Piaţa imobiliară va continua să fie modelată şi în 2025 de aceiaşi vectori economici şi politici care au dominat anul precedent. Totuşi, contextul, care include printre altele alegerile prezidenţiale, politicile guvernamentale axate pe reducerea deficitelor bugetare şi dinamica geopolitică a războiului din Ucraina, are potenţialul de a influenţa semnificativ percepţiile investitorilor şi valorile proprietăţilor, arată o analiză a companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
”Aceeaşi vectori vor guverna şi în 2025 valorile activelor imobiliare, însă spre deosebire de 2024, acest an va fi influenţat de mediul politic, alegerile prezidenţiale din primavară şi evoluţia războiului din Ucraina putând avea o influenţă semnificativă asupra valorilor proprietăţilor. În plus, deciziile guvernului în sensul limitării deficitelor, o posibilă perioadă de austeritate, dar şi deteriorarea ratingului de ţară pot de asemenea să aibă o influenţă negativă asupra valorilor activelor imobiliare.”, spune Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox.
Anul trecut, departamentului de evaluări al Cushman & Wakefield Echinox a evaluat proprietăţi cu o suprafaţă de 5,5 milioane de metri pătraţi şi o valoare cumulată de 8,5 miliarde de euro.
Comparativ cu 2023, portofoliul a înregistrat o creştere de circa 10%, dacă raportarea vizează cifra de afaceri, spun reprezentanţii companiei.
Cele mai multe rapoarte de evaluare au fost realizare pentru garantarea împrumuturilor bancare (peste 60%), însă impactul acestei categorii în totalul cifrei de afaceri este de doar 33%, având în vedere că în această categorie intră şi multe proprietăţi mici.
”Evoluţia yieldurilor, a chiriilor, a vânzarilor, a ratei de neocupare, dar şi stimulentele acordate chiriaşilor de către proprietari, influenţează valoarea proprietăţilor imobiliare. În 2024 nu am observat decât ajustări minore ale yieldurilor în sensul deteriorării acestora, dar acestea au fost compensate de creşterea odată cu inflaţia a chiriilor. În ceea ce priveşte segmentul birourilor a fost consemnată o scădere a neocupării, acompaniată de o menţinere la niveluri ridicate a stimulentelor oferite de proprietari chiriaşilor. Pe segmentul de retail, creşterea vânzărilor retailerilor a dus şi la o majorare a nivelului chiriilor procentuale.”, explică Bogdan Sergentu.
Un element din ce în ce mai prezent pe sectorul imobiliar, respectiv politicile din domeniul ESG, au adus de asemenea, schimbări în domeniul serviciilor de evaluare. În acest sens, încă din anii trecuţi au intrat în vigoare standarde de evaluare care tratează eficienţa energetică a clădirilor.
Deşi specificitatea standardelor de evaluare ce tratează eficienţa energetică este încă redusă, evaluatorii ţin cont de aceasta prin luarea în considerarea a unor costuri operaţionale mai mari pentru clădirile cu eficienţă energetică redusă sau prin considerarea unor cheltuieli de aducere a clădirii la nivelul reglementărilor prezente sau viitoare. Totodată, gradul de eficienţă energetică se reflectă şi în valoarea yieldului luat în calcul la evaluarea activului.
Cel mai rezilient segment din punct de vederii evoluţiei valorii activelor a fost acela de retail datorită creşterii vânzărilor pentru anumiţi retaileri. Am observat scăderi ale ratei de neocupare, dar şi o capacitatea rapidă de înlocuire (fără perioade lungi de neocupare) în centrele comerciale a retailerilor care nu performau. Totodată, retailerii au continuat să se extindă, iar traficul în centrele comerciale a urmat un trend ascendent.
Segmentul care a avut de suferit în continuare este cel de birouri, care nu a reuşit decât parţial să reducă rata de neocupare. Nivelul ridicat al stimulentelor oferite chiriaşilor de către proprietarii de birouri a fost compensat doar parţial de indexarea chiriilor cu inflaţia. Scăderea ritmului de dezvoltare a noilor clădiri de birouri ar putea duce la o reechilibrare şi pe acest segment.
