• Leu / EUR4.7383
  • Leu / GBP5.3832
  • Leu / USD4.2016
Companii

Prima tranzactie cu centre comerciale din acest an: negocieri de noua luni cu un singur potential cumparator

Secțiune susținută de Medlife Logo
Prima tranzactie cu centre comerciale din acest an: negocieri de noua luni cu un singur potential cumparator

Fondul britanic de investitii New Europe Property Investments (NEPI) a semnat saptamana trecuta preluarea European Retail Park din Braila de la dezvoltatorul BelRom intr-o tranzactie de 63 mil. euro, care include si plata datoriilor si actiuni in cadrul fondului britanic de investitii.

"Trebuia sa incepem de undeva. Nimeni nu poate sa stie niciodata cand este momentul corect sa cumperi. Te uiti la valoare si daca ti se pare corecta, semnezi. Chiar si Warren Buffet a mai gresit", motiveaza Martin Slabbert, managing director al NEPI, decizia de preluare a centrului comercial European Retail Park Braila.

Aceasta este prima dintr-o serie de trei tranzactii pe care britanicii le negociaza cu BelRom, si care ar putea ajunge la peste 160 mil. euro, potrivit lui Slabbert, care spune ca NEPI mai este interesat de proiectele BelRom de la Focsani si Bacau.

Finantarea achizitiei acestor trei centre este partial asigurata de banca belgiana KBC printr-o linie de finantare de 113 mil. euro, din care 40 mil. euro vor reveni primei tranzactii. De asemenea, deal-ul este finantat si printr-o emisiune de actiuni, actionarii BelRom dobandind 3,5 mil de titluri in valoare de 7,5-8 mil. euro. Restul reprezinta contributia cash a NEPI. Potrivit ultimelor date disponibile, actionarii BelRom sunt oamenii de afaceri belgieni Carl Decoopman (in desen), Steven Van Den Bossche si Hendrik Danneels.

"Pot spune ca cei de la KBC ne-au oferit conditii mai bune decat ce am gasit pe piata locala. Bancile din Romania nu faceau in trecut deosebire intre proiectele de calitate si celelalte. Ofereau aceleasi conditii tuturor. Pentru noi, nu este o problema sa strangem bani, provocarea este sa-i cheltuim", a mai spus Slabbert.

BelRom vinde acest centru cu 63 mil. euro, suma care include si datoriile, dupa ce investitiile in dezvoltare s-au ridicat la 60 mil. euro.

Pe piata locala, BelRom a mai vandut European Retail Park Sibiu intr-o tranzactie de 83 mil. euro in 2006, dar si European Retail Park Targu Mures intr-un deal de 92 mil. euro in 2007, proiecte in care investitia nu depasise 60 mil. euro.

BelRom mai are in dezvoltare parcuri de retail in Deva, Severin, Ramnicu Valcea, Botosani si Roman, iar parteneriatul cu NEPI ar putea imbraca si o alta forma.

"Suntem in discutii cu BelRom pentru a investi in alte doua dezvoltari ale lor, pe langa acestea trei, care vor fi gata in 2010. Vom furniza equity pentru finalizarea proiectelor, ce vor avea ca ancora Carrefour, si vor fi in afara Bucurestiului", a mai spus reprezentantul NEPI.

Acordul dintre cele doua companii mai prevede ca doi dintre reprezentantii BelRom, Steven Van Den Bossche, managing director, si Kris Carton, sa faca parte din board-ul NEPI.

"BelRom va ramane la conducerea centrului achizitionat inca trei ani, ca parte a contractului, in timp ce actiunile nou emise au o perioada de locked up (in care nu vor putea vinde - n.red.) de trei ani", a mai spus Slabbert. Negocierile pentru preluarea BelRom au inceput in ianuarie, cand managementul NEPI a decis sa inceapa extinderea agresiva in Romania, si dupa abia noua luni tranzactia s-a parafat. Acesta este primul deal pe piata centrelor comerciale din ultimul an si jumatate.

Pe piata locala fondul de investitii imobiliare mai detine printre altele spatiul ocupat de KFC langa Cercul Militar, dar si 18 cladiri de birouri cumparate de la Avrig 35. In 2007, cand NEPI a demarat investitiile pe piata locala, Slabbert afirma ca a vrut ceva "mic" pentru a putea testa, dar ca piata era supraevaluata pentru a cumpara mai mult. "Erau prea multi bani care urmareau aceleasi tranzactii", este de parere Slabbert.

De asemenea, NEPI a avut in vedere si achizitia altor fonduri de investitii, insa strategia a fost schimbata dupa ce negocierile privind achizitia Carpathian nu s-au concretizat.

"Daca am putea ca la sfarsitul lunii iunie 2010 sa avem 8-10 investitii (in Romania - n.red.), am considera ca ne-am atins obiectivul", a mai spus Slabbert. NEPI este interesat de centre comerciale din afara Bucurestiului, iar modelul pe care il abordeaza, respectiv finantarea partiala prin emisiune de actiuni, nu era interesant pentru dezvoltatori pana in prezent.

"Strategia noastra pentru Romania este sa cumparam centre comerciale in principal din afara Bucurestiului, care sunt dominante pentru zona in care se afla, de mari dimensiuni, nu mici, cu ancore puternice care sa domine regiunea. Parcurile BelRom sunt de dimensiuni mari si nu cred ca vor avea concurenta in zona in care sunt localizate", mai spune el.

Potrivit lui Slabbert, in momentul in care a inceput sa se uite la achizitia de active in retail, yield-ul (randamentul investitiei) era de circa 7% in afara Bucurestiului.

"Un centru comercial probabil ca avea un nivel al chiriei de 15 euro pe metrul patrat acum un an, acum proprietarii nu vor mai cere mai mult de 12 euro in medie", a mai spus reprezentantul NEPI, care stimeaza ca yield-ul a crescut cu 30-40% in medie.

In ceea ce priveste mix-ul de chiriasi, Slabbert afirma ca prefera discounterii de mari dimensiuni si ca evita magazinele mici. Ca si tendinta in perioada urmatoare, reprezentantul NEPI vorbeste de cresterea spatiilor ocupate de retaileri.

El estimeaza ca evolutia economica se va inrautati anul viitor, pentru ca din 2011 sa-si revina.

Cumparatorul a fost consiliat de Reff & Asociatii, societatea de avocati afiliata Deloitte Romania, Deloitte Tax si Optim PM.

Societatea de avocati Voicu Filipescu a oferit consultanta vanzatorului, in timp ce tranzactia a fost intermediata de agentia imobiliara DTZ Echinox.

BelRom

  • BelRom este o companie fondata de trei oameni de afaceri belgieni in 2004 - Carl Decoopman, Steven Van Den Bossche si Hendrik Danneels - care a finalizat pana in prezent cinci parcuri de retail in orasele Sibiu, Targu Mures, Braila, Bacau si Focsani;
  • Strategia companiei este de a dezvolta si vinde rapid proiectele din portofoliu; Primele doua parcuri comerciale, din Sibiu si Targu-Mures au fost vandute imediat, dar pentru proiectul de la Braila compania cauta cumparator de aproape doi ani;
  • Compania mai detine terenuri pentru constructia unor parcuri de retail in Deva, Severin, Ramnicu-Valcea, Roman si Botosani, precum si un lot in cartierul bucurestean Colentina, destinat constructiei unui mall si a unei cladiri de birouri.

Ce a vandut BelRom

European Retail Park Sibiu

  • Cumparator: Argo Real

Estate

  • Investitie: 50 mil. euro
  • Pret: 83 mil. euro
  • Inaugurare: noiembrie 2006
  • Data tranzactiei: noiembrie 2006
  • Suprafata inchiriabila: 47.000 mp
  • Chiriasi: Real, BauMax, Media Galaxy

European Retail Park Targu-Mures

  • Cumparator: Ixis AEW

Europe

  • Investitie: 60 mil. euro
  • Pret: 92 mil. euro
  • Inaugurare: octombrie 2007
  • Data tranzactiei: decembrie 2007
  • Suprafata inchiriabila: 45.000 mp
  • Chiriasi: Auchan, BauMax, Media Galaxy

European Retail Park Braila

  • Cumparator: New Europe Property (NEPI)
  • Investitie: 60 mil. euro
  • Pret: 63 mil. euro
  • Inaugurare: mai 2008
  • Data tranzactiei: sept. 2009
  • Suprafata inchiriabila: 53.000 mp
  • Chiriasi: Carrefour, Media Galaxy, Staer

NEPI

  • Fondul New Europe Property Investments (NEPI), inregistrat in Isle of Man si listat pe bursa de la Londra, are o capitalizare de 70,8 mil. lire sterline (77 mil. euro);
  • NEPI a realizat prima tranzactie de pe piata locala in 2007, cand a cumparat pentru 11,8 mil. euro patru spatii comerciale de la Flamingo in Bucuresti, Iasi, Bacau si pe drumul dintre Bucuresti si Brasov;
  • Cea mai importanta achizitie facuta de NEPI a fost preluarea de la Avrig 35 pentru 46 mil. euro a unui portofoliu format din 18 cladiri de birouri inchiriate in special catre Raiffeisen.

*MedLife susține informarea și educarea ca sursă principală de dezvoltare a unui business sănătos. De aceea, recomandăm informarea continuă cu ajutorul articolelor din secțiunea Companii!

Etichete:

Principalele valute BNR - joi, 13:15
EUR
USD
GBP
CHF
Azi: 4.7383
Diferență: -0,1433
Ieri: 4.7451
Azi: 4.2016
Diferență: -0,1995
Ieri: 4.2100
Azi: 5.3832
Diferență: -0,3923
Ieri: 5.4044
Azi: 4.1734
Diferență: -0,0216
Ieri: 4.1743