Adrian Vascu, senior partner Veridio: Hai să vedem ce este cu modificarea impozitului pe clădiri

1. Cotele de impozitare minime s-au modificat după cum urmează: de la 0,08% la 0,1% şi de la 0,2% la 1%
2. Valoarea impozabilă cu care se înmulţesc aceste cote pentru a rezulta impozitul va fi preluată din studiile de piaţă administrate de notari.
3. Primăriile vor completa câte o notificare pentru fiecare contribuabil din România, în care vor introduce valoarea impozabilă şi impozitul. Cine nu reacţionează este de acord tacit. Cine va reacţiona nu se ştie încă ce se va întâmpla.
4. S-a eliminat posbilitatea să existe cote de impozitare diferite pentru acelaşi tip de utilizare (rezidenţială sau nerezidenţială) în funcţie de cine este proprietarul (persoană fizică sau juridică).
5. În cazul utilizării mixte cu peste 50 la sută din suprafaţa spaţiului se va considera clădirea ori rezidenţială ori nerezidenţială, în funcţie de dovezile aduse de contribuabil.
6. Primul termenul de plată a impozitului pentru anul 2023 s-a mutat de la 31 martie la 30 iunie.

Ce nu se modifică:

1. Terenul se impozitează în continuare separat de clădire, cu excepţia terenului pe care aceasta este construită.
2. Tipul valorii estimate nu are cum să se apropie de “valoarea de piaţă” aşa cum ne-am asumat prin PNRR.

Să analizăm, aşadar, în termeni cât mai simpli:

1. Trimiterea la studiile de piaţă administrate de notarii publici se referă la studiile de piaţă plătite de aceştia.
2. Ce nu ştiu iniţiatorii actului normativ propus este cum se realizează aceste studii. Eu cred că o datorie importantă a notarilor ar trebui să fie nu administrarea acestor studii, cât furnizarea informaţiilor de piaţă pe care le deţin, pentru realizarea acestora.
3. Aş vrea să lămurim puţin şi afirmaţia şi mirarea unora: ce se schimbă acum, având în vedere că grilele notarilor au fost realizate şi până acum tot de către evaluatori? Aşadar, aceste grile, definite în Codul fiscal începând cu anul 2016 ca Studii de piaţă, nu aveau nicio trimitere la cine le face şi pe ce bază le întocmeşte. Şi bineînţeles niciun corespondent în legislaţia evaluării. Faptul că unii evaluatori şi-au asumat acest lucru, a fost decizia personală, şi mulţi dintre ei au scris în ipotezele din studii că nu au respectat standardele de evaluare. Pentru grilele de anul viitor a apărut o modificare importantă. În decembrie 2021 s-a modificat Codul fiscal, fără consultarea ANEVAR, şi s-a trasat sarcina evaluatorilor autorizaţi de a întocmi aceste studii de piaţă. Aşadar, până la data elaborarii lor, va apărea un ghid de evaluare, despre care ANEVAR a anunţat deja că nu va include nicio estimare a valorii, ci doar valori minime consemnate pe piaţă în anul anterior. Punctele de vedere anterior transmise de către ANEVAR privind utilizarea limitată a acestor studii au fost puse la dispoziţia utilizatorilor acestor grile şi există luări de poziţii aflate atât pe www.anevar.ro, cât şi în Revista Valoarea, editată trimestrial de către ANEVAR.
4. E clar că la clădirile nerezidenţiale cota minimă de impozitare a crescut de 5 ori. Este de văzut cât vor creşte impozitele dacă noile valori impozabile vor fi mai mari sau mai mici.
5. Introducerea trimiterii la grila notarilor este, de fapt, o fumigenă, o fentă sau un pretext, dacă scopul a fost mărirea impozitelor. În realitate, pe baza valorilor impozabile aferente fiecărei clădiri, pe care primăriile le cunosc deja, dacă se aplică o cotă de impozitare majorată, cresc impozitele.
6. De ce spun că este o fentă, sau o “fata morgana”? Este pentru că aşa cum spune acum legea, funcţionari ai primăriilor vor căuta prin grilele notariale şi vor introduce în sistemul lor de evidenţă valorile impozabile pentru fiecare casă. Întrebaţi-i şi vedeţi dacă e posibil şi cât timp le va lua acest lucru. Sau, cei care citiţi, ajutaţi-i şi vedeţi cum puteţi să vă găsiţi propriile case în grile. Şi vă rog să aveţi în vedere că pentru la anu’, structura acestor studii se va schimba.
7. Legiuitorul s-a gândit, însă, că e posibil să nu existe în grile valorile dintr-un sat sau oraş. Nu-i nimic, şi-a zis el, primăria va alege din localităţi similare. Ce înseamnă acest lucru? Cine va decide? De pe ce străzi le vor alege?
8. La clădirile nerezidenţiale, în declaraţia contribuabililor nu există suprafeţele clădirilor, deci încadrarea în grilă va însemna ca funcţionarii primăriilor să extragă suprafeţele din rapoartele de evaluare pe care le deţin în format letric. Pe bune? Cât durează asta? Se pricep? Îşi asumă?
9. Dacă nici acest lucru nu va funcţiona, primăria, prin excepţie zice legea, la alegerea deci responsabilitatea ei, va putea utiliza valorile impozabile existente.
10. Bingo. Excepţia va deveni deci regulă. Se vor aplica noile cote de impozitare, majorate cât de cât, asupra valorilor impozabile anterioare, în majoritatea situaţiilor.
11. În acest caz de ce să faci deviaţia cu grila? De ce să perpetuezi ceva ce nu poate fi destinat unui asemenea scop? Răspunsul meu este compus din două cuvinte: viteză şi superficialitate.
12. Ce ar fi putut face legiuitorul? În primul rând să se asigure că modificările pe care le face au rolul să repare măcar puţin sistemul de până acum şi nu să îl strice şi mai tare. Orice provizorat în acest moment va genera eforturi imense de a-l repara.
13. În al doilea rând să unifice clădirile cu terenul care le deservesc (pe număr cadastral sau număr poştal) şi nu doar clădirea şi terenul de sub aceasta, pentru că e o păcăleala că poţi avea studii de piaţă cu preţuri pentru asemenea “struţocămile” care nu se vând aşa de fapt pe piaţă. Plus că acest lucru ne diferenţiază de toată lumea civilizată. Şi de aplicarea PNRR. Impozităm terenul separat de clădire.
14. După “unirea” clădirii cu terenul, următorul pas, care nu e complicat, este ajustarea sistemului actual de impozitare a terenului, care se bazează pe nişte lei/ha, fără să ştie nimeni ce înseamnă şi de unde provin. Pentru uniformitate, să ajungă ca şi la teren să avem valoare impozabilă şi cotă.
15. Pentru apartamente (care sunt majoritare ca număr) se poate utiliza sistemul curent, cu actualizarea la nivelul pieţei a indicilor de rang de localitate prezenţi şi acum în Codul fiscal. S-ar fi ajuns la un sistem apropiat de valori de piaţă, conformare cu PNRR, mult mai simplu pentru primării care au deja implementat sistemul, şi toate impozitele ar creşte. Era cea mai simplă cale. Şi uniformă. Nu e târziu să o adopte şi acum dacă politicienii vor ajunge să o înţeleagă.
16. Pentru nerezidenţiale se poate extinde sistemul actual de estimare a valorii impozabile, dar nu doar la clădire, ci la întreaga proprietate imobiliară, astfel încât să ai pe termen mediu şi lung un sistem stabil.

În concluzie

1. Forma actuală a variantei în discuţie este doar cea mai proastă variantă de lucru posibilă (dar rapidă şi superficială).
2. Cu modificări minore ale modului de lucru actual, se pot obţine cel puţin aceleaşi rezultate ca utilizând grilele notariale, eliminând toate efectele nocive aduse de varianta propusă.