Noii proprietari ai retelei de centre comerciale Winmarkt, italienii de la IGD, considera ca piata centrelor comerciale din Romania va ajunge la nivelul celei din Italia in urmatorii cinci ani, motiv pentru care vor investi semnificativ in proprietatile recent achizitionate, pentru a face fata competitiei.
"Ne-am bugetat investitii cuprinse intre 20 si 25 de milioane de euro in imbunatatirea si renovarea unora dintre locatiile Winmarkt, precum si in diferite alte servicii, precum publicitatea", a declarat pentru ZF Filippo Carbonari, CEO al IGD.
"In cinci ani ne propunem sa avem un portofoliu puternic, cu cladiri eficiente, astfel sa rezistam atacului competitiei care se dezvolta tot mai mult", a adaugat Carbonari.
Italienii au preluat de la americanii de la NCH o retea formata din 15 centre comerciale in diferite orase din tara, mutarea de peste 180 de milioane de euro fiind una dintre putinele tranzactii imobiliare realizate la inceputul acestui an si de departe cea mai mare ca valoare.
Piata locala a centrelor comerciale cunoaste o dezvoltare importanta, numarul mallurilor dublandu-se in fiecare an, in conditiile in care investitorii au anuntat proiecte care ar putea duce stocul comercial la aproximativ 100 de unitati in urmatorii ani.
"In luna mai a anului trecut am stabilit sa ne extindem activitatea si in afara Italiei, unde ajunsesem la un anumit grad de maturitate, cu scopul de a ne creste si diversifica portofoliul. Ne-am uitat catre tari asemanatoare Italiei, atat ca populatie si profil macroeconomic, cat si ca ciclu de dezvoltare al pietei centrelor comerciale", spune directorul IGD.
Negocierile au inceput in vara anului trecut, in lunile august-septembrie, iar closing-ul s-a realizat la finalul lunii aprilie.
"Analizasem deja piata din Romania, dar un rol important l-au avut si cei de la BNP Paribas, cu care lucrasem si inainte", precizeaza Carbonari.
IGD are in prezent un portofoliu imobiliar de un miliard de euro, iar targetul firmei este ca pana in 2012 sa ajunga la un portofoliu de 2,3-2,4 miliarde de euro.
"Urmatoarea provocare va fi sa ne dezvoltam portofoliul prin noi investitii. Vizam si alte achizitii in Romania, dar de proprietati de aceeasi natura precum centrele Winmarkt. In Bucuresti, spre exemplu, piata este nebuna, centrele comerciale fiind la acelasi pret precum in Roma sau Londra. Nu suntem acest gen de investitori", declara Carbonari.
IGD va pastra in linii mari echipa de conducere a Winmarkt, urmand ca Filippo Carbonari sa devina presedintele consiliului de administratie, in timp ce un alt director al IGD sa fie relocat in Romania. Sergiu Stapler, fostul presedinte al consiliului de administratie, va ocupa o pozitie executiva.
"Ne-a placut structura echipei din Romania, tanara, asemanatoare celei pe care o avem in Italia. Intregul portofoliu al Winmarkt s-a potrivit perfect profilului nostru de business", spune Carbonari.
Directorul IGD spune ca se afla deja in discutii cu o serie de branduri din Italia care ar putea intra pe piata locala, inclusiv in centrele Winmarkt.
"Mixul de chiriasi din momentul de fata este bun, dar mai poate fi imbunatatit. Purtam discutii cu producatori italieni de imbracaminte si bijuterii, dispusi sa investeasca in Romania", declara Carbonari.
Dezvoltarea pietei centrelor comerciale din Romania vine si pe fondul expansiunii retailerilor internationali care au intrat pe piata locala.
Activitatea IGD este in primul rand de administrare a centrelor comerciale, astfel ca italienii isi vor lasa amprenta si asupra structurii magazinelor din cadrul Winmarkt.
"Noi avem o abordare diferita, comparativ cu cei de la NCH, care erau fond de investitii si urmareau doar maximizarea veniturilor din exploatare. Noi ne propunem sa convingem oamenii sa stea cat mai mult timp in centrele comerciale si vom mari suprafata food-court-urilor, chiar daca in cazul restaurantelor chiriile practicate sunt mai mici", spune Carbonari.
Reteaua de centre comerciale Winmarkt a fost dezvoltata in special pe structurile vechilor magazine universale din orase precum Pitesti (Trivale Shopping Center), Ramnicu Valcea (Cozia Shopping Center) sau Sinaia (Carpati Shopping Center), dar si in imobile noi, suprafata totala ridicandu-se la 147.000 de metri patrati.
Pretul mediu pe metrul patrat platit de italieni in cadrul acestei tranzactii a fost de 1.240 de euro, randamentul in euro fiind de aproximativ 10,5% pe an, tinand cont de veniturile de 19,13 milioane de euro estimate pentru acest an din exploatarea spatiilor comerciale.
Nivelul veniturilor obtinute din chirii ar putea creste in urmatorii ani, in urma investitiilor care vor fi realizate, astfel ca IGD si-ar putea recupera investitia intr-o perioada de timp chiar mai mica de zece ani.
"Negocierile au fost dificile, tinand cont ca partenerii americani sunt profesionisti si, totodata, duri", spune Carbonari.
Construirea retelei Winmarkt a inceput acum aproape zece ani si a constat in restructurarea a 15 companii ca business, alinierea structurilor si a dimensiunilor, construirea unui brand unic, precum si investitii in modernizare.
Reteaua este cea mai intinsa de acest gen de pe piata locala. Pe de alta parte, dezvoltatori precum GTC sau fondul de investitii Immoeast au anuntat planuri pentru realizarea unor retele de centre comerciale de dimensiuni mici, sub brandurile Galleria si STOP.SHOP, care ar putea rivaliza in urmatorii ani ca numar de unitati.
Poate cel mai important avantaj al retelei Winmarkt este pozitionarea magazinelor, in centrul oraselor, in conditiile in care dezvoltatorii de centre comerciale au dificultati in gasirea unor terenuri de mari dimensiuni in zone centrale, la preturi care sa faca din dezvoltarea proiectelor centre comerciale fezabile.
Vanzarea Winmarkt a fost realizata in cadrul unei campanii ample de exit-uri realizate de americanii de la NCH, care au renuntat de la inceputul anului 2007 la active si pasive cu o valoare cumulata de aproximativ 500 de milioane de euro.
Domeniul imobiliar a fost cel mai profitabil pentru fondurile administrate de NCH, tinand cont ca vanzarile fabricilor Electroaparataj, Tricodava si Electrotehnica, a participatiei detinute in proiectul Cotroceni Park, alaturi de cele 15 centre comerciale Winmarkt, au adus venituri de 400 de milioane de euro.
IGD este o companie detinuta in proportie de 54% de doua cooperative care, potrivit lui Carbonari, sunt principalul jucator pe piata de retail din Italia, cu o cota de piata de 30%, restul actiunilor fiind detinute de fonduri de investitii prin intermediul bursei de valori din Italia. In portofoliul companiei intrau la finalul anului trecut zece centre comerciale, 14 hipermarketuri si trei proiecte aflate in dezvoltare.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
