Companii

Piata imobiliara in 2015: undeva intre prabusire si o noua perioada de boom

Piata imobiliara in 2015: undeva intre prabusire si o noua perioada de boom
27.01.2010, 00:00 7480

Cum se vedeau imobiliarele de astazi prin paginile ZiaruluiFinanciar din 2004? "Pretul pe metrul patrat la locuinte va ajungein medie la 700-800 de euro fata de o valoare actuala in jur de 300de euro" sau "masinile romanilor vor rula pe autostrazi, care vor forma o retea de 900pana la 1.500 de kilometri in 2010" - acestea sunt doar doua dinpreviziunile facute in 2004 care au fost contrazise de catre piata:apartamentele au crescut intr-un ritm mult mai rapid, prea rapid sepoate spune, iar faptul ca acum se gasesc locuinte la preturi de700-800 euro/mp este rezultatul unei scaderi sau normalizari apreturilor, ci nu al unei "explozii" de la 300 de euro/mp.

In ceea ce priveste autostrazile, cele mai multe dintre acesteaau ramas in continuare pe hartie, dar speranta moare ultima: inca800 de kilometri de autostrazi sau centuri ocolitoare ale marilororase ar putea fi finalizate in urmatorii doi ani, dar experientaultimilor 20 de ani impune pastrarea unor semne de intrebare inaceasta privinta.

Imobiliarele au fost "sport national" in ultimii cinci ani, iarrezultatele se pot vedea: aproximativ 50 de centre comercialeconstruite in Bucuresti si in restul oraselor mari din tara, circa1,3-1,4 milioane de metri patrati de birouri in Bucuresti, un stocde spatii logistice de 900.000 de metri patrati si in jur de 60.000de locuinte finalizate anual, dublu fata de perioada anilor2005.

Pentru urmatorii cinci ani, nimeni nu se mai arunca sa deacifre, dar consultantii au incercat sa creioneze o parte dintendintele care s-ar putea contura.

Retail: la cumparaturi in centrul vechi

In Capitala nu vor mai fi construite prea multe centrecomerciale in urmatoarea perioada. De altfel, in afara Sun Plaza siCocor, a caror finalizare este programata anul acesta, niciun altproiect nu se mai afla in constructie. Un centru de interes l-arputea constitui in urmatoarea perioada centrul vechi al orasului, acarui imagine a inceput sa se schimbe in ultimii ani.

"In 2015 vom avea la nivelul Bucurestiului cinci malluridominante in interiorul orasului si parcuri de retail la fiecareiesire din oras. Vom avea o zona de high-street mai buna ca acum,prin aportul zonei istorice. In afara Capitalei, fiecare oras mareva avea un mall dominant si un parc de retail important, restulproiectelor fiind cu semn de intrebare", apreciaza Razvan Gheorghe,directorul firmei de consultanta imobiliara Cushman &Wakefield.

Jumatate din magazinele in care vor fi facute cumparaturile arputea fi insa noi peste cinci ani, tinand cont ca pe fondul crizeiretailerii locali se vad nevoiti de cele mai multe ori sa lase locunor jucatori internationali.

"Exista mai multi retaileri internationali care prospecteazapiata locala in vederea unei posibile intrari, profitand decontextul actual pentru a obtine conditii comerciale pentruinchiriere mai bune. (...) Pentru anul 2015 ne putem astepta lareluarea cresterii stocului de centre comerciale moderne, lastabilizarea nivelului chiriilor, precum si la cresterea numaruluide retaileri internationali prezenti pe piata", apreciaza OanaIliescu, joint managing director al firmei de consultantaimobiliara DTZ Echinox.

Birouri, la iesirile din oras

Canary Wharf sau La Defense in Bucuresti? Nici vorba pentruurmatorii ani. Multa lume vedea in Bucuresti viitorul "hub"financiar al Europei de Sud-Est, dar piata de birouri s-a dezvoltatmult prea haotic, in lipsa uneireglementari urbanistice precise.

"Vom avea un numar mai mare de birouri in zona centrala aCapitalei, dar nici macar in 2015 nu vom avea un central businessdistrict (centru de afaceri) de talia altor orase europene deoarecedezvoltarea s-a facut prea fragmentat. Vom incepe sa avem la acelmoment parcuri de afaceri, de genul proiectului West Gate (inMilitari), la fiecare iesire din oras", mai spune Gheorghe de laCushman & Wakefield.

Aceasta dezvoltare ar putea duce la o noua dublare a stocului debirouri din Bucuresti, astfel ca "daca toate proiectele anuntatevor fi livrate conform planurilor, la inceputul anului 2015 stoculspatiilor de birouri va ajunge la nivelul de 2,32 de milioane demetri patrati inchiriabili", potrivit lui Bogdan Sergentu,directorul departamentului de valuation & consulting in cadrulfirmei DTZ Echinox.

In schimb, brokerii imobiliari vor avea de lucru, tinand cont cain 2015 vor expira numeroase contracte de inchiriere, potrivitcalculelor facute de Horatiu Florescu, presedintele firmei TheAdvisers Knight Frank.

"In 2015 vor expira contractele din 2005, 2007, 2010. In 2005 si2007 avem multe contracte semnate, pe 2010 nu cred ca vor fi la felde multe ca in cei doi ani. Un proiect dureaza de la stadiul deconcept la cladire terminata intre 18 si 30 de luni. Asa ca in 2015ne uitam la proiecte incepute in intervalul dintre trimestrul doidin 2012 si trimestrul doi din 2013", apreciaza Florescu.

Un mare semn de intrebare este legat de ce se va intampla cuzona Pipera, pe care in urma cu cinci ani dezvoltatorii o vedeaudrept o zona cu un imens potential, dar in care proprietarii debirouri gasesc cu greu chiriasi.

"Proiectele care au fost construite in Pipera consider ca vor fiocupate, dar la preturi extrem de mici, de 7-10 euro/metrul patratde birouri", apreciaza Gheorghe de la Cushman & Wakefield.

Vom sta tot la bloc

Unul dintre "visele" romanilor, de a sta la casa la margineaorasului pare inca departe de realizare, desi o serie dedezvoltatori au mizat in ultimii ani pe constructia unor cartierede vile, al caror acces catre centrul orasului este insa destul dedificil, in timp ce preturile nu sunt la indemana clasei medii.

"Vor fi mai multe proiecte de apartamente decat de vile, iaracestea vor fi in zona semi-centrala, in oras. Nu cred in proiectegrandioase de apartamente in afara orasului deoarece nu se vaschimba nimic dramatic in ceea ce priveste infrastructura: cred casoseaua de centura va fi largita la doua benzi si va fi facutaautostrada spre Brasov, dar nimic altceva", mai spunereprezentantul Cushman & Wakefield.

La ora actuala cele mai multe ansambluri rezidentiale au foststopate, iar dezvoltatorii nu dau semne ca ar putea incepeconstructia in curand. O "lege nescrisa" a constructiilor spune ca1% din stocul de locuinte ar trebui reinnoit anual, astfel ca inRomania ar trebui construite in jur de 90.000-100.000 de locuinte.Privind si la calitatea a numeroase din cladirile de locuinte dinBucuresti putem spune ca ar fi bine ca "legea" sa fie"promulgata".

Preturile au luat-o inainte

Autostrazile au batut pasul pe loc

Care este realitatea

Preturile apartamentelor au crescut de trei ori si chiar maimult, dar nimeni nu anticipa varfurile atinse in perioada2007-2008, cand pretul mediu al apartamentelor vechi din Bucurestia depasit 2.000 de euro/mp, respectiv o crestere de sapte ori. Inprezent, dupa doua scaderi succesive de circa 25% anual,apartamentele vechi au ajuns la circa 1.200 de euro/mp, iar trenduleste in continuare de usoara scadere.

Constructiile au crescut mult mai rapid, chiar cu peste 50% in2007, cand a atins pragul de 11 mld. euro, mult peste nivelul pecare consultantii apreciau ca il va atinge abia in 2010. Anultrecut piata a inregistrat o scadere de la 14,3 la circa 12,1 mld.euro, iar pentru acest an ar putea inregistra o noua scadere.

Piata cimentului a crescut de doua ori mai mult si de doua orimai repede, astfel ca in 2008 a atins pragul de 900 de milioane deeuro. Odata cu criza insa, afacerile in industrie au scazut cucirca 30% anul trecut, iar in 2010 este asteptat un nou declin, de5-10%. La nivelul anului 2008 cei mai mari jucatori de pe piatacimentului - Holcim si Lafarge - au inregistrat fiecare afaceri depeste 370 de milioane de euro, aproape de valoarea estimata in 2004pentru intreaga piata in 2010.

Constructorii erau optimisti, dar realitatea i-a contrazis,astfel ca Romania dispune acum de o "retea" de autostrazi caremasoara 321,3 km. Planuri sunt, astfel ca pana in 2012 ar trebuifinalizati inca 800 km. In constructie se afla tronsoaneleCernavoda - Medgidia, Medgidia - Constanta, Timisoara - Arad,Bucuresti - Ploiesti si centurile oraselor Constanta, Sibiu siArad.

Numarul cartierelor rezidentiale de la marginea oraselor acrescut, iar preturile au trecut pe o panta descendenta in ultimiidoi ani, dar apartamentele din aceste proiecte se vand greu dincauza faptului ca infrastructura nu a tinut pasul cu dezvoltareaimobiliara, astfel ca accesul catre oras este dificil dinspreperiferii.

Piata a fost asaltata de investitori straini, iar cea mai mareparte a oamenilor de afaceri locali si-au legat la randul lorafacerile de piata imobiliara. In prezent, o buna parte dintrestraini s-au retras ca o maree, pe fondul cresterii randamentelorcatre nivelurile din 2004-2006.

Ce se estima:

Pretul pe metrul patrat la locuinte va ajunge in medie la700-800 de euro fata de o valoare actuala in jur de 300 deeuro.

Piata constructiilor va creste cu un ritm anual de circa 10%,astfel ca in 2010 va ajunge la pragul de 8,3 miliarde de euro.

Piata interna a cimentului va ajunge la vanzari de 6,5 mil.tone, fata de 5 mil. tone cat este prognozat pentru acest an,astfel incat valoarea afacerilor ar putea urca de la circa 250 mil.euro la 400 mil. euro.

Masinile romanilor vor rula pe autostrazi, care vor forma oretea de 900 pana la 1.500 de kilometri pana in 2010.

Cartierele rezidentiale de la marginea oraselor vor atrage totmai multi clienti pe masura ce preturile vor scadea.

Numarul investitorilor va creste puternic desi randamentulinvestitiilor va scadea.

Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels

AFACERI DE LA ZERO