2012 să începem şi a treia fază, la care să lucrămîn paralel. Această etapă ar urma să fie formată doar din case maimici, cu două etaje, trei camere şi o suprafaţă de 106 metripătraţi, la preţuri de 90.000 de euro plus TVA, în grupuri de câteopt."

Această etapă s-ar "mula" mai mult pe una dintre cerinţeleclasei medii: dacă tot mă mut în afara oraşului, măcar să stauîntr-o "casă pe pământ". În plus, la acest preţ TVA-ul perceput arfi de 5%, mult mai mic faţă de nivelul de 24%, cu cât suntimpozitate tranzacţiile cu locuinţe mai scumpe de 380.000 de lei(93.000 de euro) vândute de persoane juridice.

Până în prezent, în cadrul proiectului au fost construite doarvile de mari dimensiuni, cu preţuri de 300.000-400.000 de euro, şiapartamente în blocuri cu până la zece etaje, unele având suprafeţeprea mari pentru posibilităţile cumpărătorilor din aceste zile.

Câte apartamente mai sunt acum de vânzare în Cosmopolis? Înblocurile finalizate, deşi circa 200 de apartamente sunt încănelocuite, dezvoltatorii mai au doar 15 unităţi spre vânzare, întimp ce dintre cele 180 de apartamente care ar trebui finalizate înacest an, sunt vândute doar ceva mai mult de 20 de unităţi.

Per total, conform noilor calcule, în cadrul complexului arputea fi ridicate peste 8.000 de locuinţe, într-un termendeterminat în momentul de faţă doar de evoluţia cererii pentrulocuinţe. Puţine sunt proiectele în care au fost ridicate până înprezent mai mult de 1.000 de apartamente noi pe piaţa locală,astfel că varianta celor 8.000 de locuinţe este deocamdată greu deimaginat.

Citiţi materialul complet în revista Business Construct -www.zf.ro/business-construct

AFACERI DE LA ZERO