Criza atipică generată de pandemia de COVID-19 afectează în mod diferit sectoarele economiei, comparativ cu evenimentele care au generat, în trecut, recesiune. Domeniul imobiliar reacţiona, în mod tradiţional, cu un decalaj de aproximativ şase luni faţă de restul economiei, însă de data aceasta a reacţionat mult mai rapid, din cauza extinderii, a adâncimii şi a lipsei de predictibilitate a acestei crize. Cum ar putea arăta revenirea la normalitate în segmentul comercial al pieţei imobiliare?
De-a lungul secolului trecut, şocuri externe, cum ar fi o epidemie sau o pandemie, urmate de o încetinire economică, au avut un impact imediat sau pe termen scurt asupra preţurilor activelor imobiliare comerciale, dar o influenţă minimă asupra activităţii de tranzacţionare, reiese dintr-o analiză Deloitte care ia în calcul evoluţia acestui domeniu în timpul a patru mari evenimente din trecut, respectiv gripa asiatică din 1957, atacurile teroriste din 11 septembrie 2001, epidemia SARS din 2002 şi criza financiară din 2008 – 2009. Sectorul imobiliarelor comerciale a recuperat pierderile cauzate de aceste evenimente în ritmuri diferite. În timp ce după evenimentele punctuale a avut loc o revenire mai rapidă, evenimentele pe termen lung, cum ar fi recesiunea din 2008, au dus la o redresare mai îndelungată, de mai multe trimestre.
Piaţa imobiliară comercială, înainte de izbucnirea epidemiei
Înainte de pandemia de COVID-19, piaţa imobiliară comercială se afla într-o poziţie bună, comparativ cu perioada de încetinire a creşterii economice din 2008. Liderii din domeniu care au participat la un studiu global derulat de Deloitte în vara anului 2019 se aşteptau la o creştere a investiţiilor în domeniu în acest an.
Însă, din a doua săptămână a lunii martie, când epidemia de COVID-19 a fost declarată pandemie, pieţele financiare au scăzut brusc, iar domeniul imobiliar comercial a fost afectat imediat, în special ca urmare a deciziilor autorităţilor de a închide numeroase activităţi.
Acelaşi lucru s-a întâmplat şi pe piaţa imobiliară din România, unde închiderea marilor centre comerciale a pus presiune pe lichidităţile proprietarilor de clădiri şi pe veniturile chiriaşilor, iar măsurile care au urmat, cum ar fi cea privind amânarea plăţii chiriilor, au adus modificări suplimentare semnificative în echilibrul comercial dintre cele două părţi.
O estimare privind revenirea la normalitate şi în ce va consta aceasta este imposibil de avansat, dar se pot analiza, pe baza datelor existente, provocările şi perspectivele în acest domeniu, afectat în mod direct de restricţiile impuse, de schimbarea bruscă a modului de desfăşurare a activităţii în întreaga economie şi a stilului de viaţă al populaţiei.
Orice criză presupune trei etape: prima este perioada de reacţie sau răspuns, în care se încearcă înţelegerea implicaţilor şi limitarea efectelor imediate; apoi urmează perioada de redresare sau de realiniere, în care se dezvoltă şi se aplică noi strategii de afaceri; iar în cele din urmă, perioada de creştere, în care, pornind de la strategiile nou create, apar oportunităţi de dezvoltare. În faza de răspuns de la începutul pandemiei, companiile din zona imobiliarelor comerciale s-au concentrat în general pe abordarea problemelor de lichiditate pe termen scurt, pe protejarea activelor deţinute, dar şi pe menţinerea dialogului cu chiriaşii şi respectarea directivelor guvernamentale. Urmează, natural, faza de redresare, în care companiile îşi vor evalua opţiunile privind redeschiderea spaţiilor, îşi vor redesena politicile de preţ, precum şi modul de utilizare a resurselor într-un mod cât mai eficient.
Adaptarea la nou
În primul rând, jucătorii din domeniu au nevoie de un plan eficient şi structurat pentru întoarcerea persoanelor în spaţiile fizice după eliminarea restricţiilor, cum ar fi birourile, spaţiile comerciale şi hotelurile. Este clar că revenirea în spaţiile fizice nu va însemna întoarcerea la vechea normalitate. De aceea, companiile trebuie să ţină cont de noile modalităţi de interacţiune umană şi să adapteze spaţiile în consecinţă.
Utilizarea tehnologiei capătă o importanţă decisivă în orice domeniu în această perioadă, iar domeniul imobiliar nu face excepţie. Aşadar, o zonă de focus este tehnologia, atât pentru angajaţi (dotările necesare pentru munca la distanţă, aplicaţii pentru rotirea angajaţilor etc.), cât şi pentru a îmbunătăţi activitatea lor şi a clienţilor (spre exemplu, soluţii automatizate în depozitele care deservesc comerţul online). Tehnologia vine, însă, la pachet cu riscurile cibernetice, ceea ce determină companiile să consolideze măsurile de securitate cibernetică şi de confidenţialitate a datelor.
Reevaluarea portofoliului de active pentru diminuarea riscurilor pe termen lung şi gestionarea prudentă a fluxurilor de capital sunt, de asemenea, acţiuni menite să ajute jucătorii din industrie pentru a traversa mai uşor această criză. Pentru dezvoltatorii care au în portofoliu proprietăţi diversificate, va fi mai uşor să navigheze prin această perioadă. Spre exemplu, deţinerea de spaţii comerciale logistice în această perioadă a fost un instrument natural de gestiune a riscului comercial. Alţi investitori vor încerca să-şi diversifice portofoliul de proprietăţi.
Pentru a se îndrepta cât mai repede spre faza de creştere, jucătorii din domeniu trebuie să înţeleagă cât mai bine noua normalitate. Ce elemente vor preţui chiriaşii atunci când îşi vor alege spaţiile în viitor? Poate flexibilitatea contractelor, poate cât mai multe facilităţi online, poate mai puţine spaţii comune etc.
Care va fi cea mai mare provocare a pieţei imobiliare? Poate modificarea cererii, poate creşterea costurilor ca urmare a necesităţii de tehnologizare sau poate aversiunea la risc a investitorilor, care vor prefera investiţii mai lichide.
Ce servicii noi sau ce modele noi de afaceri pot apărea? Fie că vorbim de utilizarea inteligentă a resurselor sau de oferirea de servicii integrate în amonte sau în aval, cel mai bine poziţionate vor fi companiile diversificate, care vor avea disponibilitatea de a face investiţii în perioada imediat următoare.
Material de opinie de Alexandra Smedoiu, Partener Servicii Fiscale şi Lider al Serviciilor de Consultanţă pentru Sectorul Imobiliar, Deloitte România
