Companii

Primul lacat pe un mall: Armonia Center din Braila se inchide pentru cel putin sase luni. Ce parere aveti?

22.07.2009, 16:00 1381

Compania de dezvoltare imobiliara RED Management Capital, care a realizat doua centre comerciale Armonia pe piata locala, va inchide proiectul din Braila pentru a-l repozitiona, dupa ce vanzarile chiriasilor au fost mult sub asteptari, iar numarul vizitatorilor era de doar 2.000 de oameni in unele zile.

Inchiderea centrului comercial Armonia Center din Braila, care va avea loc in urmatoarele saptamani, reprezinta cea mai drastica decizie luata de catre dezvoltatorii de centre comerciale de pe piata locala si probabil nu va ramane singura, atata timp cat jumatate din centrele comerciale din afara Capitalei au performante slabe.

"Cu siguranta nu am facut suficienta analiza asupra pietei din Braila. Proiectul nu atrage suficient de multi oameni, iar nivelul preturilor practicat de retaileri nu corespunde puterii de cumparare a locuitorilor orasului. Vom inchide Armonia Center in luna august pentru a-l repozitiona drept un centru comercial regional cu profil de discount si speram ca in decurs de 6-9 luni sa il putem redeschide", a declarat pentru ZF Andrew Stear, managing director si actionar minoritar al companiei.

Reprezentantii companiei, ai carei principali actionari sunt fondul american de investitii Warburg Pincus si cel spaniol GED, spun ca au anuntat chiriasii, dar si banca finantatoare de hotararea de a inchide temporar proiectul, astfel ca in urmatoarea perioada vor fi suspendate contractele de inchiriere, dar si ratele catre banca.

"Banca intelege ca daca proiectul nu merge, este mai bine sa il repozitionezi. Actioneaza ca un partener pentru noi in aceasta perioada", spune Stear, fara a preciza numele bancii care a finantat investitia.

Dezvoltarea proiectului a implicat fonduri totale de 45 de milioane de euro, din care aproape 30 de milioane de euro au provenit dintr-un credit bancar. Proiectul are o suprafata inchiriabila de 37.000 de metri patrati, iar suprafata galeriei comerciale se ridica la 14.000 de metri patrati, din care in prezent sunt deschise magazine pe doar 38% dintre spatii.

Printre chiriasi se numara, alaturi de Carrefour, retaileri precum Flanco, Sephora, Samsonite sau Mondex.

Armonia Center este al doilea centru comercial de mari dimensiuni deschis in Braila, dupa proiectul European Retail Park, finalizat in mai 2008 de catre compania belgiana BelRom. Ambele proiecte cuprind cate un hipermarket Carrefour, cel din Armonia urmand a fi de asemenea inchis.

Problemele pentru proiectul Armonia au inceput inca de la inaugurare, cand o serie de chiriasi importanti, printre care si Altex, nu au mai deschis magazinele pentru care semnasera ante-contracte. Proiectul a fost gandit pentru o suprafata inchiriabila de 47.000 de metri patrati, dar spatiul destinat unui retailer de bricolaj nu a mai fost construit.

"Faptul ca unii retaileri nu au mai deschis a creat un efect de domino. Am decis ca este mai bine sa inchidem decat sa incercam sa ajustam din mers cu cateva magazine deschise", spune Christian Hiver, director in cadrul RED.

Investitorii au mizat pe Braila si datorita apropierii de Galati, cele doua orase formand un pol de aproximativ 500.000 de potentiali cumparatori. "Studiile de piata se faceau stand o zi si jumatate in oras", explica Radu Niculescu, directorul diviziei de property management a companiei, superficialitatea cu care se lua decizia de constructie a unui asemenea proiect.

Realitatea de la fata locului poate fi complet diferita. "Somajul in Braila era la nivelul lunii mai de 5,63%, in usoara crestere, iar salariul net era sub nivelul mediu din tara, respectiv 1.100-1.200 de lei, dar si costurile sunt mai mici. Avem in continuare solicitari pentru constructia a doua supermarketuri in oras. Investitorii apreciaza ca au nevoie de doar circa 20.000 de oameni pentru functionarea unui asemenea proiect, astfel ca in Braila, unde sunt 220.000 de oameni, pot fi construite 10-11", considera Aurel Gabriel Simionescu, primarul Brailei. In cadrul proiectului Armonia mai lucreaza la ora actuala aproximativ 300 de oameni, circa 100 dintre acestia fiind angajati ai magazinului Carrefour.

Retailerii prezenti in Armonia Center au avut rezultate mult sub asteptari dupa ce au ocupat spatiile in mallul din Braila, chiar daca multi au reusit sa negocieze cu dezvoltatorii ajustarea in jos a chiriilor.

"Am incercat sa reducem si nivelul chiriilor, dar faci degeaba acest lucru pentru un chirias care nu are vanzari deloc. Atat investitorii, cat si retailerii vor trebui sa-si readapteze produsele la realitatile locale. Pana acum, daca doi-trei retaileri mari doreau sa deschida intr-un oras, se gasea un teren bun, iar banca finanta investitia. Se studia foarte putin ce vor si ce pot sa cumpere locuitorii din acel oras", a mai spus Andrew Stear.

RED a finalizat in primavara anului trecut primul proiect de pe piata locala - Armonia Center din Arad - care a fost vandut pentru mai mult de 100 de milioane de euro catre fondul austriac de investitii Immoeast, obtinand un profit de 40-50 de milioane de euro. Pentru proiectul din Braila era prevazut acel scenariu, respectiv vanzarea in momentul finalizarii.

"In 2008 un astfel de proiect se vindea la un yield de 7,25%-7,5%, iar noi estimam un profit anual de 5 milioane de euro din exploatare", afirma Stear, date din care reiese ca valoarea de piata a proiectului era estimata la circa 70 de milioane de euro. In prezent, compania va mai investi 1-1,5 milioane de euro pentru a repozitiona spatiile din interiorul cladirii. Luand in calcul si intreruperea contractelor de inchiriere pentru cel putin sase luni, pierderile companiei in urma acestei decizii se ridica la circa 1-2 milioane de euro.

Potrivit reprezentantilor RED, compania a ajuns la o intelegere cu un retailer de mobilier care ar dori sa deschida un magazin de tip outlet in Armonia, dupa repozitionarea proiectului.

RED mai are in diferite stadii de executie mai multe proiecte comerciale pe piata locala, printre care Armonia Satu Mare, Radius Baia Mare sau World Trade Center Constanta.

"Continuam lucrarile de constructie la proiectul din Constanta, dar si la centrele Cadran (de dimensiuni mai mici - n.r.) din Marghita si Husi. Proiectul Armonia Center din Satu Mare il reanalizam dupa experienta avuta in Braila", a mai spus Stear.

AFACERI DE LA ZERO