Fondul britanic de investitii New Europe Property Investments(NEPI) a semnat saptamana trecuta preluarea European Retail Parkdin Braila de la dezvoltatorul BelRom intr-o tranzactie de 63 mil.euro, care include si plata datoriilor si actiuni in cadrulfondului britanic de investitii.
"Trebuia sa incepem de undeva. Nimeni nu poate sa stie niciodatacand este momentul corect sa cumperi. Te uiti la valoare si daca tise pare corecta, semnezi. Chiar si Warren Buffet a mai gresit",motiveaza Martin
Slabbert, managing director al NEPI, decizia de preluare acentrului comercial European Retail Park Braila.
Aceasta este prima dintr-o serie de trei tranzactii pe carebritanicii le negociaza cu BelRom, si care ar putea ajunge la peste160 mil. euro, potrivit lui Slabbert, care spune ca NEPI mai esteinteresat de proiectele BelRom de la Focsani si Bacau.
Finantarea achizitiei acestor trei centre este partial asiguratade banca belgiana KBC printr-o linie de finantare de 113 mil. euro,din care 40 mil. euro vor reveni primei tranzactii. De asemenea,deal-ul este finantat si printr-o emisiune de actiuni, actionariiBelRom dobandind 3,5 mil de titluri in valoare de 7,5-8 mil. euro.Restul reprezinta contributia cash a NEPI. Potrivit ultimelor datedisponibile, actionarii BelRom sunt oamenii de afaceri belgieniCarl Decoopman (in desen), Steven Van Den Bossche si HendrikDanneels.
"Pot spune ca cei de la KBC ne-au oferit conditii mai bune decatce am gasit pe piata locala. Bancile din Romania nu faceau intrecut deosebire intre proiectele de calitate si celelalte. Ofereauaceleasi conditii tuturor. Pentru noi, nu este o problema sastrangem bani, provocarea este sa-i cheltuim", a mai spusSlabbert.
BelRom vinde acest centru cu 63 mil. euro, suma care include sidatoriile, dupa ce investitiile in dezvoltare s-au ridicat la 60mil. euro.
Pe piata locala, BelRom a mai vandut European Retail Park Sibiuintr-o tranzactie de 83 mil. euro in 2006, dar si European RetailPark Targu Mures intr-un deal de 92 mil. euro in 2007, proiecte incare investitia nu depasise 60 mil. euro.
BelRom mai are in dezvoltare parcuri de retail in Deva, Severin,Ramnicu Valcea, Botosani si Roman, iar parteneriatul cu NEPI arputea imbraca si o alta forma.
"Suntem in discutii cu BelRom pentru a investi in alte douadezvoltari ale lor, pe langa acestea trei, care vor fi gata in2010. Vom furniza equity pentru finalizarea proiectelor, ce voravea ca ancora Carrefour, si vor fi in afara Bucurestiului", a maispus reprezentantul NEPI.
Acorduldintre cele doua companii mai prevede ca doi dintre reprezentantiiBelRom, Steven Van Den Bossche, managing director, si Kris Carton,sa faca parte din board-ul NEPI.
"BelRom va ramane la conducerea centrului achizitionat inca treiani, ca parte a contractului, in timp ce actiunile nou emise au operioada de locked up (in care nu vor putea vinde - n.red.) de treiani", a mai spus Slabbert. Negocierile pentru preluarea BelRom auinceput in ianuarie, cand managementul NEPI a decis sa inceapaextinderea agresiva in Romania, si dupa abia noua luni tranzactias-a parafat. Acesta este primul deal pe piata centrelor comercialedin ultimul an si jumatate.
Pe piata locala fondul de investitii imobiliare mai detineprintre altele spatiul ocupat de KFC langa Cercul Militar, dar si18 cladiri de birouri cumparate de la Avrig 35. In 2007, cand NEPIa demarat investitiile pe piata locala, Slabbert afirma ca a vrutceva "mic" pentru a putea testa, dar ca piata era supraevaluatapentru a cumpara mai mult. "Erau prea multi bani care urmareauaceleasi tranzactii", este de parere Slabbert.
De asemenea, NEPI a avut in vedere si achizitia altor fonduri deinvestitii, insa strategia a fost schimbata dupa ce negocierileprivind achizitia Carpathian nu s-au concretizat.
"Daca am putea ca la sfarsitul lunii iunie 2010 sa avem 8-10investitii (in Romania - n.red.), am considera ca ne-am atinsobiectivul", a mai spus Slabbert. NEPI este interesat de centrecomerciale din afara
Bucurestiului, iar modelul pe care il abordeaza, respectivfinantarea partiala prin emisiune de actiuni, nu era interesantpentru dezvoltatori pana in prezent.
"Strategia noastra pentru Romania este sa cumparam centrecomerciale in principal din afara Bucurestiului, care suntdominante pentru zona in care se afla, de mari dimensiuni, nu mici,cu ancore puternice care sa domine regiunea. Parcurile BelRom suntde dimensiuni mari si nu cred ca vor avea concurenta in zona incare sunt localizate", mai spune el.
Potrivit lui Slabbert, in momentul in care a inceput sa se uitela achizitia de active in retail, yield-ul (randamentulinvestitiei) era de circa 7% in afara Bucurestiului.
"Un centru comercial probabil ca avea un nivel al chiriei de 15euro pe metrul patrat acum un an, acum proprietarii nu vor mai ceremai mult de 12 euro in medie", a mai spus reprezentantul NEPI, carestimeaza ca yield-ul a crescut cu 30-40% in medie.
In ceea ce priveste mix-ul de chiriasi, Slabbert afirma caprefera discounterii de mari dimensiuni si ca evita magazinelemici. Ca si tendinta in perioada urmatoare, reprezentantul NEPIvorbeste de cresterea spatiilor ocupate de retaileri.
El estimeaza ca evolutia economica se va inrautati anul viitor,pentru ca din 2011 sa-si revina.
Cumparatorul a fost consiliat de Reff & Asociatii,societatea de avocati afiliata Deloitte Romania, Deloitte Tax siOptim PM.
Societatea de avocati Voicu Filipescu a oferit consultantavanzatorului, in timp ce tranzactia a fost intermediata de agentiaimobiliara DTZ Echinox.
BelRom
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
