Companii

Culisele unui pariu pe 10.000 de locuinţe: Vom construi pentru cla­sa de mijloc, apartamente mai mici, accesibile

Culisele unui pariu pe 10.000 de locuinţe: Vom construi pentru cla­sa de mijloc, apartamente mai mici, accesibile

Daniel Riedl este membru al board-ului executiv în ca­drul fondului austriac de investiţii Immofinanz, format din trei manageri care au pe mână active de 9,2 miliarde de euro

Autor: Cristi Moga

30.06.2011, 00:05 2755

La jumătatea lunii iunie aus­tri­e­cii de la Immofinanz aureu­şit să sem­neze cu Adama con­trac­tul de achiziţie a 70% dinac­ţiunile com­paniei pen­tru 42 mil. euro, o tran­zacţie negociatătimp de 18 luni pe axa Nicosia-Vie­na, dar cu efecte în pri­mulrând în Bucu­reşti. Investitori imo­biliari care au terenuri pentrumii de apar­ta­mente în ţară sunt mulţi, dar majoritatea vor săscape de ele. Rareori se gă­sesc cumpărători. Din acest punct devedere, achi­ziţia austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-aajuns la preţul corect, tran­zac­ţia poate de­veni un reper, scrierevista Busi­ness Con­struct în numărul care apare as­tăzi, alăturide Ziarul Financiar.

"Am început discuţiile pentru pre­luarea Adama la începutulanului trecut. Nu-mi amin­tesc cine a deschis negocierile. Noiîncercam să obţinem controlul asupra in­vestiţiilor noastremi­noritare trans­for­mân­du-le în pachete deţinu­te în totalitateşi la adunările acţionarilor am în­ce­put să ana­lizăm opţiunile.Procesul a durat des­tul de mult, deoarece discuţiile au fostpur­ta­te cu 5-6 acţionari internaţionali, iar negocierilepri­­vind preţul au fost de asemenea înde­lun­gate. Tranzacţia afost semnată pe 16 iunie, în Cipru, în urma unei proceduricom­ple­xe", povesteşte Daniel Riedl, membru al board-ului executivîn ca­drul fondului austriac de investiţii Immofinanz.

Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pepiaţa locală, cu un por­to­foliu de circa 900 de milioane de euro,este con­dus în prezent de un consiliu format din trei ma­nageri.Dintre cei trei, Riedl, 42 de ani, este res­ponsabil de secto­rulrezidenţial în cadrul com­paniei aus­triece şi are un mandat deşase ani, început în 2008.

Dacă Immofinanz este pe piaţa locală cel mai mare proprietar debirouri din Bu­cu­reşti, cu un portofoliu de aproape 200.000 demetri pătraţi, şi un jucător de top pe piaţa mallurilor, cu patruproiecte opera­ţio­nale în portofoliu, consolidarea poziţiei pepi­aţa rezidenţială prin achiziţia Adama pa­re o deciziefirească.

Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care,dintre investitorii stră­ini, a realizat cele mai multeaparta­men­te noi pe piaţa locală - aproximativ 1.500 de unităţi înBucureşti, Ploieşti, Braşov, Bacău şi Iaşi.

În 2007 Immofinanz a intrat în acţiona­ria­tul Adama printr-oinvestiţie de 60 mil. euro, care i-a adus însă la acea vreme oparti­ci­pa­ţie de doar 25%, care evalua com­pa­nia la 240 mil.euro. Prin actuala tran­zac­ţie în­să, 60 mil. euro este valoareaîntregii com­­panii Adama, astfel că se poate spune că faţă devârf, preţurile terenurilor de pe piaţa loca­lă au scăzut cu75%.

Ce s-a cumpărat de fapt?

Dintre cele 1.500 de apartamente ridi­cate de Adama numărullocuinţelor nevân­dute se ridică la aproximativ 500 de unităţi, întimp ce compania deţine alte 40 de loturi de teren pentrudezvoltări ulterioare, pe ca­re pot fi ridicate circa 13.000 deaparta­men­te, dintre care 10.000 în România. Terenu­ri­le de pepiaţa locală au o suprafaţă de circa 47,5 hectare şi sunt situateatât în Bucu­reşti, în Titan, Pipera sau Pantelimon, dar şi înArad, Oradea, Timi­şoara, Bacău şi Braşov.

Spre comparaţie, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cucare în urmă cu patru-cinci se putea cumpăra doar un te­ren precumcel al fostei fabrici Tricodava din Capitală, cu o suprafaţă dedoar 5,4 hectare.

Adama este o companie care s-a dez­vol­tat puternic începând cuanul 2006, fon­da­torii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen şi IsaacCohen-Hoshen atrăgând printre acţionari companii precum TigerGlobal, Goldman Sachs şi Lehman Brothers.

Revista Business Construct apare joi, 30 iunie îmreună cu Ziarul FinanciarAcumtoţi aceşti acţionari au decis să îşi vân­dă participaţiile, iartranzacţia a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothers numai are angajaţi, după co­lapsul din toamna anului 2008, astfel cădis­cu­ţiile au fost purtate cu admi­nis­tratorul judi­ciar.Tran­zacţia a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistratefirmele aflate în spa­tele Adama, dar mai multe părţi directim­pli­cate şi-au dat acordul pentru tran­zacţie "princores­pon­den­ţă". Acum este aştep­tată doar de­ci­ziaCon­­siliului Con­cu­renţei cu pri­­vire la apro­ba­reatran­zac­­­ţi­ei, pentru ca por­to­foliul imo­­­­bi­­liar local alIm­mo­­fi­nanz, de­ja consistent, să cu­­prin­dă al­te 36 dehectare. Aus­triecii au avut pentru aceas­tă tran­zac­­ţie treiechipe de con­­sul­tanţi, due dili­gence-ul ju­ri­dic a fostrea­li­zat de Clif­ford Chance Badea, birourile BDO din Bu­cu­reştişi Viena au fost responsabile de audi­tul fis­cal, în timp ce casade avocatură Stelios Ame­­ri­canos din Nicosia au fost consultanţiitranzacţiei.

Ce se schimbă în cadrul Adama după aceas­tă tranzacţie, firmăcare numără 85 de angajaţi? "Am cumpărat întreaga compa­nie şi vremsă păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul,iar pre­şe­din­te­le, CEO-ul şi COO-ul vor ră­mâ­ne în cadrulcompaniei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie de un an. Vompăstra numele Adama. Brandul este o co­moa­ră şi o parte importantădin valoarea com­paniei. După cum ştiţi, nu mai sunt mulţidez­vol­tatori rezidenţiali activi în piaţă", mai spune Riedl prinintermediul unei teleconferinţe.

Chiar şi interviul acordat de Immofi­nanz reprezintă o noutate.Deşi austriecii au luat o poziţie extrem de puternică pe pia­ţaimobiliară locală în ultimii 5-6 ani, apari­ţi­ile publice aleoficialilor companiei sunt ex­trem de rare. La târgurileinternaţionale des­­ti­nate dezvolta­to­rilor imobiliari dinCannes, München sau Viena, compania are de regulă standuri, darpâ­nă de curând pro­gra­marea unui interviu era o mi­siune aproa­peimposibilă.

În România, singurele apariţii în faţa presei alereprezentanţilor Immofinanz au fost cele de la deschiderea celorpatru mal­luri deţinute, respectiv Euromall Piteşti, Polus Cluj,Armonia Arad şi Gold Plaza Baia Mare.

Riedl spune că în prezent vine cam o dată pe lună în România,dar după prelua­rea Ada­ma periodicitatea vizitelor va creşte la10-15 zile, în condiţiile în care compania intenţio­nea­ză săpăstreze planurile Adama, şi anume de a începe construcţia a douăblocuri în Titan pe parcursul acestui an.

700 de apartamente în Titan

Titanul este de altfel cartierul unde Adama se simte cel maibine. Aici com­pa­nia a ridicat peste 700 de apartamente înpro­iectele Armo­nia, Edenia, Swiss Cottage, Optima şi Titanium,iar în Armonia, Ede­nia şi Optima compania de­ţi­ne spaţii şipen­tru alte blocuri, care ar putea fi în­cepute pe parcursulurmătorului an.

Piaţa rezidenţială rămâne însă cea mai afec­tată la nivelulpieţei imobiliare, în con­diţiile în care numărul de tranzacţiirămâne scă­zut, iar cum­părătorii se îndreaptă în spe­cial spreapar­tamente ieftine, care pot fi fi­nanţate prin pro­gra­mul Primacasă, unde se pot obţine finanţări la un avans de doar 5%.

De ce a făcut totuşi Immofinanz aceas­tă achi­ziţie şi cum vorarăta apartamentele dez­voltate de companie?

"Ştim că este o situaţie dificilă pe piaţa re­zi­­denţială, darconsiderăm că este mo­men­tul potri­vit să facem acest pas. Numărulde aparta­mente vândute de Adama s-a du­blat în ultimele luni,astfel că putem spune că ve­dem semne de re­ve­nire. Vom construiapar­ta­mente pentru cla­sa de mijloc, apar­tamente mai mici, caresă fie accesibile. Nu mă aştept ca preţurile să mai sca­dă înBucu­reşti. Cre­dem că piaţa ne va arăta care sunt preţurile lacare vom putea vinde apartamentele."

Adama vindea apartamente cu două ca­­­me­re în Titan la preţuride circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă, dar proble­me­lemai mari sunt în ceea ce priveşte vân­zarea locuinţelor ridi­cateîn oraşele mai mici, precum Ploieşti sau Bacău, unde mai mult dejumătate dintre apartamentele fi­na­lizate nu şi-au găsitcumpărător încă.

Achiziţia Adama a fost determinată însă şi de un alt motiv decâtcel strict legat de porto­fo­liul de terenuri deţinut decom­pa­­nia israeliană. Immofinanz deţine în Ro­mâ­­nia propriilete­re­nuri, 12 la număr, pe care intenţionează să dez­volte, cândpiaţa o va permite, proiecte de locuinţe.

Dintre acestea, cele mai mari ar fi plat­for­­me­le Rocar şiVentilatorul din Capi­ta­lă, desti­nate unor dezvoltări mixte, darcare sunt blo­cate în momentul de faţă, ca ma­joritateadez­voltărilor grupului austriac.

Citiţi materialul complet în revista Business Construct -www.zf.ro/business-construct

AFACERI DE LA ZERO