Legea care aduce schimbări majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari şi protecţia cumpărătorilor, cunoscută şi sub denumirea de „Legea Nordis”, schimbă semnificativ modul în care sunt finanţate, construite şi vândute proiectele rezidenţiale din România, introducând un nivel ridicat de protecţie pentru cumpărători, dar şi obligaţii mai stricte şi costuri mai ridicate pentru dezvoltatori, notează o analiză a TPA România, furnizor de servicii de audit financiar, consultanţă fiscală, contabilitate şi consultanţă juridică.
Legea a fost adoptată de Camera Deputaţilor şi urmează să fie promulgată, iar specialiştii TPA România spun că efectele vor fi vizibile rapid: piaţa va deveni mai sigură, dar şi mai selectivă, proiectele vor necesita capitalizare mai mare, iar preţurile locuinţelor vor continua să crească.
„Noua lege oferă cumpărătorilor cea mai robustă protecţie de până acum. Este un pas înainte: claritate mai mare, garanţii reale şi mecanisme care diminuează riscul pierderii avansurilor. Pentru dezvoltatori însă, se anunţă o perioadă de reaşezare – proiectele se vor lansa mai greu, capitalul va fi blocat mai mult timp, costurile administrative vor creşte, iar cash-flow-ul nu va mai putea fi susţinut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor creşte semnificativ”, explică Alexandra Cohuţiu, avocat în cadrul TPA România.
Ea subliniază că toate aceste elemente, combinate cu recenta majorare a TVA pentru locuinţe, vor pune presiune suplimentară asupra preţului final plătit de cumpărători.
Legea atacă punctual vulnerabilităţi istorice ale pieţei rezidenţiale: promisiuni suprapuse pentru aceeaşi unitate, avansuri necorelate cu stadiul lucrărilor, utilizarea netransparentă a fondurilor şi lipsa unor garanţii reale pentru cumpărător în etapa de proiect.
Pentru prima dată, responsabilităţile dezvoltatorului sunt definite unitar, de la obţinerea avizelor şi calitatea proiectării, la supravegherea execuţiei, verificarea lucrărilor, recepţie şi cartea tehnică a construcţiei.
„Este, fără îndoială, un set structurat de obligaţii menit să crească siguranţa cumpărătorilor, să consolideze protecţia acestora şi să ridice standardele de calitate în construcţii. Totuşi, pentru mulţi dezvoltatori mici – cei care lucrează cu echipe reduse şi cash-flow limitat – aceste cerinţe vor reprezenta o povară reală. Implementarea completă a tuturor obligaţiilor va genera costuri suplimentare, durate mai lungi şi o nevoie mai mare de capital disponibil”, spune Alexandra Cohuţiu.
Una dintre cele mai importante schimbări este obligaţia ca promisiunile de vânzare încheiate înainte de finalizarea imobilului să fie semnate exclusiv în formă autentică, doar după realizarea preapartamentării şi deschiderea cărţilor funciare pentru toate unităţile viitoare.
„Acest sistem diminuează riscul promisiunilor multiple şi conferă cumpărătorului o protecţie juridică reală. Pentru dezvoltatori însă, înseamnă că vânzarea nu mai poate începe în faze foarte incipiente. Fără preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedură costisitoare şi relativ complexă), nu se poate încasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificilă finanţarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea şi actualizarea cărţilor funciare reprezintă un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat”, explică avocatul TPA România.
Legea introduce reguli clare şi pentru convenţiile de rezervare: acestea pot avea o durată maximă de 60 de zile, pot include un avans de cel mult 5% din preţul final – sumă deductibilă – şi impun restituirea integrală a banilor în 30 de zile, dacă dezvoltatorul nu semnează promisiunea sau contractul în termenul stabilit.
Avansurile sunt plafonate în funcţie de progresul real al lucrărilor, iar sumele încasate trebuie depuse într-un cont bancar dedicat proiectului, accesibil doar cu aprobarea dirigintelui de şantier. Folosirea fondurilor în alte scopuri este interzisă şi sancţionată cu amendă de 1% din cifra de afaceri din anul precedent.
„Aceasta este, fără îndoială, un mecanism concret de protecţie pentru cumpărători, dar şi o restricţie semnificativă pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii încasaţi pentru finanţarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui să fie mult mai transparente şi mult mai planificate”, concluzionează Alexandra Cohuţiu.
