Companii

Cum a găsit Nusco în criză chiriaşi pentru un turn de birouri cu 18 etaje

Cum a găsit Nusco în criză chiriaşi pentru un turn de birouri cu 18 etaje

Autor: Cristi Moga

19.09.2010, 23:42 276

Michele Nusco, cel care co­ordonează afacerile din Ro­mânia alefamiliei oa­menilor de afaceri italieni Nusco, care au extins pepiaţa locală afacerea cu uşi la începutul anilor '90, povesteşte,proaspăt întors de pe şantierul turnului de birouri Nusco Tower că"terenul pe care se află proiectul a fost cumpărat în 2001-2002pentru un show-room al fabricii de uşi, dar eu am dorit apoi săfacem un turn cu 18 etaje".
Nusco a făcut, la fel ca numeroşi oameni de afaceri locali, pasuldinspre pro­ducţie către imobiliare în perioada de boom a pieţei şis-a trezit în faţa situaţiei de a începe lucrările la o investiţiede circa 40 de milioane de euro la începutul anului 2008, exactcând piaţa îşi începea declinul.
Zona Aurel Vlaicu a cunoscut însă o dezvoltare imobiliară deosebităîn ultimii ani. Dacă la începutul anilor 2000 era o zonă prăfuităprin care se făcea trecerea dinspre câmpurile din Pipera cătrecentrul oraşului, acum tinde să devină un pol important de birourimoderne, în care şi-au stabilit sediile companii precumPrice­water­houseCoopers, Colgate-Palmolive, Oracle sauHolcim.
"A fost greu ca proprietar să închiriem clădirea făcută în timpulcrizei. Am început construcţia în aprilie 2008, dar pot spune că aşfi construit-o şi dacă aş fi ştiut cât de dificilă va fi aceastăperioadă de criză", spune Nusco. El a preluat afacerile începu­tede tatăl său încă din perioada comunis­mului, când acesta venea înBucureşti pentru a comanda uşi şi componente din lemn de lafabricile din Pipera.

Acum, fiul lui se ocupă atât de pro­duc­ţie, cât şi de imobiliareşi spune că are chi­riaşi pentru 12 din cele 18 etaje ale NuscoTower după ce a semnat contracte cu Oracle, Bayer, Centrofarm şiRaif­feisen Lea­sing, în timp ce A&D Pharma va des­chide laetajul 1 o clinică medicală Anima.
În ultimii ani au fost purtate discuţii cu circa 30 de companii.Primii chiriaşi se vor muta începând cu luna decembrie, astfel că"în Nusco Tower vor fi organizate mai multe petreceri de Crăciun",spune şi Horaţiu Florescu, preşedintele firmei de consultanţăimobiliară The Advisers Knight Frank, agentul proiectului.
"Avem opţiuni pentru restul clădirii şi cred că o vom închiriaintegral până la sfârşitul anului. Am vrut să facem o clădiresănătoasă din punctul de vedere al chi­riaşilor şi am preferatcompanii dispuse să împartă riscul. Putem să mai luăm doi-treichiriaşi care să plătească o chirie mai mare sau unul care să iatot spaţiul. Depinde însă şi de cât de repede îşi iau aprobările săsem­neze", spune Florescu, cel mai puter­nic broker de pe piaţa debirouri.
Cel mai important chiriaş al clădirii va fi gigantul IT Oracle,care a preluat un spaţiu de 7.000 de metri pătraţi în care îşi vaextinde operaţiunile derulate în imediata apropiere, în clădirileOracle Tower şi Floreasca Business Park.

Cât de greu este să semnezi un con­tract de circa 6milioane de euro cu Oracle?
"Negocierile cu Oracleau durat în jur de două-trei luni. Oracle şi-a trimiscon­sul­tanţii din Marea Britanie pentru a realiza un audit alclădirii", spune Florescu. Cei de la Oracle îşi vor amenajasin­guri spa­ţiul, deşi în timpul crizei amenajarea gratuită abirourilor de către proprietarul clădirii devenise o practicădestul de des folosită.
În ciuda crizei, Nusco estimează că turnul de birouri va generavenituri anuale din chirii de 4,5-5 mil. euro, în funcţie devalo­ri­le la care vor fi semnate ultimele contracte.
"Investiţia în proiect s-a ridicat la circa 34 de milioane de europlus terenul, care era evaluat la un mo­ment dat la nouă milioanede euro. Nu vrem să vindem clădirea. Nu ducem lipsă de bani şi nucred că mi-ar influenţa viaţa prea mult. Dacă am primi însă oofertă la un randament de 5% în euro pe an pentru cumpărător,bineînţeles că am vinde", spune Nusco, care a luat de la UniCreditun credit de circa 30 de milioane de euro pentru dezvoltareaclădirii de birouri.
Italienii au realizat în România investiţii de circa 30 de milioanede euro, iar afacerea cu uşi, sub brandul Pinum, generează veniturianuale de aproximativ 15 milioane de euro.
O parte din bani au fost direcţionaţi către achiziţia de terenuri,portofoliul firmei fiind format din aproximativ 50 de hectare deteren.
"Mai avem 30 de hectare de teren aici în Pipera, alte loturi înoraş cu o suprafaţă de cinci hectare şi 15 hectare lângă Bucureşti.Lângă Nusco Tower vrem să facem o altă clădire de birouri cu 12etaje şi circa 12.000 de metri pătraţi suprafaţă închiriabilă, darbanca solicită un contract de preînchiriere de 30-40% din clădire.Dacă voi avea un chiriaş care să ia 4.000 de metri pătraţi, începconstrucţia. Aşteptăm întâi să terminăm închirierea Nusco Tower",mai spune italianul.

Florescu este optimist şi spune că din septembrie piaţa birourilors-a schimbat, odată cu întoarcerea managerilor din concedii.
"Anul trecut clienţii spuneau "da, da, da" şi nu se întâmpla nimic.Oamenii nu puteau lua decizia de a se muta. Din septembriechiriaşii au început să se uite, vizitează clădiri, compară,întreabă agenţii. Mai sunt însă chiriaşi care cred că piaţa esteîncă a lor, dar aş vrea să văd unde se vor muta peste un an, ţinândcont că nu vor mai fi livrări", spune el.
The Advisers a intermediat anul acesta semnarea unor contracte deînchi­rie­re sau reînchiriere a unor spaţii de bi­rouri cu osuprafaţă de 42.000 de metri pă­traţi, având o cotă de circa 45%din piaţa tranzacţiilor realizate prin intermediul agenţilor,potrivit datelor lui Florescu.
Nusco în schimb este mai rezervat şi apreciază că piaţa imobiliarăîncă nu începe să crească, dar are un plan "de rezervă" în cazul încare nu va începe un al doilea proiect de birouri. "La început,când am venit în România, mi-a plăcut energia care era aici. În 20de ani însă au fost făcute doar investiţii private - drumu­rilesunt la fel. Iar în ultimii doi ani s-a prăbuşit totul. Nu mai poţiface programe de dezvoltare. Anul viitor dacă va fi tot criză, voipleca mai mult în va­canţă", conchide italianul.

AFACERI DE LA ZERO